Die virtuelle Eigentümerversammlung kommt

Der Bundestag macht den Weg frei für einen zeitnahen und verbesserten Meinungsaustausch für Wohnungseigentümergemeinschaften, die zunehmend Entscheidungen treffen müssen, bei denen eine jährliche Präsenzversammlung nicht mehr ausreichen wird. Neben der Präsenzversammlung und der hybriden Versammlung wird die virtuelle Versammlung damit eine weitere Versammlungsoption.

Zur Ausübung gelangt sie dabei jedoch nur, wenn mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen in einer Wohnungseigentümerversammlung dafür votieren. Der entsprechende Beschluss gilt dann zunächst für drei Jahre. In dem beschlossenen Änderungsantrag der Regierungskoalition kam es zu einer Ergänzung des vorliegenden Entwurfes. Danach müssen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer, die vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss zur virtuellen Versammlung fassen (§ 23 Absatz 1a WEG), bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchführen. Darauf kann durch einstimmigen Beschluss jedoch verzichtet werden. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt allerdings nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse (§ 48 Absatz 6 WEG). Die Übergangsregelung erfasst ausdrücklich nicht solche Beschlüsse, die bereits vor der neuen Gesetzesregelung auf einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer beruhen.

Quelle:
Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
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Weiter rückläufige Preise für Wohnimmobilien

Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungen erzielten im ersten Quartal 2024 um 5,7 Prozent niedrigere Preise als im Vorjahresquartal. Im Vergleich zum vierten Quartal 2023 betrug der Preisrückgang 1,1 Prozent. Das geht aus dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes hervor.

Mit einem Minus von 9,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal fielen die Preise bei Ein- und Zweifamilienhäusern in den Top-7-Metropolen überdurchschnittlich stark. Für Eigentumswohnungen zahlten Erwerber hier im Mittel 4,6 Prozent weniger als im ersten Quartal 2023. Anders sieht die Entwicklung in den Metropolen aus: Dort sanken die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 3,2 Prozent, für Wohnungen stiegen sie um 0,4 Prozent.

Medienberichte hatten unter Berufung auf Ronald Slabke, CEO des auf den Immobilienmarkt spezialisierten Finanzdienstleisters Hypoport, die Aussagekraft der Zahlen in Frage gestellt. Slabke hat bereits mehrfach die Datenbasis, nämlich die Sammlungen der Gutachterausschüsse, kritisiert. Darin stecken seiner Einschätzung nach unter anderem systemische Fehler, da einerseits Übertragungen innerhalb von Familien zu steuerlich optimierten Preisen enthalten sind und andererseits nicht zwischen eigennutzungsfähigen und vermieteten Wohnimmobilien differenziert wird.

Mehr Aufträge, aber geringere Umsätze und weniger Beschäftigte im Bauhauptgewerbe

Der reale, kalender- und saisonbereinigte Auftragseingang ist im Bauhauptgewerbe im März 2024 gegenüber dem Vormonat um 3,8 Prozent gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahresmonat betrug der Anstieg 2,2 Prozent. Das geht aus aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes hervor. Die Umsätze in der Branche sind jedoch weiterhin rückläufig, die Zahl der Beschäftigten ebenfalls.

Der Anstieg des realen Auftragseingangs fiel im Hochbau mit plus 6,3 Prozent stärker aus als im Tiefbau (plus 1,6 Prozent). Im Vergleich zum März 2023 hat der Auftragseingang im Hochbau um 5,5 Prozent abgenommen. Im Tiefbau hingegen verzeichneten die Statistiker im Jahresvergleich einen Anstieg um 10 Prozent. Nominal lagen die Auftragseingänge im März 2024 um 3,4 Prozent unter denen des Vorjahresmonats.

Die Umsätze in der Branche fielen real 8,2 Prozent niedriger aus als im Vorjahr (nominal: minus 7,5 Prozent). Die Zahl der Beschäftigten sank den dritten Monat in Folge. Gegenüber dem Vorjahresmonat belief sich das Minus auf 0,4 Prozent. Nach Angaben der Behörde waren im März 2024 rund 531.000 Personen im Bauhauptbewerbe tätig.

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Wo drückt der Schuh bei energetischer Sanierung in WEG?

Die Sanierungsquote ist in WEG-Gebäuden besonders niedrig, liegt bei nur etwa 0,3 Prozent. Daher besteht hier ein immenser Handlungsbedarf. Das Projekt GREEN Home möchte mit einer Pain-Point-Liste gezielte Anreize für die Mobilisierung der enormen CO2- und Energieeinsparpotenziale geben.

Die sieben größten im Projekt identifizierten Hindernisse der energetischen Sanierung von WEG-Gebäuden unter Berücksichtigung der aktuellen Situation sowie entsprechender Lösungsvorschläge lauten:

  • Fehlendes Wissen verhindert Initiativen und Entscheidungen eine Sanierung auf den Weg zu bringen – Förderung für iSFP WEG gerechter gestalten
  • Bedarf nach Lösungen aus einer Hand: „One-Stop-Shop“-Lösungen in der BEG förderfähig machen
  • Fehlende Unterstützung für WEG-Immobilienverwaltungen energetische Sanierungsmaßnahmen voranzubringen
  • Verzögerung von Sanierungsentscheidungen in WEG: Gesetz für die virtuelle WEG-Versammlung
  • Zwischenfinanzierung für WEG-Darlehen bei kurzfristigem Ausfall von Parteien der WEG
  • WEG-Parteien mit geringem Familieneinkommen können sich hohe Investitionen trotz BEG nicht leisten: zinsverbilligte Darlehen für energetische Sanierungen als Ergänzung zur Zuschussförderung vorsehen
  • Wärmelieferverordnung blockiert energetische Sanierungen in WEG

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Absatz von Wärmeerzeugern im ersten Quartal stark rückläufig

Der Absatz von Wärmeerzeugern ist im ersten Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 29 Prozent zurückgegangen, so die Statistik des Bundesverbandes der Deutschen Heizungsindustrie (BDH). Der Verband verweist zur Begründung auf die tiefe Verunsicherung der Verbraucher.

Den stärksten Absatzeinbruch verzeichnen Biomasseanlagen (- 81 Prozent), gefolgt von Solarthermieanlagen (- 60 Prozent) und Wärmepumpen (- 52 Prozent). Bei Gasheizungen betrug das Minus dagegen nur 17 Prozent. Ölheizungen verzeichneten sogar ein Plus von 27 Prozent. In absoluten Zahlen heißt das: Im ersten Quartal 2024 wurden 217.500 Wärmeerzeuger weniger in den Markt gebracht als im ersten Quartal des Vorjahres. Bei den Wärmepumpen belief sich der Rückgang auf 46.000 Geräte. Der BDH geht davon aus, dass im laufenden Jahr weniger als 200.000 Wärmepumpen abgesetzt werden.

Die nachlassende Nachfrage bei den Wärmeerzeugern und die geringe Neubautätigkeit sorgen auch für Absatzeinbrüche von bis zu 56 Prozent bei Systemkomponenten wie Fußbodenheizungen, Speichern und Lüftungssystemen mit Wärmerückgewinnung. Die BDH-Statistik stellt die Zahl der Wärmeerzeuger und Systemkomponenten dar, die „in den Markt gebracht“ wurden. Sie ist nur bedingt aussagekräftig, was die Zahl der Installationen angeht.

Der Herstellerverband BDH und der Zentralverband Sanitär Heizung Klima (ZVSHK) fordern die Anhebung der förderfähigen Investitionskosten für den Heizungstausch von derzeit 30.000 Euro auf 45.000 Euro und die Erhöhung des Klima-Geschwindigkeitsbonus auf 30 Prozent sowie die Kombination mit einer früher einsetzenden Degression.

Besonders misslich ist die Lage derzeit für Wohnungseigentümergemeinschaften: Sie können die Förderung für die Heizungserneuerung erst ab Ende Mai 2024 (bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, also Zentralheizungen) bzw. August 2024 (bei Maßnahmen am Sondereigentum, also Etagenheizungen) bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen. Damit werden sie klar benachteiligt. Seit 27. Februar 2024 können selbstnutzende Eigentümer von Einfamilienhäusern Anträge stellen.

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Treibhausgasemissionen sinken deutlich: Deutschland auf Kurs zu den Klimazielen

Eine erfreuliche Entwicklung verzeichnet das Umweltbundesamt (UBA): Die Treibhausgasemissionen in Deutschland sind im Jahr 2023 um mehr als zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Diese Zahlen sind ein bedeutender Schritt in Richtung der Klimaziele für 2030 und zeigen eine positive Entwicklung auf dem Weg zu mehr Klimaschutz.

Laut Dirk Messner, Präsident des UBA, hat vor allem der erfolgreiche Ausbau erneuerbarer Energien zu diesem Rückgang beigetragen. Dieser Erfolg ist besonders bemerkenswert, da trotz der Befürchtungen während des Ukraine-Krieges keine Renaissance der Kohle- und fossilen Energieträger stattgefunden hat.

Insbesondere in den Bereichen Energie und Industrie wurden mehr Treibhausgase eingespart als von den Klimazielen gefordert. Weniger Kohlestrom und der beschleunigte Ausbau erneuerbarer Energien haben hierzu maßgeblich beigetragen. Der Projektionsbericht des UBA gibt zudem Anlass zum Optimismus: Die Prognosen zeigen, dass das deutsche Klimaziel für 2030 von einer Reduzierung der Treibhausgase um knapp 64 Prozent im Vergleich zu 1990 greifbar ist. Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck betont, dass Deutschland erstmals auf Kurs liegt, die Klimaschutzlücke zu schließen.

Allerdings gibt es noch Handlungsbedarf in den Bereichen Gebäude und Verkehr, um die Klimaziele zu erreichen. Maßnahmen wie die Bundesförderung für effiziente Gebäude und das Gebäudeenergiegesetz sollen hier weitere Fortschritte ermöglichen. Wie der VDIV Deutschland bereits mehrfach angemahnt hat, stehen die Vorzeichen hier aktuell eher schlecht: Die Förderbedingungen sind unsicher und benachteiligen Wohnungseigentümergemeinschaften – Förderungen starten später oder können aufgrund langwieriger Entscheidungsfindung nicht wahrgenommen werden. Kommt hier nicht bald eine Erleichterung, wie beispielsweise durch das Einführen der virtuellen Eigentümerversammlung als zusätzliche Option, um unterjährig schneller Beschlüsse zu fassen, dann werden WEG weiterhin kaum an der Klimawende im Gebäudebestand.

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0,7 Prozent: Sanierungsrate im Gebäudebestand muss sich verdoppeln

Um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen, wird eine Sanierungsrate von bis zu 2 Prozent benötigt. Diese lag 2023 aber nur bei 0,7 Prozent – so eine Auswertung von B+L Marktdaten im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle.

Darüber, wie hoch die Sanierungsrate tatsächlich sein muss, um Deutschland bis 2045 klimaneutral werden zu lassen, bestehen unterschiedliche Prognosen: Ein Gutachten des Bundeswirtschaftsministeriums von 2022 rechnet damit, dass jährlich 1,7 bis 1,9 Prozent aller Wohngebäude energetisch saniert werden müssen. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) geht sogar von 2 Prozent aus. Etwa 50 Jahre würde es damit dauern, den gesamten Bestand zu sanieren – viel zu lange.

Für 2024 wird ein Stagnieren der Quote bei etwa 0,69 Prozent erwartet. Grund dafür: Es werden immer weniger neue Häuser gebaut, weniger Menschen ziehen um und in der Folge wird weniger saniert, so B+L. Aber auch die sonstigen Rahmenbedingungen rund um energetische Sanierung scheinen nicht auszureichen, um hier einen Fortschritt zu erreichen. Für den WEG-Bestand wurden leider keine separaten Zahlen ausgewiesen aber aufgrund der langwierigen Beschlussfassung ist davon auszugehen, dass die Quote hier unter 0,2 Prozent liegt.

Ob die Politik den Ernst der Lage nun wirklich begriffen hat, ist ernsthaft anzuzweifeln. Das Bundeswirtschaftsministerium hat in der Konsequenz der Studienergebnisse zwar die Dialogreihe „Gebäude-Sanierungs-Kompass“ ins Leben gerufen – einige wichtige Immobilienverbände sind allerdings gar nicht erst eingeladen worden. „Wer so ein Format ohne Immobilienverwaltungen und weitere relevante Vertreter der Branche veranstaltet zeigt, dass es mit dem Ziel, Sanierungsraten zu erhöhen nicht besonders weit her sein kann. Ohne WEG und Mehrfamilienhäuser mitzunehmen und ihre Bedürfnisse zu berücksichtigen, wird es keinen klimaneutralen Gebäudebestand geben“, mahnt Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland. „Auch bei Fördermitteln sind sowohl WEG als auch Vermieterinnen und Vermieter durch spätere Antragsstarts benachteiligt. Von der immer noch fehlenden Option, sich unterjährig kurzfristig virtuell zu versammeln um Sanierungsprojekte voranzutreiben ganz zu schweigen. So sehe ich schwarz für einen klimaneutralen Gebäudebestand bis 2045“, konstatiert Kaßler.

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0,7 Prozent: Sanierungsrate im Gebäudebestand muss sich verdoppeln

Um die Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen, wird eine Sanierungsrate von bis zu 2 Prozent benötigt. Diese lag 2023 aber nur bei 0,7 Prozent – so eine Auswertung von B+L Marktdaten im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle.

Darüber, wie hoch die Sanierungsrate tatsächlich sein muss, um Deutschland bis 2045 klimaneutral werden zu lassen, bestehen unterschiedliche Prognosen: Ein Gutachten des Bundeswirtschaftsministeriums von 2022 rechnet damit, dass jährlich 1,7 bis 1,9 Prozent aller Wohngebäude energetisch saniert werden müssen. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) geht sogar von 2 Prozent aus. Etwa 50 Jahre würde es damit dauern, den gesamten Bestand zu sanieren – viel zu lange.

Für 2024 wird ein Stagnieren der Quote bei etwa 0,69 Prozent erwartet. Grund dafür: Es werden immer weniger neue Häuser gebaut, weniger Menschen ziehen um und in der Folge wird weniger saniert, so B+L. Aber auch die sonstigen Rahmenbedingungen rund um energetische Sanierung scheinen nicht auszureichen, um hier einen Fortschritt zu erreichen. Für den WEG-Bestand wurden leider keine separaten Zahlen ausgewiesen aber aufgrund der langwierigen Beschlussfassung ist davon auszugehen, dass die Quote hier unter 0,2 Prozent liegt.

Ob die Politik den Ernst der Lage nun wirklich begriffen hat, ist ernsthaft anzuzweifeln. Das Bundeswirtschaftsministerium hat in der Konsequenz der Studienergebnisse zwar die Dialogreihe „Gebäude-Sanierungs-Kompass“ ins Leben gerufen – einige wichtige Immobilienverbände sind allerdings gar nicht erst eingeladen worden. „Wer so ein Format ohne Immobilienverwaltungen und weitere relevante Vertreter der Branche veranstaltet zeigt, dass es mit dem Ziel, Sanierungsraten zu erhöhen nicht besonders weit her sein kann. Ohne WEG und Mehrfamilienhäuser mitzunehmen und ihre Bedürfnisse zu berücksichtigen, wird es keinen klimaneutralen Gebäudebestand geben“, mahnt Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland. „Auch bei Fördermitteln sind sowohl WEG als auch Vermieterinnen und Vermieter durch spätere Antragsstarts benachteiligt. Von der immer noch fehlenden Option, sich unterjährig kurzfristig virtuell zu versammeln um Sanierungsprojekte voranzutreiben ganz zu schweigen. So sehe ich schwarz für einen klimaneutralen Gebäudebestand bis 2045“, konstatiert Kaßler.

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Diskussion über Stilllegung oder Umwidmung von kommunalen Gasnetzen

Mit der Veröffentlichung eines „Green Papers“ hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) der Diskussion über die Zukunft der Erdgas-Verteilnetze Auftrieb gegeben. Ziele des Papiers sind, die frühzeitige Information von Eigentümer/innen und Mieter/innen über die Stilllegung oder Umwidmung von Gasnetzen zu sichern und Netzbetreiber vor finanziellen Verlusten zu schützen.

Der Ausbau erneuerbarer Energien und die Abkehr von fossilen Energieträgern hat erhebliche Auswirkungen auf die Infrastruktur: Erdgasnetze werden überflüssig oder ihr Betrieb erheblich verteuert. Damit die schrittweise Transformation für alle Marktbeteiligten so reibungslos wie möglich erfolgt, sei es wichtig, sachgerechte Regelungen zu treffen, so das BMWK. Das Green Paper liefert einen ersten Überblick über denkbare aufkommende Fragestellungen. So sei beispielsweise für Gebäudeeigentümer eine frühzeitige Information wichtig, wenn sich der Gasnetzbetreiber für eine Stilllegung des Gasnetzes entscheidet, bzw. eine zuständige Aufsichtsbehörde die Stilllegung genehmigt oder anordnet, „um entweder sich im Vorhinein für andere Optionen zur Wärmeversorgung gemäß GEG zu entscheiden oder bspw. im Fall des Einbaus einer Wärmepumpen-Hybridheizung die Wärmepumpe so zu dimensionieren, dass sie nach Abschaltung des Gasnetzes auch autark den Wärmebedarf des Gebäudes vollständig decken kann.“ Medienberichten zufolge soll Augsburg als erste Großstadt Gaskunden das Ende der Belieferung in zehn Jahren angekündigt haben. Die Stadtwerke Augsburg bezeichneten die Berichte als irreführend. Ein Rückbau des Gasnetzes sei derzeit nicht geplant.

Unterdessen warnt das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), mit dem Rückgang der Kundennachfrage nach Erdgas bestehe die Gefahr, dass die Netzentgelte für die wenigen verbleibenden Kunden zu teuer werden, wenn die Verteilnetze nicht schrittweise stellgelegt werden. „Die kommunale Wärmeplanung ist ein erster wichtiger Schritt, um bei der Wärmewende Fahrt aufzunehmen, und wäre theoretisch ein gutes Instrument für die Planung der Stilllegung“, heißt es in einer aktuellen Studie. „Die Auswertung der ersten Wärmepläne zeigt aber, dass Kommunen die Zukunft der Gasnetze mit Verweis auf die großen Unsicherheiten ausklammern. Hinzu kommt, dass an der Stilllegung bisher weder die Eigner – ob kommunal oder privat – ein wirtschaftliches Interesse haben, noch diese bisher in der Regulierung vorgesehen ist.“

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Förderchaos: Bewilligungsstopp bei Energieberatungen

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) hat in einem Schreiben darüber informiert, dass für das Förderprogramm Energieberatung für Wohngebäude (EBW) derzeit eine temporäre Bewilligungspause besteht. Bei der Auszahlung könne es zu Verzögerungen kommen.

Zur Begründung verwies die Behörde darauf, dass das Bundesfinanzministerium (BMF) die Fördermittel aus dem Klima- und Transformationsfonds (KTF) in Höhe von 240 Millionen Euro für das Jahr 2024 nur zeitlich gestaffelt zustelle. Eine Sprecherin des BMF erklärte auf Nachfrage des VDIV: „Grundsätzlich ist festzustellen, dass sich nach dem Urteil des BVerfG vom November 2023 die finanziellen Rahmenbedingungen für die Förderung der Energiewende stark verändert haben. Vor diesem Hintergrund müssen die knappen Haushaltsmittel des KTF vorsichtig und vorausschauend eingesetzt werden. Die Bundesregierung hat sich daher entschieden, den bewirtschaftenden Stellen nicht gleich zu Beginn des Jahres sämtliche Mittel zuzuweisen. Es handelt sich insofern um eine Vorsichtsmaßnahme.“ Mit Stand 27. März 2024 wurden nach Angaben des BAFA 21.981 Anträge zur Förderung von Energieberatung für Wohn- und Nichtwohngebäude mit einem Gesamtvolumen von 32,5 Millionen Euro bewilligt. Wann und in welcher Höhe die nächste Tranche der Mittel zugeteilt werden soll, ist unklar.

Schwierigkeiten gibt es offenbar auch bei der Heizungsförderung. Eigentümer/innen von Ein- und Zweifamilienhäusern können den Zuschuss zwar seit Ende Februar bei der KfW beantragen, doch erst ab September soll es möglich sein, sich im Kundenportal der KfW zu identifizieren. Erst dann können die Nachweise über die Durchführung der Heizungserneuerung eingereicht werden. Die Fördermittel werden also erst ab September ausgezahlt.

„Der Bewilligungsstopp für die Energieberatung und die Verspätungen bei der Heizungsförderung verunsichern Eigentümer/innen von Wohnimmobilien enorm und erhöhen die Hürde, energetische Sanierungen in Angriff zu nehmen“, warnt VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Das betrifft Wohnungseigentümer/innen und ihre Verwaltungen in besonderem Maße: Sie können erst im August Fördermittel beantragen und müssen befürchten, dass die Töpfe dann bereits leer sind. Daran ändert auch die häppchenweise Zuteilung der Mittel durch das BMF nichts – wer zuerst beantragen kann, wird zuerst bewilligt. Angesichts dieser Benachteiligung von Mehrfamilienhäusern ist eine Farce, dass Politiker aller Fraktionen gebetsmühlenartig die Bedeutung dieser Gebäude für die Wärmewende betonen.“

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