Kann die Räum- und Streupflicht im Winter überhaupt auf Mieter übertragen werden?

Um die Beseitigung von Schnee und Eis im Winter rankt sich viel Streit. Dies verwundert nicht. Denn der Winterdienst erfordert ein frühes Aufstehen, weil er bereits ab 7:00 Uhr in den meisten Gemeinden erledigt sein muss. Er ist körperlich anstrengend und zieht Haftungsgefahren des Pflichtigen für erfolgte Stürze und Verletzungen Dritter nach sich, wenn er nicht korrekt oder zu spät ausgeführt wird. In den vergangenen Jahren hatten sich deshalb die Gerichte immer wieder mit der Frage zu befassen, ob zum Beispiel der Hauseigentümer und Vermieter in den Bestimmungen des Mietvertrags seinem Mieter die Räum- und Streupflicht überhaupt übertragen darf, insbesondere innerhalb des „Kleingedruckten“ durch Formularklausel. Die überwiegende Auffassung in der Rechtsprechung bejaht das.

Das LG Köln fast diesen Meinungsstand wörtlich in seinen Leitsätzen zum Urteil vom 25. Juli 2013 – 1 S 201/12, ZMR 2014, S. 541) wie folgt zusammen:

„Eine im Dauernutzungsvertrag und in der Hausordnung enthaltene Klausel bzgl. der Übertragung der Verkehrssicherungspflicht, insbesondere der Pflicht zur Schnee- und Glatteisräumung, ist wirksam. Die Klausel ist zum einen nicht überraschend, wenn diese sowohl im Vertrag als auch in der Hausordnung leicht auffindbar ist und weicht zum anderen auch nicht erheblich von der dispositiven gesetzlichen Regelung ab. Gegen die Annahme einer Überraschungsklausel spricht im Übrigen, dass die Pflicht zur Schnee- und Glatteisräumung regelmäßig auf den Mieter übertragen wird.“

„Es ergibt sich auch keine unangemessene Benachteiligung aus dem Umstand, dass die Schnee- und Glatteisräumung lediglich den Erdgeschoßmietern unter Ausschluss der anderen Mietparteien übertragen wird, da im Mietrecht kein allgemeiner Gleichbehandlungsgrundsatz gilt. Zudem stellt die räumliche Nähe der Erdgeschoßwohnungen zu der zu bearbeitenden Fläche ein sachliches Unterscheidungskriterium dar. Diese Grundsätze gelten auch für die Verpflichtung der Mieter der Erdgeschoßwohnungen, abends die Haustüre abzuschließen.“

„Die mit der Übertragung der Verkehrssicherungspflichten verbundene Überbürdung des Haftungsrisikos führt ebenfalls nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung, da im Rahmen der gebotenen Verkehrssicherung nur diejenigen Maßnahmen zu treffen sind, die wirtschaftlich zumutbar und geeignet sind, andere Personen bei einer bestimmungsgemäßen Nutzung vor Schaden zu bewahren und der Mieter darüber hinaus die Möglichkeit hat, das verbleibende Haftungsrisiko durch den Abschluss einer entsprechenden Versicherung abzudecken.“

 

Quelle:

Haus und Grund Niedersachsen,
Landesverband
Niedersächsischer Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümer-Vereine e.V.

Schützenstraße 24, 30853 Langenhagen
Telefon: 0511/973297-0
Telefax: 0511/973297-32
E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de

Umgangsformen als Vertragskiller

„Höflichkeit ist eine Zier, doch weiter kommst Du ohne ihr…“, so mag es sich Mieter M gedacht haben, der wegen des Streits um die Bezahlung eines Wasserhahns den Hausmeister H telefonisch übel anfeindete. Der Hausmeister, der den Wasserhahn montiert und gegen einen defekten Hahn ausgetauscht hatte, verlangte namens des Vermieters die dafür angefallenen Kosten von M, M jedoch sah den Vermieter als zahlungspflichtig an. Das Telefonat eskalierte, M drohte H an, er schlage ihm die Zähne ein, wenn er sich noch ein einziges Mal in der Siedlung blicken lasse.

Vermieter V kündigte daraufhin wegen Störung des Hausfriedens fristlos, vor allem aber wegen der Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietvertrags aus § 543 Abs. 1 BGB. Da M nicht auszog, klagte V auf Räumung – und gewann vor dem AG Köln (Urteil vom 21. November 2014 – 208 C 15/14, DWW 2015, S. 298). H, als Zeuge vernommen, hatte den Kündigungsvorwurf des V gegenüber M bestätigt. Die Kölner Landrichter schlossen daraus auf Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung und auf Wirksamkeit der Kündigung.

Ebenso sah es das AG München in seinem Urteil vom 30. Oktober 2014 – 433 C 13.417/14, veröffentlicht in NJW-Aktuell Heft 38/2015, S. 10: Dort hatten die Mieter die Objektbetreuerin des Vermieters als „fette Kaugummidrecksau“ sowie als „dreckige Schweinedrecksau“ tituliert und sich der Objektbetreuerin mit drohend erhobenen Händen genähert.

So eindeutig urteilen die Gerichte bei Beleidigungen und bei Bedrohungen aber nicht immer. Denn nach der Rechtsprechung soll es darauf ankommen, ob die Beleidigung ein „einmaliger Ausrutscher“ war, aufgrund eines konkreten Streits oder als Reaktion auf eine vorangegangene Provokation erfolgte, ob das Mietverhältnis schon längere Zeit ansonsten störungsfrei bestand, darauf, ob sich der Mieter auch sonst nicht vertragsgetreu verhalten hatte, sowie schließlich darauf, ob der Mieter im fortgeschrittenem Alter sei oder aufgrund eines krankhaften Geisteszustandes reagiert habe.

Weitere Urteile:

  • Ausreichend für eine fristlose Kündigung wurdel die zweimalige Aufforderung nach dem Götz-Zitat bewertet (LG Köln, Urteil vom 21. Januar 1993 – 1 S 365/92, WuM 1993, S. 349).
  • Das Maß als voll angesehen hat auch das LG Ansbach nach dem Vorwurf des Mieters, der Vermieter führe ein Hauswartsystem nach „Stasi- und Gestapo-Art“ (LG Ansbach, Urteil vom 19.12.2013 – 1 S 1252/12, ZMR 2014, S. 446).
  • Gar nicht so witzig und kündigungdauslösend sah das AG München die Titulierung des Vermieters mit „Sie promovierter Arsch“ an (Urteil vom 28.11-2014 – 474 C 18543/14, WuM 2015, S. 155).
  • Auch die Beleidigung des Vermieters mit der Einschätzung, er sei dusselig und solle sein Spatzenhirn anstrengen (AG München, Urteil vom 21. Oktober 2008 – 415 C 20.663/08) oder
  • die Titulierung als „russische Schlampe“ (AG Coburg, Urteil vom 25.9.2008 – 11 C 1036/08, ZMR 2009, S. 373) führten zur fristlosen Kündigung des beleidigenden Mieters,
  • nicht aber die Bezeichnung eines Mitarbeiters des Vermieters als „faul“ und als „talentfreie Abrissbirne“ (AG Berlin, Urteil vom 30. Januar 2015 – 216 C 461/14, Grundeigentum Berlin 2015, S. 389).

Quelle:

Haus und Grund Niedersachsen,
Landesverband
Niedersächsischer Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümer-Vereine e.V.

Schützenstraße 24, 30853 Langenhagen
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