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Vor allem infolge von Zuwanderung ist die Bevölkerungszahl in Deutschland in 2022 auf 84,3 Millionen Menschen angewachsen – das sind 1,1 Millionen mehr als im Vorjahr. Über 75 Prozent leben in Ein- oder Zweipersonenhaushalten, was die Nachfrage nach Wohnungen deutlich ansteigen lässt. Insgesamt beurteilt die Bundesregierung den Wohnungsmarkt in den wirtschaftsstarken Regionen als weiterhin „deutlich angespannt“, vor allem vor dem Hintergrund der sinkenden Baugenehmigungen. 2022 wurden nur 354.000 neue Genehmigungen erteilt, Tendenz zuletzt weiter sinkend .

Auch die Mieten steigen: 7,40 Euro pro Quadratmeter betrug die durchschnittliche Nettokaltmiete 2022, 8,70 Euro die Bruttokaltmiete – in Großstädten im Mittel sogar 9,60 Euro. Bei Wiedervermietung lag die Nettokaltmiete bei 9,66 Euro und damit 4 Prozent höher als in 2021. Erstbezugsmieten sind noch teurer: im Schnitt kostete der Quadratmeter dort 12,64. Zu den erhöhen Kaltmieten kommen dann noch die warmen Nebenkosten, bei denen ebenfalls Anstiege zu verzeichnen sind. In 2022 bedeutete das ein Plus von 32,7 Prozent. Im Bericht heißt es: „Bei einer typischen 70-Quadratmeter-Mietwohnung resultieren daraus insgesamt durchschnittliche monatliche warme Nebenkosten in Höhe von 115 Euro.“

In 2023 wurde auch das Wohngeld erhöht. Rund 2 Millionen Haushalte haben davon profitiert, 1,4 Millionen haben dadurch erstmalig oder erneut einen Anspruch auf Wohngeld erhalten, so die Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Bei 2 Millionen berechtigten Haushalten sollen die Ausgaben für das Wohngeld in 2023 bei 5 Milliarden Euro liegen.

Noch höher als bei Wärmepumpen fiel der Rückgang bei Biomassenheizungen (minus 66 Prozent, 2.673 Anträge) und bei Solarthermieanlagen (minus 69 Prozent, 11.723 Anträge) aus. Das BAFA wies darauf hin, dass derzeit noch Maßnahmen umgesetzt werden, die im Sommer vergangenen Jahres im Zusammenhang mit der Anpassung der Richtlinien für die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beantragt worden waren. Das dokumentieren auch die Zahlen des Bundesverbandes der deutschen Heizungsindustrie (BDH): Danach wurden allein im ersten Quartal des laufenden Jahres 96.500 Heizungswärmepumpen und 20.500 Biomasseheizungen verkauft.

Auffallend bei der Entwicklung im laufenden Jahr ist: Die Antragszahlen sind erst ab März und dann kontinuierlich rückläufig. Im März hatte die Debatte über die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes und die Veränderungen der Förderung begonnen. Noch steht nicht fest, wie die Fördersätze und -höchstsummen ab 1. Januar 2024 ausfallen werden. Damit liegt die Vermutung nahe, dass ein Teil der sanierungswilligen Eigentümer ihre Heizungserneuerung derzeit hinauszögert.

Im Zusammenhang mit der GEG-Novelle beleuchtet das Umweltbundesamt in einer aktuellen Umfrage, welche Hemmnisse Eigentümer für einen Einbau sehen und zu welchen Aspekten des Themas sie sich mehr Informationen wünschen. Die Umfrage ist Teil eines Forschungsprojektes. Sie wird vom Öko-Institut gemeinsam mit Guidehouse durchgeführt und läuft noch bis zum 20. August 2023. Die Beantwortung der 18 Fragen dauert knapp 10 Minuten.Hiergeht es zur Umfrage.

Die Analyse basiert auf einer Umfrage, an der vom 14. Juni 2023 bis zum 2. Juli 2023 insgesamt 1.405 Wirtschaftsexperten aus 133 Ländern teilnahmen. 37 Prozent der Befragten sind der Auffassung, dass die Steigerung der Immobilienpreise stark von Nachfragefaktoren wie gestiegenem Lebensstandard, höhere Einkommen, dem Wunsch nach mehr Wohnfläche und dem Bevölkerungswachstum getrieben wird. 27 Prozent sehen begrenzte Produktionskapazitäten, höhere Preise für Baumaterialien und ein Mangel an Baugrund als Preistreiber. Die Geldpolitik, die Inflation und die Regierungspolitik werden von 12 Prozent der Umfrageteilnehmer als Gründe für Preisanstiege genannt.

Ein Wohnungseigentümer kann direkt auf Beseitigung von aufgestellten Videokameras klagen, wenn er beim Betreten oder Verlassen der Wohnung von der Kamera erfasst wird (§§ 9a Abs. 2 WEG; 1004 BGB). Die Ansprüche ergeben sich nicht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum und sind auch keine solchen, die ihre Rechtsgrundlage in dem Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft haben.

Derartige Ansprüche, die sich als deliktische Ansprüche aus § 823 BGB i. V. m. dem Allgemeinen Persönlichkeitsrecht oder aus der DS-GVO ergeben, sind keine Ansprüche die nach § 9a Abs. 2 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ausübung übertragen sind. Vielmehr handelt es sich um Individualansprüche der durch die Aufnahmen Beeinträchtigten.

Dass diese zugleich Wohnungseigentümer sind, führt nicht dazu, dass insoweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) diese Rechte geltend machen muss.

Das gesamte Urteil des LG Frankfurt am Main (AZ: 2-13 T 33/23, 10.05.2023)

Quelle:
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Ende Mai 2023 hat das Bundesjustizministerium den lange angekündigten Referentenentwurf zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen vorgelegt.

Der VDIV Deutschland begrüßt die sich daraus ergebende ergänzende Möglichkeit für Wohnungseigentümergemeinschaften, nun entscheiden zu können, ihre Versammlungen in Präsenz, hybrid oder virtuell durchzuführen. Es entsteht kein Zwang, Versammlungen in Zukunft digital durchführen zu müssen – alle so lautenden Statements sind schlicht falsch.

Immowelt hat die Angebotspreise für Wohnungen und Häuser in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern seit 2020 mit Blick auf die Heizungsart ausgewertet. Danach kostet eine Wohnung mit Wärmepumpe im Mittel bis zu 17 Prozent mehr als eine vergleichbare mit Öl beheizte Immobilie. Bei Häusern beträgt die Preisdifferenz 13 Prozent. Laut Immowelt fällt die Differenz bei Häusern vor allem deshalb prozentual geringer aus, weil diese tendenziell höhere Preise erzielen als Wohnungen, so dass der Preisaufschlag für die Wärmepumpe einen geringeren prozentualen Anteil ausmacht. Für die Preisdifferenz in Abhängigkeit vom Heizungssystem sehen die Analysten vor allem zwei Gründe: Öl- und Gasheizungen gelten zunehmend als Auslaufmodelle. Doch noch ist nur ein geringer Teil der Bestandsimmobilien mit einer Wärmepumpe ausgestattet. Laut Immowelt verfügten nur 6,7 Prozent aller seit 2017 angebotenen Wohnungen oder Häuser laut Inseratsangaben über eine Wärmepumpe, aktuell sind es 9,9 Prozent. Hohe Nachfrage und geringes Angebot lassen die Preise dieser Immobilien steigen.

Auch in der Vermietung gewinnt der Faktor Nachhaltigkeit an Gewicht. So erwirtschaften nachhaltig zertifizierte Büroimmobilien einer Untersuchung des internationalen Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmens CBRE zufolge gegenüber herkömmlichen Objekten eine um sechs bis acht Prozent höhere Miete. Zudem werden sie um 14 bis 16 Prozent höher bewertet. Ähnlich günstig wirkt sich die Green-Building-Zertifizierung von Logistikneubauten aus: Sie erhöht den Wert um durchschnittlich 25 Basispunkte im Vergleich zur Spitzen-Netto-Anfangsrendite. Und: 32 Prozent der europäischen Investoren sind bereit, einen Preisaufschlag für ESG-freundliche Immobilien zu zahlen. Jeder Zweite würde sogar einen Aufpreis von bis zu 20 Prozent akzeptieren.

Zwei Drittel der privaten Immobilienkunden der Deutschen Bank verfügen der Studie zufolge über die finanziellen Kapazitäten für eine kurzfristige Nachrüstung. Die übrigen haben die notwendigen Mittel – auch bei Beanspruchung der aktuell verfügbaren Fördermittel – nicht. Nach Einschätzung der Analysten benötigen sie sowohl Informationen als auch finanzielle Unterstützung.

Die Deutsche Bank geht von folgenden geschätzten Kosten für die Komplettsanierung eines Wohngebäudes einer bestimmten Effizienzklasse auf den Energieeffizienzstandard A aus:

Energieeffizienzklasse A

Energieeffizienzklasse B                       15.000 €

Energieeffizienzklasse C                       35.000 €

Energieeffizienzklasse D                       50.000 €

Energieeffizienzklasse E                       65.000 €

Energieeffizienzklasse F                       80.000 €

Energieeffizienzklasse G                       110.000 €

Insgesamt müssten die Wohnimmobilienkunden der Deutschen Bank in heutigen Preisen rund 80 Milliarden Euro für Renovierungsarbeiten aufwenden, um ihre Eigenheime auf diesen Standard zu bringen. Das entspricht rund 50 Prozent des bestehenden Kreditportfolios für Wohnimmobilien der Bank. Ein wesentliches Ziel des Berichts ist, die gesamtwirtschaftliche Dimension der anstehenden Gebäudesanierungen deutlich zu machen.

Geplant ist danach ein zweistufiges Verfahren: Zunächst sollen Kommunen den aktuellen Wärmeverbrauch „gebäudescharf“ ermitteln und die vorhandene Wärmeinfrastruktur erfassen. Anschließend sollen sie prüfen, welche Energie-Quellen künftig für die Wärmeversorgung zur Verfügung stehen und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um diese zu nutzen. Kommunen zwischen 10.000 und 100.000 Einwohnern müssen dem Gesetzentwurf zufolge bis Ende 2028 einen Wärmeplan erstellen, Großstädte ab 100.000 Einwohnern bereits bis Ende 2026.

Haus- und Gebäudeeigentümer können von der Wärmeplanung vor Ort profitieren: Sie erfahren so, ob ihr Gebäude perspektivisch zentral über ein Wärmenetz versorgt werden kann oder ob sie sich um eine alternative eigene Heizungsanlage kümmern müssen. „Das schafft Sicherheit für Hausbesitzer und Kommunen bei der Modernisierung der Heizungssysteme“, betonte Bundesbauministerin Klara Geywitz dazu auf Twitter. In mehreren Bundesländern (Niedersachsen, Baden-Württemberg, Schleswig-Holstein) wird die kommunale Wärmeplanung bereits angewendet. Auch in Bayern werden „Kehrbuchdaten“ erhoben.

Vor allem die Frage der Datenerhebung sorgt für hitzige Debatten. Vorgesehen ist, dass die Kommunen gebäudebezogene Informationen wie den Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre, die Art der Heizungsanlage (Öl, Gas etc.), ihre Leistung, das Jahr ihrer Inbetriebnahme sowie Angaben zu Zustand und energetischer Sanierung des Gebäudes bei den Netzbetreibern erfragen. Außerdem sollen sie Daten über bestehende oder geplante Wärme-, Strom- und Gasnetze sammeln. Die Daten werden nicht öffentlich gemacht. „Das hat schon fast eine Orwell’sche Dimension“, warnte der baupolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion Dr. Jan-Marco Luczak. „Das Ganze ist zudem als hoheitliche Aufgabe im Gesetz definiert. Das bedeutet im Klartext, dass die Daten gegebenenfalls auch mit Zwang erhoben werden können. Eine gruselige Vorstellung, dass der schwarz gekleidete Mann, der sich gewaltsam Zutritt zum Haus verschafft, nicht ein Einbrecher ist, sondern der staatlich beauftragte Schornsteinfeger.“

Der Hauptgeschäftsführer des Verbandes kommunaler Unternehmen (VKU) Ingbert Liebing begrüßte den Entwurf: „Wir brauchen die kommunalen Wärmepläne im Werkzeugkasten für die Wärmewende! So schnell wie möglich!” Auch der Deutsche Städtetag drängt darauf, das Wärmeplanungsgesetz zeitnah und möglichst parallel zum Gebäudeenergiegesetz auf den Weg zu bringen. Der Städte- und Gemeindebund fordert ebenfalls eine enge Verzahnung der beiden Gesetze.

„Immobilienverwaltungen sollten die kommunale Wärmplanung abwarten, bevor die „Heizwende“ im Gebäude vollzogen wird. Derzeit zeichnet sich zudem ab, dass zunächst nur der Neubau die Anforderungen des noch zu beschließenden Gebäudeenergiegesetzes vor 2026 umzusetzen hat.“, so VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

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Konkret nimmt die Behörde nach eigenen Angaben eine zweistellige Zahl an Gasversorgern und über hundert Wärmenetze unter die Lupe. Betroffen seien in beiden Bereichen jeweils rund 15 Prozent der bislang für das erste Quartal 2023 geltend gemachten Entlastungssummen. Das Bundeskartellamt hat außerdem Verfahrenseinleitungen im Bereich Strom angekündigt.

Bereits bei der Verabschiedung der Gesetze gab es Befürchtungen, dass Unternehmen die Regelungen ausnutzen und Preise über dem Marktpreis verlangen könnten. Mit den Missbrauchsverboten der Preisbremsen-Gesetze wurde die Grundlage für die nun angestoßenen Prüfungen geschaffen.

Das Bundeskartellamt hatte für die Missbrauchsaufsicht Anfang des Jahres eine neue Abteilung aufgebaut. Sie analysiert insbesondere Preisstellung, Liefermengen, Entlastungssummen und Kundenzahlen aus sämtlichen Antrags- und Meldedaten der Versorger. Als auffällig identifizierte Unternehmen werden systematisch und datengestützt befragt. Verstöße gegen die Missbrauchsverbote können mit Bußgeldern bestraft werden. Unrechtmäßig erhaltene Ausgleichszahlungen müssen die Unternehmen erstatten.

Eine drei- bis vierköpfige Familie in einem freistehenden Einfamilienhaus mit einem Jahresverbrauch von 20.000 Kilowattstunden musste laut den Daten des Vergleichsportals Verivox für die Heizmonate September bis April durchschnittlich 2.436 Euro für Gas zahlen. Ohne die staatlichen Hilfen (Wegfall des Dezember-Abschlags und seit Januar gültige Gaspreisbremse) wären Gaskosten in Höhe von 3.027 Euro entstanden. Für Heizöl betrugen die Kosten im Musterhaushalt in der abgelaufenen Saison 2.042 Euro. „Auch die staatlichen Entlastungsmaßnahmen konnten nicht verhindern, dass dieser Winter so teuer war wie nie“, sagt Thorsten Storck, Energieexperte bei Verivox. Er wies zugleich darauf hin, dass sich die Lage an den Beschaffungsmärkten deutlich entspannt hat. Viele Versorger geben die gesunkenen Einkaufspreise an die Kunden weiter. Den Analysen des Vergleichsportals zufolge sanken die Kosten für 20.000 Kilowattstunden Gas im Musterhaushalt von 4.107 Euro im Oktober 2022 auf 2.439 Euro im April 2023. Für 20 Hektoliter Heizöl mussten Verbraucher im Oktober 2022 noch 3.008 Euro, im April 2023 nur noch 1.936 Euro.

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