Verordnungen zum Energiesparen

Die am 24. August 2022 im Kabinett verabschiedeten Energieeinsparverordnungen dienen als Beitrag zur Umsetzung der Einsparvorgaben der Europäischen Union. Dabei geht um konkrete Maßnahmen für Haushalte, öffentliche Körperschaften und Unternehmen. Sie basieren auf dem Energiesicherungsgesetz (§ 30 EnSiG) und leisten einen weiteren Beitrag zur Gewährleistung der Versorgungssicherheit.

Seit vergangenem Donnerstag gilt bereits die Verordnung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV). Sie läuft für sechs Monate. Die Verordnung enthält umfangreiche Informationspflichten über den individuellen Energieverbrauch, die sowohl von den Gas- und Wärmelieferanten als auch den Gebäudeeigentümern innerhalb der festgelegten Fristen einzuhalten sind. Dabei handelt es sich u. a. um Informationen über Energiekosten der vergangenen Abrechnungsperiode, eine Prognose der Energiekosten für die kommende Abrechnungsperiode sowie rechnerische Einsparpotenziale. Die praktische Umsetzbarkeit ist jedoch aufgrund des hohen Aufwandes fraglich.

Die zweite Verordnung mit mittelfristigen Maßnahmen gilt ab dem 1. Oktober 2022 und hat eine Geltungsdauer von 24 Monaten. Letztere bedarf noch der Zustimmung des Bundesrats. Sie sieht konkrete Maßnahmen für eine verpflichtende jährliche Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung für Gebäude mit Gasheizungen vor. Zudem soll bei Vorliegen bestimmter Bedingungen ein hydraulischer Abgleich für große Gebäude mit zentraler Wärmeversorgung durch Erdgas verpflichtend und ineffiziente, ungesteuerte Heizungspumpen ausgetauscht werden. Schließlich regelt die Verordnung auch die Pflicht zur Umsetzung wirtschaftlicher Energieeffizienzmaßnahmen in Unternehmen.

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Trend: Solarstrom vom Balkon

Strom selbst zu erzeugen und zu verbrauchen wird immer interessanter für Wohnungseigentümer und Mieter. Menschen, die keine Möglichkeit für eine Solaranlage auf dem Dach haben, können Stecker-Solargeräte für den Balkon oder die Terrasse nutzen und damit Strom für den Eigenbedarf produzieren.

Stecker-Solargeräte wandeln Sonnenlicht in elektrische Energie um und sind damit Strom erzeugende Haushaltsgeräte für den Eigenbedarf, erklärt der Verbraucherzentralen Bundesverband e.V. Für Mieter und Eigentümer ist wichtig zu wissen, dass es vor dem Anbringen an der Balkonbrüstung oder der Hauswand  der Zustimmung der Vermieter oder Eigentümergemeinschaft bedarf. Auf einem Balkon oder der Terrasse kann ein Modul ohne Zustimmung aufgestellt werden.

Stecker-Solargeräte setzen sich aus Standard-Solarmodulen und einem Wechselrichter zusammen, der den Gleichstrom der Solaranlage in 230-Volt-Wechselstrom für den Haushalt umwandelt. Der selbsterzeugte Strom fließt so in die Steckdose am Balkon und versorgt von dort Fernseher, Kühlschrank oder Waschmaschine, die an anderen Steckdosen in der Wohnung angeschlossen sind.

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Sonderumlage nach WEMoG: Abruf nicht mehr erforderlich

Nach der bis zum 30. November 2020 geltenden alten Gesetzeslage (§ 28 Abs. 2 WEG aF) war der Abruf beschlossener Hausgeldvorschüsse durch den Verwalter eine besondere gesetzliche Fälligkeitsvoraussetzung. Der Bundesgerichtshof (BGH) betrachtete die Vorschrift als gesetzliche Spezialvorschrift gegenüber der allgemeinen Fälligkeitsregelung des § 271 Abs. 1 BGB. Dies galt für Vorschüsse gemäß Wirtschaftsplan und entsprechend für Beschlüsse über Sonderumlagen. Nur wenn der Beschluss ein konkretes Fälligkeitsdatum festlegte, trat Verzug ohne Abruf ein. Der seit dem 1. Dezember 2020 geltende neue § 28 WEG erwähnt einen Abruf nicht mehr. Fraglich ist, ob er deshalb generell entbehrlich ist. Das Landgericht Karlsruhe befasste sich in einem Hausgeldverfahren mit dieser Frage.

Mit Beschluss vom 1. Juni 2022 zum gerichtlichen Aktenzeichen 11 T 22/22 hatte das Landgericht Karlsruhe zu entscheiden, wer in einem durch nach Klagezustellung geleisteter Zahlung erledigten Hausgeldprozess die Kosten zu tragen hat. Es kommt zu dem Ergebnis, dass Verzug ohne Mahnung und Abruf eintreten kann, wenn die Fälligkeit der Sonderumlage im Sonderumlagebeschluss kalendermäßig bestimmt war.

Der Fall

Die Gemeinschaft (GdWE) verklagte eine Wohnungseigentümerin auf Restzahlung einer Sonderumlage. Diese war in der Versammlung vom 14. Oktober 2021 beschlossen worden. Der Anteil der Beklagten belief sich auf 6.480 Euro, fällig bis zum 15.November 2021. Im Beschluss wurde der Verwalter beauftragt, bei nicht termingerechten Geldeingängen gegen die säumige Zahlung vorzugehen. Mit Schreiben vom 10. November 2021 hatte der Anwalt mitgeteilt, die Beklagte werde 30 Tage nach Vorlage der Handwerker-Schlussrechnung zahlen. Da am 16. November 2021 nur die Hälfte gezahlt war, schaltete der Verwalter einen Rechtsanwalt ein, der eine Zahlungsklage über 3.240 Euro nebst Verzugszinsen seit 16. November 2021 erhob. Die Klage wurde der Beklagten am 7. Dezember 2021 zugestellt. Nach Restzahlung am 13. Dezember 2021 erklärten beide Seiten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Das Amtsgericht Radolfzell am Bodensee legte die Kosten des Rechtsstreits der Beklagten auf, deren sofortige Beschwerde beim Landgericht Karlsruhe landete, allerdings erfolglos blieb.

Die Entscheidung

Das Landgericht bestätigt die Kostenentscheidung des Amtsgerichts. Die Beklagte habe Anlass zur Klage gegeben. Fälligkeit/Verzug habe vorgelegen und eine Stundung sei nicht vereinbart worden. Selbst wenn man das anwaltliche Schreiben als Antrag auf Stundung verstehen wolle, habe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer es nicht angenommen und auch nicht annehmen müssen. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung sei die Sonderumlage fällig gewesen, da der Beschluss ausdrücklich ein Fälligkeitsdatum festlegte. Daher sei Verzug ohne Mahnung eingetreten. Die Beschlusskompetenz zur sofortigen Fälligstellung einer kalendermäßig determinierten Sonderumlage ohne weitere Mahnung und ohne weiteren Abruf ergebe sich nach dem jeweils anwendbaren neuen Recht aus § 28 Abs. 3 WEG.

Fazit für den Verwalter

Der bestellte Verwalter ist für das Hausgeldmanagement verantwortlich. Fällige Forderungen sind einzuziehen, notfalls mit gerichtlicher Hilfe. Wenn es nicht nur um das laufende monatliche Hausgeld gemäß Wirtschaftsplan geht (z.B. Verzug mit einer Rate), sondern eine namhafte Summe, ist es grundsätzlich ermessensfehlerfrei, wenn der Verwalter – wie hier – sofort nach Fälligkeit Inkassomaßnahmen in die Wege leitet. Für gewöhnlich geschieht dies durch Einschaltung eines Rechtsanwalts namens und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Wie schon nach alter Gesetzeslage (§ 28 Abs. 2 WEG aF), ist es für den Verwalter auch nach dem neuen Recht stets ratsam, die Fälligkeit der Sonderumlage im Beschluss klar und eindeutig festzulegen. Im Regelfall ist es ein konkretes Fälligkeitsdatum. Darf die Sonderumlage in Raten gezahlt werden, sind diese alle kalendermäßig festzulegen. Ebenfalls stets ratsam ist es, den Kostenverteilungsschlüssel im Beschluss ausdrücklich festzulegen und den Eigentümern ihren exakten Anteil zu beziffern. Hierdurch erspart man sich Streit über die Bestimmtheit des Sonderumlagebeschlusses. Im neuen § 28 WEG ist von einem Abruf als besonderer Fälligkeitsvoraussetzung nicht mehr die Rede.

Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte

Im Fall fiel die Fälligkeit (Montag, 15. November 2021) mit dem Tag der Frist einer möglichen Anfechtungsklage gegen den Sonderumlagebeschluss zusammen. Das ist zulässig und nicht zu beanstanden. Selbst wenn eine Anfechtungsklage erhoben worden wäre, hätte dies an der Zahlungspflicht nichts geändert, da erst eine rechtskräftige gerichtliche Ungültigerklärung oder ein Zweitbeschluss, der den (Erst-)Beschluss über die Sonderumlage aufhebt oder deren Fälligkeit änderte, rechtliche Relevanz erlangt hätte.

Gegenüber Hausgeldforderungen dürfen Wohnungseigentümer nicht aufrechnen oder Zurückbehaltungsrechte einwenden. Ausnahmsweise verhält es sich anders, wenn die Gegenforderung unstreitig oder rechtskräftig ausgeurteilt ist. Will ein Hausgeldschuldner einen sicheren Weg einschlagen und eine drohende Zahlungsklage vermeiden, sollte er sich mit seiner Gegenforderung an den Verwalter wenden. Widerspricht dieser der Aufrechnung, muss gezahlt werden. Denn dann ist die Gegenforderung nicht unstreitig.

Selten (und aus Sicht des Verwalters selten dämlich sowie haftungsträchtig) sind Sonderumlagebeschlüsse wegen inhaltlicher Undurchführbarkeit nichtig und darauf gestützte Zahlungsklagen unbegründet. Dies ist etwa der Fall, wenn der Betrag der Sonderumlage nicht exakt beziffert ist (Beispiele: „Die Eigentümer beschließen eine Sonderumlage über ca. 40.000 Euro“ oder „Es wird eine Sonderumlage in der erforderlichen Höhe beschlossen.“).

Fazit für die Gemeinschaft

Ansprüche der Gemeinschaft auf Hausgeldzahlungen entstehen erst mit der Beschlussfassung über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Sonderumlage, die auch nach neuer Gesetzeslage – obwohl dem Gesetzeswortlaut weiterhin unbekannt – eine Ergänzung zum Wirtschaftsplan darstellt. Ohne einen Beschluss fehlt es nicht nur an der Fälligkeit, sondern an der Anspruchsgrundlage insgesamt.

In der zweiten Instanz zuständig war nicht das Landgericht Konstanz, sondern das Landgericht Karlsruhe als das für WEG-Sachen zentral zuständige Beschwerde-Berufungsgericht in diesem OLG-Bezirk.

Sieht die Gemeinschaftsordnung aus der Zeit vor dem 1. Dezember 2020 den Abruf durch den Verwalter vor, wird darin in der Regel nur eine Wiederholung des früheren Gesetzeswortlautes zu sehen sein. Jedenfalls ist es damals wie heute zulässig, im Beschluss die Fälligkeit kalendermäßig festzulegen und dadurch den Abruf als zusätzliche Fälligkeitsvoraussetzung abzubedingen.

Unterschied altes und neues Recht (WEMoG)

Auf den hier präsentierten Fall war das neue WEG anzuwenden. Der frühere § 28 Abs. 2 WEG lautete: „Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.“ Gleichermaßen galt dies für Sonderumlagen. In dem neu gefassten § 28 WEG ist von einem Abruf der Vorschüsse nicht mehr die Rede. § 28 Abs. 3 WEG nF lautet: „Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.“

Nach dem WEMoG ist der bestellte Verwalter von Amts wegen, also ohne zusätzliche (ausdrückliche) Ermächtigung im Bestellungsbeschluss oder Verwaltervertrag, berechtigt und verpflichtet, fällige Hausgeldansprüche außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen. Die Hinzuziehung von Rechtsanwälten ist ebenfalls gestattet und zumeist zweckmäßig.

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BVI-Präsident Meier zum Kabinettsbeschluss zur Energieeffizienz

Zu den gestern vom Bundeskabinett beschlossenen „Verordnungen zur Sicherung der Energieversorgung“ erklärt BVI-Präsident Thomas Meier:

„Die am 24. August 2022 vom Bundeskabinett beschlossenen Verordnungen für Energieeffizienz sind dem Grunde nach richtig. Für WEG-Verwalter ärgerlich ist die äußerst kurzfristige Umsetzung ab dem 1. September 2022. Dies betrifft vor allem die Aussetzung der Pflicht zur Erhaltung einer Mindesttemperatur in Mietwohnungen, denn dies zieht unweigerlich Abstimmungsprozesse mit den Eigentümern nach sich.

Ambitioniert ist auch die Vorschrift, in Wohngebäuden mit mindestens zehn Wohneinheiten bis zum 30. September 2023 einen hydraulischen Abgleich vorzunehmen. Dies dürfte mehrere Millionen Wohneinheiten betreffen, zumal dies dann auch bis zum 15. September 2024 in Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten erfolgen soll. Das kommt einer Arbeitsbeschaffungsmaßnahme gleich und verursacht zusätzliche Kosten.

Angesichts des gravierenden und mit Sicherheit auch noch in den nächsten Jahren anhaltenden Fachkräftemangels sowohl bei Energieberatern, wo schon jetzt ein Antragsstau bei der Bewältigung von Fördermaßnahmen herrscht, als auch im Handwerk ist die fristgerechte Umsetzung solcher zusätzlichen Maßnahmen zumindest fraglich.“

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BVI-Präsident Meier fordert Entlastungen für Immobilienwirtschaft bei Energiekosten

Zur Gasumlage erklärt BVI-Präsident Thomas Meier:

„Die Gasumlage ist der Preis einer über die Jahre verfehlten Energiepolitik, den nun die Bürger zahlen müssen. Dass jetzt angesichts hoher Gewinne einige Energiekonzerne von sich aus ankündigen, keine Gasumlage zu erheben, ist zwar ein wichtiges Signal, zeigt aber auch, dass Verbraucher bei der Bewältigung der Kostensteigerungen durch die hohen Energiepreise auf den guten Willen ihres Versorgers angewiesen sind.

Umso wichtiger ist es, dass die Bundesregierung jetzt die gesamte Energiewirtschaft stärker in die Pflicht nimmt und für eine faire Lastenverteilung sorgt. Der Verzicht auf eine Mehrwertsteuer auf die Gasumlage, den jetzt der Bundesfinanzminister anstrebt, ist ein erster wichtiger Schritt. Weitere Entlastungen für die Immobilienwirtschaft müssen folgen.“

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Grundsteuererklärung: Fristverlängerung im Gespräch

Rund 36 Millionen Eigentümer müssen im Zuge der Grundsteuerreform bis zum 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung abgeben. Doch seit Beginn der Erhebung Anfang Juli gab es erhebliche technische Probleme. Das kostenlose Steuerportal Elsteronline der Finanzverwaltung war zeitweise überlastet. Nun werden die Rufe nach einer Fristverlängerung lauter.

Die Bundessteuerberaterkammer und die Mittelstands- und Wirtschaftsunion fordern, die Frist zur Abgabe der Erklärungen um sechs Monate zu verlängern und die Bescheide unter dem Vorbehalt der Nachprüfung zu erlassen. Dadurch könne die Priorität in den Steuerkanzleien auf die Erstellung und Abgabe der Erklärungen gelegt und der Abgabeprozess beschleunigt werden. Auch der Deutsche Industrie- und Handelskammertag sowie diverse Landesverbände des Bundes der Steuerzahler und Eigentümerverbände sprachen sich für eine Fristverlängerung aus.

In einem Interview mit der Frankfurter Allgemeinen Zeitung äußerte sich Bundesfinanzminister Lindner: „Noch müssen wir keine Entscheidungen treffen.“ Er lasse sich regelmäßig auch über die Abgabe der Erklärungen informieren. Die Länder hätten ihm zwar versichert, dass die Datentechnik jetzt tragfähig sei, doch die Menschen und ihre Steuerberater haben viele Dinge gleichzeitig zu tun.

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Ernüchternde Untersuchung zur Energiebilanz des Gebäudebestands

Die energetische Sanierung im Gebäudesektor hat noch einen langen Weg vor sich. Laut einer neuen Datenerhebung des Unternehmens McMakler weisen nur 14 Prozent aller ausgestellten Energieausweise den positiven Kennwert A, A+ oder B auf. 39 Prozent hingegen werden mit den drei schlechtesten Kennwerten F, G und H bewertet. Eine ergänzende Online-Umfrage des Meinungsforschungsinstituts YouGov belegt: 58 Prozent der befragten Eigentümer kennen die Energieklasse ihrer Immobilie nicht.

Neben dem Alter der Gebäude sind die genutzten Energiequellen maßgeblich für die Energiebilanz verantwortlich. 62 Prozent der Haushalte heizen mit dem Energieträger Gas, 22 Prozent mit Öl. Sie liegen im Durchschnitt in der Energieklasse E. Dabei haben laut YouGov-Umfrage bisher nur 22 Prozent der Immobilieneigentümer eine staatliche Förderung in Anspruch genommen, um ihre Sanierung zu finanzieren. 41 Prozent gaben an, keine Förderung genutzt zu haben und dies auch nicht zu planen.

Als Grundlage für diese Datenerhebung diente eine Untersuchung der von McMakler ausgestellten 10.137 Energieausweise im Zeitraum vom 1. Januar 2022 bis zum 15. Juni 2022. Immerhin zeigt der Vergleich mit vorherigen Untersuchungen: Der Anteil der Energieausweise mit positiven Kennwerten ist gestiegen (3. Quartal 2021: 12,8 Prozent), der mit schlechten Werten gesunken (3. Quartal 2021: 45,1 Prozent). Auch das Bewusstsein für die Bedeutung der Energiebilanz des Gebäudes hat sich offenbar verändert: Im dritten Quartal 2021 gaben 73,6 Prozent der Umfrageteilnehmer an, die Energieeffizienzklasse nicht zu kennen.

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BVI-Präsident Meier fordert schnelle praktische Lösungen zur Finanzierung von Breitbandanschlüssen und klare Vertragsverhältnisse

Zur Gigabitstrategie, die die Bundesregierung jüngst vorgestellt hat, erklärt BVI-Präsident Thomas Meier:

„Die von der Bundesregierung gerade überarbeitete Gigabitstrategie enthält viele Ankündigungen, doch es fehlen Taten. Wir brauchen nicht erst morgen, sondern schon heute praktische Lösungen für die Finanzierung und vertragliche Verlässlichkeit bei Breitbandanschlüssen, damit Verwalter und Eigentümer die richtigen Entscheidungen für den Anschluss der Gebäude an die schnellen Netze treffen können.

Die Gigabitstrategie verkündet nun, die Idee von Gutscheinlösungen (‚Voucher‘) erst einmal bis Mitte nächsten Jahres weiter zu prüfen. Dies lässt nicht nur pragmatisches Handeln vermissen, sondern verschleppt auch den dringend erforderlichen flächendeckenden Ausbau und damit den Anschluss an die digitale Welt von morgen.“

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Diskussion um Absenkung der Mindesttemperatur in Wohnungen

Angesichts der gedrosselten Gaslieferungen aus Russland wird unter auch darüber diskutiert, ob die Mindesttemperatur in Wohnungen notfalls per Gesetz durchgesetzt werden kann. Diese Möglichkeit hatte der Präsident der Bundesnetzagentur, Klaus Müller, in einem Zeitungsinterview ins Gespräch. Die Reaktionen sind gespalten.

Der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen (GdW) hält eine Anpassung des Rechtsrahmens und eine Absenkung der Mindesttemperatur auf eine maximale Untergrenze von 18 Grad tagsüber und 176 Grad nachts für möglich. Sowohl vom Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) als auch vom Deutschen Mieterbund kam hingegen deutliche Kritik. Auch Bundesbauministerin Klara Geywitz fand klare Worte: „Gesetzlich verordnetes Frieren halte ich für unsinnig“, sagte sie der Deutschen Presseagentur. Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck hatte bereits Mitte Juni in einem Fernsehinterview gesagt, Maßnahmen zum Energiesparen müssten „zur Not auch gesetzlich“ durchgesetzt werden. Ob die Herabsetzung der Mindesttemperatur dafür eine Option sei, ließ er offen. Es würden alle Gesetze, die einen Beitrag leisten, geprüft. Im Bundestagsausschuss für Klimaschutz und Energie äußerte sich Habeck besorgt über die aktuelle Lage der Energieversorgung: „Grund zur Beunruhigung ist durchaus gegeben.“ Dabei bezog er sich auf die gedrosselten Gaslieferungen aus Russland über die Pipeline Nordstream-1. Die Gasspeicher stehen derzeit bei einem Stand von rund 60 Prozent. Geplant war, vor dem Winter einen Füllstand von 90 Prozent zu erreichen. Russlands Präsident Wladimir Putin hatte die Lieferungen zuerst auf 60 Prozent, nun auf 40 Prozent des vereinbarten Gases gedrosselt. Auch durch Wartungsarbeiten an der Ostseepipeline wird die Lage verschärft. Nach Habeck müssen die fehlenden Mengen an Gas eingespart oder woanders zugekauft werden. Zudem soll die Industrie durch „Gas-Auktionsmodelle“ zum Gas-sparen motiviert werden. Neben der Industrie zielt Habeck auf das Einsparpotenzial der privaten Haushalte.

Auch die Bundesnetzagentur hält die Lage für angespannt. Eine Verschlechterung könne nicht ausgeschlossen werden. Allerdings: „Die Versorgungssicherheit in Deutschland ist derzeit weiter gewährleistet“, so die Bundesnetzagentur.

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Keine DIN-Norm für WEG-Jahresabrechnungen

Der BVI hat sich gemeinsam mit Verbänden der Immobilienwirtschaft und dem größten Eigentümerverband Haus & Grund dagegen ausgesprochen, WEG-Jahresabrechnungen mit einer DIN-Norm zu standardisieren, denn wie eine Jahresabrechnung auszusehen hat, ist Sache des Gesetzgebers und der Rechtsprechung, nicht einer Norm des Deutschen Instituts für Normung.

Der Gesetzgeber hat sich bei der WEG-Reform bewusst zurückgehalten und die Art und Weise der Abrechnung damit offengehalten; denn nur so können sich die Anforderungen an die WEG-Jahresabrechnung durch Praxis und Rechtsprechung einzelfallbezogen weiterentwickeln.

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