Monthly Archives: "Mai 2025"

Der Trend der sinkenden Energiekosten ist gestoppt. Für das Abrechnungsjahr 2024 müssen viele Mieter mit einem deutlichen Anstieg der Heizkosten rechnen – trotz geringerer Heizintensität in der Saison. Das belegen aktuelle Auswertungen des Immobiliendienstleisters Ista, der rund 900.000 Heizkostenabrechnungen analysiert hat.

Besonders betroffen sind Haushalte, die mit Fernwärme versorgt werden. Für eine Musterwohnung mit 70 Quadratmetern Fläche ergibt sich laut Ista ein durchschnittlicher Kostenanstieg von rund 27 Prozent. Statt bisher 830 Euro werden nun rund 1.055 Euro fällig. Auch Gasnutzer müssen mit einem Aufschlag von rund sieben Prozent rechnen. Lediglich bei Ölheizungen sind die Kosten rückläufig.

Ursachen sind insbesondere das Auslaufen der staatlichen Energiepreisbremsen Ende 2023 sowie die Rückkehr zur regulären Mehrwertsteuer im März 2024. Im Falle der Fernwärme wirken sich Preisänderungen zudem oft zeitverzögert aus – aufgrund langfristiger Lieferverträge.

Verwalterinnen und Verwalter müssen sich auf ein erhöhtes Informations- und Kommunikationsbedürfnis der Bewohner einstellen. Insbesondere bei deutlich gestiegenen Vorauszahlungen oder Nachforderungen steigt das Beschwerdepotenzial. Gleichzeitig rücken Transparenz und zeitnahe Verbrauchsinformationen weiter in den Fokus. Laut einer Yougov-Umfrage würden über 50 Prozent der Mieter sparsamer heizen, wenn ihnen tagesaktuelle Verbrauchsdaten zur Verfügung stünden.

Auch wenn Wärmepumpen langfristig die wirtschaftlichere Heizoption darstellen, bleibt die energetische Modernisierung vieler Bestände herausfordernd. Der Heizspiegel 2024 verweist dennoch auf Einsparpotenziale von bis zu 1.095 Euro pro Jahr – durch Effizienzmaßnahmen und Verhaltensanpassung. Die Immobilienverwaltung ist damit erneut gefordert, Brücken zwischen Mieteraufklärung, Kostenkontrolle und Modernisierungsstrategie zu schlagen.

(Siehe den Newsletter vom 18.03.2024 BGH: Corona-Vertreterversammlungen haben keine nichtigen Beschlüsse herbeigeführt | VDIV Immobilienverwalter)

Mit Urteil vom 20.09.2024 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 123/23 sprach der BGH ein Urteil, welches u.a. die beiden folgenden amtlichen Leitsätze hervorgebracht hat: 1. Der Verwalter muss, wenn ein Grundlagenbeschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gefasst worden ist, nicht bereits in der Ladung zur Eigentümerversammlung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen und die dafür notwendigen technischen Details mitteilen. 2. Ein Wohnungseigentümer, dem die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch Beschluss gestattet ist, muss aktiv von seinem Recht auf Online-Teilnahme Gebrauch machen. Der Verwalter kann dieses Verlangen abwarten und muss die Online-Teilnahme auch dann nicht von sich aus (vorsorglich) anbieten, wenn ein Wohnungseigentümer ihm mitteilt, dass er an der Versammlung nicht physisch teilnehmen kann.

Der Fall

Es geht um eine Anfechtungsklage. Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin in einer GdWE in Bayern. In der Eigentümerversammlung vom 05.07.2021 beschlossen die Eigentümer unter TOP 8a: „Abhaltung von Hybridversammlungen: Die Wohnungseigentümer sind damit einverstanden, dass Eigentümerversammlungen im Rahmen einer Hybridversammlung abgehalten werden können für den Fall, dass Präsenzversammlungen nicht möglich sind.“ Mit Schreiben vom 10.02.2022 lud der Verwalter zu einer Versammlung am 04.03.2022 ein. Die Einladung enthielt einen Hinweis auf die wegen der COVID-Pandemie seinerzeit in Bayern geltenden „2G“-Regelungen. Die Klägerin zeigte dem Verwalter an, dass es ihr nach diesen Regelungen unmöglich sei, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, weil sie weder gegen das Coronavirus geimpft noch von einer Infektion mit dem Virus genesen sei. Sie beantragte die Absage der Versammlung. Diese fand dennoch am 04.03.2022 statt. 2 Tage zuvor – am 02.03.2022 – war die Bayerische Infektionsschutzmaßnahmeverordnung durch Ministerratsbeschluss mit Wirkung zum 04.03.2022 0:00 Uhr – also dem Versammlungstag – von „2G“ auf „3G“ gelockert worden. Die Klägerin hätte teilnehmen dürfen, was sie jedoch aus unbekannten Gründen nicht tat. Es wurden in der Versammlung mehrere Beschlüsse gefasst, die die Klägerin allesamt anfocht.

Die Entscheidung

Das Amtsgericht Fürth in erster Instanz hatte der Klage stattgegeben und war der Argumentation der Klägerin gefolgt, die eklatante Verletzung ihrer Teilnahmerechte müsse zur Nichtigkeit sämtlicher Beschlüsse führen. Das Landgericht Nürnberg-Fürth in der Berufungsinstanz folgte dem zumindest im Ergebnis (Nichtigkeit nein, Rechtswidrigkeit ja) und bejahte einen ursächlichen Ladungsmangel, da der Verwalter es ermessensfehlerhaft versäumt habe, die Klägerin aufgrund deren Mitteilung auf die Online-Teilnahmemöglichkeit gemäß Beschlusslage hinzuweisen. Da das Berufungsgericht die Revision nicht zugelassen hatte, erhob die Klägerin Nichtzulassungsbeschwerde, mit der sie Erfolg hatte.

Anders als das Landgericht verneint der BGH einen Ladungsmangel. Der BGH führt aus, dass der Hinweis auf einen in der Vergangenheit gefassten Gestattungsbeschluss, der das hybride Format freigebe, nicht zum notwendigen Inhalt der Ladung gehöre. Dem Wohnungseigentümer müsse die Beschlusslage bekannt sein. Insoweit gelte dasselbe wie für den Hinweis auf eine Vertretungsmöglichkeit, der ebenfalls nicht zum notwendigen Inhalt gehöre. GdWE und Verwalter dürften vor diesem Hintergrund erwarten, dass ein verhinderter Wohnungseigentümer zunächst im eigenen Interesse überprüfe, ob er Zeit für die Versammlung habe und über die nötige technische Ausstattung für die Online-Teilnahme verfüge. Erst wenn der Wohnungseigentümer dem Verwalter mitteile, er wolle online an der Versammlung teilnehmen, müsse der Verwalter ihm dies ermöglichen und rechtzeitig die dafür notwendigen technischen Details mitteilen.

Quelle:
Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin
T 030 300 96 79-0
office@vdiv.de
www.vdiv.de

Bauen am Limit: 6.000 Euro pro Quadratmeter – auch auf dem Land

Was in Zeiten niedriger Zinsen lange unbemerkt blieb, entfaltet nun bei gestiegenem Zinsniveau volle Wirkung. Laut einer Studie der Arge Kiel und Regiokontext summieren sich die Baukostensteigerungen auf über 30 Prozent – bei gleichzeitigem Rückgang der Nachfrage. Viele Entwickler sehen sich außerstande, neue Projekte rentabel umzusetzen. Neubauten erreichen heute ein Preisniveau, das früher nur in urbanen Spitzenlagen denkbar war. Fast 6.000 Euro pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung sind hier Realität. Die Gründe sind vielschichtig: Neben hohen Grundstückskosten treiben infrastrukturelle Zusatzaufgaben, Umweltauflagen und technische Standards die Preise in die Höhe. Bauträger übernehmen Straßenbau, Entwässerung, soziale Infrastruktur – Aufgaben, die eigentlich der öffentlichen Hand obliegen. Hinzu kommen regulatorische Anforderungen wie Barrierefreiheit, Schallschutz, Energieeffizienz und Materialstandards.

Förderpolitik als Preistreiber

Ein zusätzlicher Faktor, der für Verzerrungen sorgt, ist die Ausgestaltung der Förderlandschaft – insbesondere im Bereich Heizung. Die Wärmepumpenförderung in Deutschland ist ein Problem. „Wir haben die dümmste Wärmepumpen-Förderung der Welt“, sagt Arge-Chef Dietmar Walberg in der „Welt“. Statt fixer Zuschüsse gibt es prozentuale Förderungen, die hohe Preise begünstigen. Hersteller und Handwerksbetriebe haben keinen Anreiz zur Kostensenkung – je teurer das System, desto höher die Förderung. Ein Vergleich mit Großbritannien zeigt, dass ein fixer Förderbetrag preisdämpfend wirken kann. Dort sorgt ein einheitlicher Zuschuss für Transparenz und Wettbewerb – in Deutschland hingegen wächst der Förderbetrag mit dem Rechnungsbetrag. Die Folge: Der Markt wird künstlich verteuert, Effizienz geht verloren.

Wärmepumpenmarkt: Stabilisierung trotz Baukrise

Trotz der widrigen Bedingungen zeigt sich die Wärmepumpenbranche stabil. Im ersten Quartal 2025 wurden laut Bundesverband Wärmepumpe (BWP) rund 62.000 Geräte verkauft – ein Plus von 35 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Wachstumstreiber sind vor allem Luftwärmepumpen, deren Absatz um 39 Prozent zulegte. Der Marktanteil der Wärmepumpe bleibt mit 27 Prozent konstant – während fossile Systeme verlieren. Die Branche blickt dennoch mit gemischten Gefühlen auf die Zukunft. Zwar wird für das Gesamtjahr ein Marktwachstum von 30 Prozent erwartet. Doch dies gelingt nur, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: verlässliche Rahmenbedingungen und sinkende Strompreise. Letzteres ist im Koalitionsvertrag vorgesehen – muss jedoch rasch umgesetzt werden, um die Wettbewerbsnachteile der strombetriebenen Wärmepumpe gegenüber dem weiterhin steuerlich begünstigten Gas zu kompensieren.

Weniger Komplexität, mehr Wirkung

Der Ruf nach Vereinfachung wird lauter. Zwar kündigt der Koalitionsvertrag eine Überarbeitung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) an, doch bleibt offen, welche Änderungen geplant sind. „Entscheidend ist nun Planungssicherheit, nicht die vollständige Rücknahme der Reform. Andernfalls droht neue Verunsicherung bei Eigentümern und Investoren“, so Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland.  Die Wärmewende kann gelingen – aber nur, wenn die Förderpolitik neu gedacht, Bauvorgaben realitätsnah angepasst und regulatorische Prozesse verschlankt werden. Technologisch ist vieles möglich, wirtschaftlich bleibt es herausfordernd.

Quelle:
Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin
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