Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass Wohnungseingangstüren nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer sind. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.
In dem zugrunde liegenden Fall erfolgt der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage über Laubengänge, die von dem Treppenhaus aus zugänglich sind. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die an den Laubengängen gelegenen Wohnungseingangstüren der einzelnen Einheiten auf bestimmte Weise zu gestalten seien. Festgelegt wurde unter anderem, dass sie aus Holz in der Farbe „mahagonihell“ gefertigt sein und einen Glasscheibeneinsatz genau festgelegter Größe in „drahtornamentweiß“ enthalten müssten.
Die Klägerin hält diesen Beschluss für nichtig. Sie meint, die Wohnungseingangstür gehöre zu ihrem Sondereigentum. Jedenfalls dürfe sie über die farbliche Gestaltung der Innenseite ihrer Tür selbst entscheiden.
Das Amtsgericht hat antragsgemäß die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt. Das Landgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Er hat zur Begründung ausgeführt, dass Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum stehen, weil sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen. Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum entstehen kann (§ 3 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehören, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum. Mit der Frage, ob die Klägerin die Innenseite der Tür farblich anders gestalten darf, befasst sich der Beschluss nicht; hierüber hatte der Senat deshalb nicht zu befinden.
Die zitierte Vorschrift lautet:
§ 5 WEG Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
Urteil vom 25. Oktober 2013 – V ZR 212/12
AG Lüdenscheid – Urteil vom 19. Januar 2012 – 97a C 33/11
LG Dortmund – Urteil vom 20. Juli 2012 – 17 S 55/12
Karlsruhe, den 25. Oktober 2013
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Rücklagen endlich gesetzlich geschützt

Sparguthaben von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sind im Rahmen der gesetzlichen Einlagensicherung ab dem 1. Januar 2014 auch über den Betrag von 100.000 Euro staatlich abgesichert. Das Konto einer Eigentümergemeinschaft wird auf Grund der Teilrechtsfähigkeit der WEG als Einzel-Anleger betrachtet – bisher auch im Falle eines Entschädigungsanspruches. Das Guthaben ist daher aktuell nur bis zu einem Wert von 100.000 Euro gesetzlich gesichert. Durch die jetzt beschlossene Änderung des Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetzes (EAEG) werden zukünftig WEG-Konten im Rahmen der gesetzlichen Einlagensicherung als Gemeinschaftskonten ausgelegt, bei denen alle Mitglieder der WEG als Kontoinhaber gelten. Ab Januar gilt dann der jeweilige Anteil des einzelnen Kontoinhabers als maßgebliche Obergrenze für einen Entschädigungsanspruch. Alle weiteren Belange der Kontoführung von WEG-Konten bleiben unberührt.

Die für WEG maßgebliche Änderung des EAEG wurde vom Bundesrat noch vor der Sommerpause beschlossen. Im Rahmen des so genannten CRD IV-Umsetzungsgesetzes (Drucksache 374/13) wurde dem EAEG ein zusätzlicher Passus beigefügt, der bei einem Entschädigungsanspruch WEG-Konten als Gemeinschaftskonten definiert. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) begrüßt die Änderungen außerordentlich. Der DDIV hatte sich im Vorfeld für die Gesetzesänderungen ausgesprochen und dafür geworben.

„Als Spitzenverband der Immobilienverwaltungen in Deutschland haben wir uns seit langem dafür ausgesprochen, dass WEG-Konten in Rahmen der gesetzlichen Einlagensicherung besser geschützt werden. Auch im Dialog mit Banken, die uns partnerschaftlich verbundenen sind, haben wir immer wieder für den Schutz der Wohnungseigentümer und deren Rücklagen eingesetzt. Die oft lange angesparten Mittel für Instandhaltungen, Modernisierungen und energetische Sanierungen sind nun endlich angemessen gesichert“, betont Wolfgang D. Heckeler, Präsident des DDIV.

Instandhaltungsrücklagen von Wohnungseigentümergemeinschaften sind sicherer

Die Änderungen des EAEG haben gravierende Konsequenzen für Wohnungseigentümergemeinschaften. Waren bei der gesetzlichen Einlagensicherung bisher nur Guthaben mit einem Gesamtwert von 100.000 Euro pro WEG-Konto staatlich abgesichert, so ist zukünftig der Anteil der jeweiligen Eigentümer unter staatlichen Schutz gestellt. Vor dem Hintergrund der in der Diskussion befindlichen Beteiligung von Gläubigern und Kapitalanlegern zur Bankenrettung in der Europäischen Union, können Eigentümergemeinschaften aufatmen: Sie müssen vorerst nicht befürchten, dass ihre über Jahre und Jahrzehnte angesparten Instandhaltungsrücklagen zur Finanzierung maroder Banken verwendet werden. Pro Eigentümer sind zukünftig Einlagen im Wert von 100.000 Euro im Rahmen des EAEG staatlich gesichert. Guthaben, die über diesen Betrag hinausgehen, werden überdies meist von privaten Sicherungsfonds gesichert, in denen die überwiegende Zahl der Banken zusätzlich Mitglied ist.

Erst vor knapp zwei Wochen hatten sich die Finanzminister der EU-Mitgliedstaaten über eine allgemeine Ausrichtung zur EU-Bankenabwicklungsrichtlinie geeinigt. Darin wurden ein so genanntes Bail-in-System und eine klaren Haftungsreihenfolge für die Rettung von zahlungsschwachen Banken vorgeschlagen. Demnach sollen zukünftig Anteilseigner, Gläubiger, Investoren und Sparer ab einem Guthaben von 100.000 Euro mit acht Prozent ihrer Einlagen zur Bankenrettung beitragen. Erst danach sollen Steuergelder herangezogen werden.

Der Beschluss der EU-Finanzminister bildet die Grundlage für die so genannten Trilog-Verhandlungen zwischen den Mitgliedsstaaten, der Europäischen Kommission und dem Europäischen Parlament, bei denen die endgültigen Regelungen der Bankenabwicklungsrichtlinie ausgehandelt werden. Auch über die Gläubigerbeteiligung wird dann final entschieden. Diese Richtlinie, die in erster Lesung bereits vor Ende des Jahres geplant ist, soll einen EU-weiten Rahmen für die Sanierung und Abwicklung insolventer Banken bieten. Im Anschluss an den EU-Beschluss, müssen die Regelungen ins nationale Recht der Mitgliedstaaten umgesetzt werden. Erst dann erlangen die Vorgaben ihre Gültigkeit.