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Nach monatelangen Beratungen haben sich Bund und (fast alle) Länder am vergangenen Donnerstag auf Eckpunkte einer Reform der Grundsteuer geeinigt. Allerdings blockiert Bayern das ausgehandelte Konzept.

Vereinfachungen auf den Weg gebracht

Bund und Länder haben sich auf Eckpunkte für eine Reform der Grundsteuer geeinigt und das bisher kursierende Modell von Bundesfinanzminister Olaf Scholz an einigen Punkten vereinfacht. Scholz‘ wertabhängiges Modell, bei dem auch die Mietkosten in die Berechnung einfließen sollten, soll somit verschlankt und entbürokratisiert werden. Die Länder beauftragten den Bundesminister mit der Ausarbeitung eines Gesetzentwurfs. Die Integration weiterer Vorschläge ist jedoch weiterhin möglich.

Der nun ausgehandelte Kompromiss enthält folgende Punkte:

• Auf die Erhebung jeder einzelnen Miete wird verzichtet. Stattdessen sollen die aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten berücksichtigt werden. Dabei werden Preisgruppen gebildet. Eine einzelne Anrechnung ist für Mieten vorgesehen, die unterhalb dieser Preisgruppen liegen. So sollen unerwünschte Härten vermieden werden. Für selbstgenutztes Eigentum soll ein eigener Mietwert ermittelt werden.
• Um eine finanzielle Überbelastung gerade in Ballungszentren zu vermeiden, wird für bestimmte Wohnungen die Steuermesszahl abgesenkt. Dies soll unter anderem für den sozialen Wohnungsbau, kommunale und genossenschaftliche Wohnungen sowie für Vereine und gemeinnützige Unternehmen gelten.
• Das Baujahr wird ein Berechnungsfaktor sein, wird aber erst für Gebäude ab 1948 detailliert erhoben. Davor genügt die Einstufung als „Gebäude erbaut vor 1948”.
• Bodenrichtwerte werden in die Berechnung einfließen, können allerdings zu größeren Zonen, z. B. als „Ortsdurchschnittswert”, zusammengefasst werden.
• Die Berechnung für Geschäftsgrundstücke soll ebenso vereinfacht werden. Einzelheiten hierzu werden im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens erwartet.
• Die Steuermesszahl soll bei 0,325 Promille liegen. Die Festlegung des Hebesatzes soll weiterhin den Kommunen vorbehalten bleiben.

Bayern blockiert

Ob der nun ausgehandelte Kompromiss wirklich in die Tat umgesetzt wird, bleibt jedoch fraglich. So sperrt sich Bayern gegen die Änderungsvorschläge und sieht diese als „nicht zustimmungsfähig” an, so Ministerpräsident Markus Söder. Demnach sei das jetzige Konzept zu bürokratisch und führe zu Mieterhöhungen. Zudem seien verfassungsrechtliche Fragen nach wie vor ungeklärt. Bayern plädiere daher weiterhin für ein Flächenmodell und verlangt einen kompletten Neustart der Verhandlungen. Aber auch eine landesspezifische Regelung der Grundsteuer wird in Bayern nicht ausgeschlossen.

Noch ein langer Weg bis zur Reform

Da auf Länderebene keine Lösung abzusehen ist, spricht sich Bayerns Ministerpräsident für eine Arbeitsgruppe auf Koalitionsebene aus. Trotz der Einigung der übrigen 15 Bundesländer scheint der Weg bis zu einer Übereinkunft noch weit. Die neue Berechnungsformel muss jedoch bis zum 31. Dezember 2019 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht sein, sonst droht den Kommunen ein Zahlungsausfall. Die Grundsteuer ist neben der Gewerbesteuer mit einem Aufkommen von 14 Milliarden Euro die wichtigste Einkommensquelle der Kommunen.

Quelle:

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) 
Leipziger Platz 9
10117 Berlin

Telefon: 030 3009679-0 
Fax: 030 3009679-21 
E-Mail: info@ddiv.de
Web: www.ddiv.de

Bundesjustizministerin Katharina Barley hat den Referentenentwurf zur Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf vorgelegt. Zukünftig soll nur noch der Besteller die frei verhandelbare Provision tragen. Der Vorschlag stößt auf Kritik.

Provisionsanspruch nur noch gegenüber dem Besteller

Der Referentenentwurf sieht vor, dass Maklerverträge zukünftig nur noch in Textform geschlossen werden dürfen. Besonders entscheidend: Künftig soll der Verkäufer verpflichtet werden, die Maklervergütung zu bezahlen, wenn er den Makler beauftragt. Nur wenn der Makler ausschließlich im Auftrag des Käufers tätig wird, darf er vom Erwerber ein Entgelt fordern. Allerdings ist ein Makler nur dann ausschließlich im Interesse des Käufers tätig, wenn dieser ihm Immobilien vorstellt, die sich noch nicht in seinem Bestand befinden und für die betreffenden Objekte auch sonst noch keinerlei Abrede zwischen Verkäufer und Makler bestehen. Hat der Verkäufer den Makler vorher eingeschaltet (z. B. durch einen Vertrag oder das Überlassen des Objekts zur Vermarktung, das sog. „An-die-Hand-geben”), ist diese Ausschließlichkeit nicht mehr gegeben. Ähnlich wie beim Bestellerprinzip bei der Vermietung führt dies jedoch dazu, dass angebotene und dann vom Käufer abgelehnte Immobilien für den Makler „verbrannt” sind und er sie keinem weiteren Interessenten anbieten kann. Bei Missachtung drohe dann ein Bußgeld in Höhe von bis zu 30.000 Euro.

Barley: Verbraucher schützen und fairen Wettbewerb stärken

Das Justizministerium begründet den Referentenentwurf damit, dass insbesondere auf angespannten Immobilienmärkten Käufer teilweise die volle Provision alleine tragen müssen, obwohl sie weder auf deren Höhe noch auf die Auswahl des Maklers Einfluss nehmen können. So müssen Käufer beispielsweise in Berlin, Hessen und Hamburg ohne Mitspracherecht die volle Provision zahlen. Eine Preisfindung nach Marktgrundsätzen sei dadurch erheblich erschwert. Schließlich sei das Interesse des Verkäufers, mit dem Makler über die Provisionshöhe zu verhandeln, umso geringer, je höher der Anteil des Käufers an der Provision ausfällt. Sofern von den regional üblichen Sätzen abgewichen werde, erfolge dies zumeist zugunsten des Verkäufers, so das Bundesjustizministerium. Um Verbraucher vor der Ausnutzung dieser Zwangslage zu schützen, solle nach dem Willen des Justizministeriums das Prinzip „Wer bestellt, bezahlt.” verwirklicht werden. „Das sorgt für einen echten Wettbewerb und faire Preise bei den Maklerkosten”, sagte die Ministerin der Süddeutschen Zeitung.

Vorschlag stößt auf Widerstand bei CDU und FDP

Jan-Marco Luczak, stellvertretender rechtspolitischer Sprecher der CDU/CSU-Fraktion, sieht den Vorschlag kritisch, da sich die Wohnungsmärkte in Deutschland regional sehr unterscheiden. So gebe es in den meisten Regionen einen ausgeglichenen Immobilienmarkt, die vom Justizministerium angeführte „faktische Zwangslage” bestehe nur in Ballungsgebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Das Bestellerprinzip wäre zudem ein erheblicher Eingriff in die Privatautonomie und Berufsfreiheit, so Luczak. Zielführender wären eine Absenkung der Grunderwerbsteuer und die Einführung von Freibeträgen. Daniel Föst, wohnungspolitischer Sprecher der FDP, erwartet, dass Verkäufer die Provision auf den Preis umlegen würden und sich dadurch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer erhöhe. Auch das Bauministerium sendet kritische Signale. „Wir sehen keine positiven Effekte durch die Maklerumlage”, sagt der Parlamentarische Staatssekretär Marco Wanderwitz.

Viele Verwaltungen makeln – DDIV sprach sich gegen das Bestellerprinzip aus

Rund 40 Prozent der Immobilienverwaltungen vermitteln inzwischen Immobilien, so ein Ergebnis des 6. DDIV Branchenbarometers. Verwaltungen sind nicht zuletzt durch die oftmals langjährige Zusammenarbeit mit Eigentümergemeinschaften mit den Objekten und Liegenschaften vertraut und zudem bewährter Ansprechpartner für Eigentümer und Mieter.

Der DDIV war bereits im November 2018 zu einem Vorgespräch im Justizministerium geladen und sprach sich dort gegen die Einführung des Bestellerprinzips aus. Die Rolle des Maklers als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer sollte nach Ansicht des Spitzenverbands gewahrt bleiben. 

Quelle:

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV) 
Leipziger Platz 9
10117 Berlin

Telefon: 030 3009679-0 
Fax: 030 3009679-21 
E-Mail: info@ddiv.de
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Geschäftsführung: Martin Kaßler 
Präsident: Wolfgang D. Heckeler 
Vizepräsident: Steffen Haase 
Präsidium: Werner Merkel, Ralf Michels