Anders als bei Erdgas, Heizöl oder Fernwärme durften die Heizkosten bislang pauschal abgerechnet werden, wenn das Gebäude zu mindestens 50 Prozent mit einer Wärmepumpe beheizt wird. Dieses Privileg wurde im bisherigen § 11 HeizkostenV gestrichen. In § 7 der Verordnung wurden die „Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms“ als umlagefähige Kosten ergänzt. In § 9 sind Wärmepumpen nun explizit als Energiequelle genannt, deren einheitlich entstandene Kosten nach dem Anteil am Verbrauch verteilt werden müssen. Für die Nachrüstung mit entsprechenden Zählern gilt eine Übergangsfrist bis zum 30. September 2025. Das regelt § 12. Ziel der Änderungen ist, für mehr Transparenz in der Wärme- und Warmwassernutzung in Gebäuden mit Wärmepumpen zu sorgen.
Fernwärme für jeden dritten Haushalt bis 2045?
Voraussetzung ist allerdings ein zügiger Aus- und Umbau der Wärmenetze sowie die Umstellung der Erzeugung von zentralen, fossil betriebenen Großkraftwerken hin zu flexiblen Wärmeerzeugern, die beispielsweise Geothermie oder Abwärme nutzen. Den Investitionsbedarf für diese Transformation beziffert die Studie mit rund fünf Milliarden Euro jährlich. Das aktuelle Investitionsvolumen der Fernwärmeunternehmen beträgt etwa die Hälfte dieser Summe. Innerhalb des aktuellen Regulierungs- und Förderrahmens seien die hohen Investitionen zudem betriebswirtschaftlich häufig nicht leistbar, so die Studie.
Die Kosten für Fernwärmekunden drohen nach Einschätzung von Agora mancherorts bis 2045 um rund ein Drittel zu steigen. Um den Versorgern einen wirtschaftlichen Rahmen zu bieten und niedrige Preise für Kunden zu ermöglichen, schlägt die Studie zahlreiche Maßnahmen vor. Dazu gehören unter anderem niedrige Stromkosten, ein stabiler Förderrahmen mit langfristiger finanzieller Absicherung etwa über ein Gesetz. Die Experten warnen zugleich vor einem verzögerten Ausbau der Wärmenetze. Sie sehen die Gefahr, dass sich Verbraucher für andere Heizungsarten entscheiden und die Kosten für die verbleibenden Haushalte ansteigen.
Quelle:
Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
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„Großteil der Wohnungseigentümer schiebt energetische Sanierung auf“
Im Herbst kommen Deutschlands Immobilienverwalter auf zahlreichen Kongressen zusammen. „Vielen brennt nach wie vor die energetische Sanierung auf den Nägeln“, sagt Thomas Meier, Präsident des BVI Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter e. V. anlässlich der Herbsttagung des BVI West am 12. und 13. September 2024 in Essen. Nach neun Monaten seit Inkrafttreten der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes seien viele Verwalter ernüchtert. Um im Gebäudebestand die notwendigen Modernisierungen durchzuführen, mangele es in Wohnungseigentümergemeinschaften neben Handwerkern und Fördergeldern vor allem an einem: den nötigen Beschlüssen.
Bundesweit gibt es rund zehn Millionen Eigentumswohnungen im Gebäudebestand. Deren Sanierung gilt als wichtiger Hebel, um die Klimaziele in diesem Sektor zu erreichen. Doch um hier Modernisierungen voranzubringen, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) für fast jeden Schritt einen Mehrheitsbeschluss fassen. „Und genau das verzögert die Energiewende im Gebäudebereich“, erläutert Meier. Bis zu vier Eigentümerversammlungen seien in der Regel erforderlich, um eine energetische Sanierung im Wohnungseigentum auf den Weg zu bringen. Dadurch könne sich der Planungsprozess um bis zu zwei Jahre verlängern. Der Grund: „Viele Wohnungseigentümer sehen bei Sanierungsprojekten oft weder die Finanzierung noch die Umsetzung als gesichert an. Deswegen schiebt ein Großteil energetische Sanierungen auf oder zieht Beschlussfassungen in die Länge“, so Meier.
Finanzierungsprobleme verzögern Modernisierungen
Die Sanierungsquote im Gebäudebestand fällt dementsprechend niedrig aus. 2023 lag sie bundesweit bei 0,7 %, im Wohnungseigentum liegt sie laut BVI noch einmal deutlich darunter. Damit sich das ändert, müsse der Gesetzgeber vor allem bei der Förderung rund um das Gebäudeenergiegesetz (GEG) nachbessern: Nach Einschätzung des Verbandes, dessen Mitgliedsunternehmen bundesweit rund 1,4 Millionen Eigentumswohnungen verwalten, verfügen mindestens zwei Drittel der Wohnungseigentümer über eine unzureichende Instandhaltungsrücklage, mit der sich die Finanzierung der energetischen Sanierung stemmen ließe. „Umfangreiche Maßnahmen können schnell in den hohen fünfstelligen Bereich gehen“, warnt Meier. Geld, das sehr viele Menschen nicht hätten und das auch die staatliche Förderung nicht hinreichend abdecke, damit sich die Investition in angemessener Zeit rechne.
Zudem zweifelten viele GdWEs an, ob sie die Finanzspritze des Staates überhaupt fest einkalkulieren können. „Kein Wunder, wenn der Gesetzgeber von jetzt auf gleich die Fördergelder für die Energieberatung zusammenstreicht und angesichts der angespannten Haushaltslage plant, die finanziellen Mittel für die Förderung energieeffizienter Gebäude im Klima- und Transformationsfonds weiter zu kürzen“, kritisiert Meier. Für das kommende Jahr sollen aus dem Fonds 2,4 Milliarden Euro weniger als 2024 zur Verfügung stehen. Damit bleibt für Sanierungswillige weiterhin unklar, ob Förderprogramme offenbleiben oder leerlaufen.
Personalengpässe bei Handwerksbetrieben und Immobilienverwaltern
Neben der aufwendigen Planung und hohen Investitionen bremsen laut BVI auch die geringe Zahl an Fachkräften die dringend notwendige Modernisierung in Deutschlands Eigentumswohnungen aus. Gut jedes zweite Sanierungsprojekt kann nicht fristgerecht umgesetzt werden, weil die ausführenden Firmen nicht über genügend personelle Kapazitäten verfügen, schätzt der Verband. Zudem fehlt es auch Deutschlands Immobilienverwaltern an Personal, um die Planung und Umsetzung voranzutreiben. So geht aus dem aktuellen HR Monitor des Europäischen Bildungszentrums der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) hervor, dass heute schon 56 Prozent der Unternehmen aus der Immobilienbranche im Fachkräftemangel ein Investitionshemmnis auf dem Weg zu mehr Klimaschutz sehen.
Fokus auf Digitalisierung und Reformen des GEG
In Essen, aber auch auf den anstehenden BVI-Tagungen am 10. und 11. Oktober 2024 in Nürnberg und am 7. und 8. November 2024 in Hamburg, arbeitet der BVI gemeinsam mit seinen Mitgliedern und renommierten Fachleuten aus der Branche an praxisnahen Lösungen für diese Herausforderungen. „Einen zentralen Punkt sehen wir nicht nur in der Nachschärfung des GEG, das für GdWEs ein eigenes Förderprogramm und realisierbare Heizungslösungen braucht. Wir unterstützen unsere Mitglieder nach Kräften auch bei der Digitalisierung von Standardprozessen wie etwa der Kommunikation mit Mietern und Wohnungseigentümern“, betont Meier. Dadurch könne der Personalengpass zumindest in Teilen abgefedert werden. „Der Fachkräftemangel zwingt die Verwalterbranche dazu, digital zu werden“, erklärt der BVI-Präsident. Das sei gut so, denn hier gebe es für Effizienzoptimierungen noch viel Potenzial nach oben.
Quelle:
BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V.
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Telefon: 030 308729-17
E-Mail: service@bvi-verwalter.de
Web: bvi-verwalter.de
immowelt-Umfrage zeigt: Jeder vierte Eigentümer saniert
Trotz hoher Baukosten und Unsicherheiten durch das Gebäudeenergiegesetz und die instabilen Förderbedingungen haben viele Immobilieneigentümer in Deutschland in den letzten 12 Monaten Sanierungsmaßnahmen an ihren Immobilien vorgenommen. Eine repräsentative Umfrage von immowelt, durchgeführt im Mai 2024, zeigt, dass 25,1 Prozent der Eigentümer energetische Sanierungsmaßnahmen an ihrem Hauptwohnsitz vorgenommen haben. Noch höher liegt die Quote bei vermieteten Immobilien, wo knapp 29,7 Prozent der Besitzer in Modernisierungen investierten.
Die drastisch gestiegenen Energiepreise durch den Krieg in der Ukraine haben viele Eigentümer zum Handeln veranlasst. 60,6 Prozent der Befragten gaben an, dass die Senkung der Energiekosten der Hauptgrund für ihre Sanierungsmaßnahmen war. Daneben wollten 43,8 Prozent der Befragten den Wohnkomfort erhöhen, etwa durch eine bessere Wärmedämmung im Winter oder kühlere Räume im Sommer. 40,9 Prozent der Eigentümer hatten zudem den Werterhalt ihrer Immobilie im Blick. Während wirtschaftliche Anreize dominieren, spielten politische Vorgaben oder Umweltbewusstsein eine geringere Rolle. Nur 21,5 Prozent der Eigentümer sanierten, um staatliche Vorgaben zu erfüllen, und 19,7 Prozent wollten den CO2-Fußabdruck ihrer Immobilie verringern.
Alte Fenster sind oft das größte Energieleck in Bestandsimmobilien. Daher entschieden sich 47,1 Prozent der Eigentümer, die saniert haben, für den Austausch von Fenstern oder Außentüren. Moderne Fenster mit Zwei- oder Dreifachverglasung reduzieren den Energieverbrauch erheblich und bieten zusätzlichen Schutz vor Hitze und Lärm. Zudem erneuerten 43,4 Prozent der Befragten ihre Heizanlagen, und 42,3 Prozent verbesserten die Dämmung ihrer Immobilien. Weitere 20,4 Prozent ließen ihr Dach komplett neu decken. Die Investitionen in energetische Sanierungen haben sich gelohnt: Bei zwei Drittel der sanierten Immobilien konnte die Energieeffizienzklasse verbessert werden. 67,9 Prozent der Eigentümer gaben an, dass sich die Energieklasse im Energieausweis nach den Renovierungen erhöht hat. Interessanterweise wussten 19,7 Prozent der Befragten nicht, ob sich die Energieeffizienzstufe ihrer Immobilie verändert hat. Um sicherzustellen, dass die richtigen Maßnahmen ergriffen werden, holten sich fast die Hälfte der Eigentümer fachmännischen Rat. 47,8 Prozent nutzten die Expertise eines Energieberaters, um die notwendigen Sanierungen zu planen.
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KfW-Heizungsförderung für alle Eigentümergruppen geöffnet
Seit 27. August 2024 sind Eigentümer, die Maßnahmen am Sondereigentum durchführen, im KfW-Portal für den Antrag auf Fördermittel für den GEG-konformen Heizungstausch freigeschaltet. Damit können nun auch Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) Mittel für den Tausch von etwa Etagenheizungen beantragen. Die KfW verwies darauf, dass alle Eigentümergruppen bereits geplante Projekte angehen konnten und der Antrag auf Förderung für Maßnahmen, die zwischen 29. Dezember 2023 und 31. August 2024 begonnen haben, bis 30. November 2024 nachgeholt werden kann. Eine Garantie oder einen rechtlichen Anspruch auf die Förderung gibt es aber nicht. Ab 1. September 2024 ist der Antrag vor Beginn der Arbeiten zu stellen.
Laut KfW dauert es nur wenige Stunden nach Einreichung der Unterlagen bis zur Entscheidung. Eigentümer haben nach Zusage für die Mittel nach der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) 36 Monate Zeit, die Maßnahme umzusetzen. Spätestens sechs Monate nach Abschluss des Vorhabens – es gilt das Datum der letzten Rechnung – müssen die Nachweise zur Durchführung des Vorhabens im Kundenportal „Meine KfW“ eingereicht werden. Eine Möglichkeit die Frist zu verlängern gibt es nicht. Die Förderung nach dem BEG EM kann mit einem KfW-Ergänzungskredit kombiniert werden. Tipps und Tricks zur Antragsstellung erhalten Sie
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GREIX sieht Trendwende auf dem Immobilienmarkt
Der Preisanstieg betrug bei Einfamilienhäusern 2,0 Prozent, bei Eigentumswohnungen 2,4 Prozent. Überdurchschnittlich fiel der Anstieg in diesem Segment in Hamburg (+ 4,3 Prozent), Frankfurt (+ 3,7 Prozent) und Düsseldorf (+ 2,2 Prozent) aus. In anderen Städten zeigt sich eine wenig einheitliche Entwicklung. Die Statistiker führen das auch auf die geringe Zahl der Transaktionen zurück. Mehrfamilienhäuser waren im zweiten Quartal des Jahres 4,4 Prozent teurer als im Vorquartal. Im Geschosswohnungsbau waren die Kaufpreise im Vorquartal um rund 10,5 Prozent gefallen. In diesem Segment werden allerdings nur wenige Verkäufe getätigt, so dass die Belastbarkeit der Zahlen begrenzt ist. Im Vergleich zum Vorjahresquartal liegen weiterhin alle Wohnsegmente im Minus. Die Zahl der Transaktionen nimmt leicht zu und hat rund 60 Prozent des Durchschnittwertes von 2019 bis 2021 erreicht. „Bewahrheitet sich die Trendwende ist die großflächige Korrektur am deutschen Immobilienmarkt nach rund 2 Jahren beendet. Der GREIX, also die Gesamtheit aller 20 Städte und Regionen, verbuchte dabei einen Preisrückgang von gut 14 Prozent, ehe die Richtung jetzt gedreht hat. Die Korrekturphase fällt allerdings mit besonders hohen Inflationsraten zusammen, so dass der Wertverlust gemessen in aktueller Kaufkraft mit über 20 Prozent wesentlich höher war“, so das Fazit der Wissenschaftler.
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Wann rechnen sich energetische Sanierungen?
Die Autoren haben zwei Referenzgebäude in vier verschiedenen Sanierungszuständen (unsaniert, Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, Effizienzhaus 70 und Effizienzhaus 55) mit vier unterschiedlichen Wärmeerzeugern (Gaskessel Bestand, Gaskessel neu, Pelletkessel, Wärmepumpe) betrachtet. Sie verglichen die Kosten für die Energieerzeugung in unsanierten Bestandsgebäuden einerseits mit den Investitionskosten für Sanierungsschritte und den anschließenden Ersparnissen andererseits. Den Berechnungen zufolge amortisiert sich eine energetische Sanierung im selbst genutzten Einfamilienhaus für alle vier Wärmeerzeuger, obwohl die Investitionskosten für die Maßnahmen mit zunehmender Sanierungsstufe steigen. Die Kosten für den Energiebezug gehen mit zunehmender Sanierungsstufe bis 2045 zurück.
Das gilt auch für Mehrfamilienhäuser: Dort reichen die Einsparungen der Energiekosten allerdings nicht aus, um die höheren Investitionskosten zu kompensieren. Diese lassen sich jedoch dank der Einnahmen aus der Modernisierungsumlage decken. Auch für MFH-Vermietende lohnt sich die Sanierung den Berechnungen zufolge in allen betrachteten Fällen. Vermieter von MFH profitieren von energetischer Sanierung ihrer Gebäude, für Mieter hingegen steigt oft die Kaltmiete, was eine Sanierung für sie unterm Strich für sie oftmals teurer macht als das Wohnen im unsanierten Zustand.
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Bund unterstützt Kommunen bei Wärmeplanung
Bei der Auftaktveranstaltung in Berlin stellten die beteiligten Bundesministerien für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen und für Wirtschaft und Klimaschutz ein Unterstützungsinstrument des Bundes vor – einen unverbindlichen Leitfaden Wärmeplanung, der Schritt für Schritt Lösungsmöglichkeiten für die Planung vor Ort zeigt. „Er trägt dazu bei, dass Wärmepläne bundesweit in guter Qualität erstellt werden“, betonte Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck (GRÜNE). Bauministerin Klara Geywitz (SPD) ergänzte: „Wichtig ist, keine Kommune muss Sorge vor dem Planungsprozess haben.“ Der Stakeholder-Dialog soll bis zum Frühjahr 2025 fortgesetzt werden. Geplant ist eine Workshopreihe zu ausgewählten Themen. Diese sollen die Angebote und Aktivitäten des Kompetenzzentrums Kommunale Wärmewende (KWW) in Halle ergänzen.
Fehlt eine verbindliche Wärmeplanung ist es für Wohnungseigentümergemeinschaften ein Problem, zu planen, wie sie ihr Gebäude in Zukunft beheizen. Dazu mahnt auch der VDIV Deutschland. „Ohne zu wissen, welche Energieversorgung künftig für sie in Frage kommt, werden WEG ihre Projekte aufschieben und abwarten – keine Wärmeplanung, keine Wärmewende“, so Martin Kaßler, VDIV-Geschäftsführer.
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Privilegierung zum Einbau von Steckersolargeräten
Der Deutsche Bundestag beschloss, dass künftig jeder Wohnungseigentümer und jede Wohnungseigentümerin nach § 20 Absatz 2 WEG Anspruch auf eine Stromerzeugung durch Steckersolargeräte haben kann. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet danach über das „Wie“ der Installation wie auch über den Installationsort. Eine Regelung zur Einschränkung von Rückbauansprüchen der Vermietenden ist nicht erforderlich, da davon ausgegangen werden kann, dass bei Auszug der Mieter das Steckersolargerät mitgenommen wird oder eine einvernehmliche Regelung erzielt wird. Keine Regelung erfolgt zu Dach-Photovoltaikanlagen, da davon ausgegangen werden kann, dass die WEG eine gemeinschaftliche Gebäudeversorgung beschließen kann.
Die virtuelle Eigentümerversammlung kommt
Zur Ausübung gelangt sie dabei jedoch nur, wenn mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen in einer Wohnungseigentümerversammlung dafür votieren. Der entsprechende Beschluss gilt dann zunächst für drei Jahre. In dem beschlossenen Änderungsantrag der Regierungskoalition kam es zu einer Ergänzung des vorliegenden Entwurfes. Danach müssen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer, die vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss zur virtuellen Versammlung fassen (§ 23 Absatz 1a WEG), bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchführen. Darauf kann durch einstimmigen Beschluss jedoch verzichtet werden. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt allerdings nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse (§ 48 Absatz 6 WEG). Die Übergangsregelung erfasst ausdrücklich nicht solche Beschlüsse, die bereits vor der neuen Gesetzesregelung auf einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer beruhen.
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