Energetische Sanierung umsetzen? Für WEG finanziell nicht machbar

Das sagen 96 Prozent der Immobilienverwaltungen in der aktuellen VDIV-Blitzumfrage. Auch die Erhaltungsrücklagen reichen nicht aus, aber Eigentümerinnen und Eigentümer sind kaum in der Lage deutlich höhere Rücklagen oder Sonderumlagen zu leisten – so die Antworten der rund 1.600 Immobilienverwaltungen.

Neben dem überwältigenden Anteil derer, die WEG nicht in der Lage sehen, umfassende energetische Sanierungen vorzunehmen (96 Prozent), schätzen 87 Prozent der Verwaltungen zudem, dass die Erhaltungsrücklagen nicht ausreichen. 88 Prozent der befragten Immobilienverwaltungen wollen den Gemeinschaften daher eine Erhöhung der Erhaltungsrücklagenzahlungen vorschlagen. Im Durchschnitt soll die Erhöhung bei rund 59 Prozent liegen. Weit über 90 Prozent gehen allerdings davon aus, dass die Eigentümer nicht in der Lage sein werden, deutlich höhere Rücklagen zu leisten oder sogenannte Sonderumlagen zahlen zu können.

85 Prozent der befragten Unternehmen gaben zudem an, über zu wenig Personal zu verfügen, um energetische Sanierungsmaßnahmen begleiten und umsetzen zu können. Über 58 Prozent gehen davon aus, dass ihr Unternehmen dafür nicht ausreichend qualifiziert ist und begründen dies mit dem entsprechend fehlendem Fachpersonal.

Was ist zu tun?

„Die Ergebnisse sind alarmierend. In Zeiten steigender Zinsen und hoher Inflation kommen die Sanierungspläne der Bundesregierung zur Unzeit. Es besteht die ernsthafte Gefahr, dass Wohnungseigentümer die finanziellen Mittel nicht aufbringen können. Am Ende steht womöglich der Notverkauf des lang ersehnten Eigentums“, so VDIV Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler.

„Der Einbau eines neuen Heizsystems macht zudem nur Sinn, wenn dieser in ein energetisches Gesamtkonzept des Wohngebäudes integriert wird. Ein entsprechend kostenfrei zur Verfügung stehender Sanierungsfahrplan, wie im Koalitionsvertrag 2021 angekündigt, würde die dann zu erwartenden Kosten benennen und zur Versachlichung der Diskussion beitragen. Bis heute fehlt jedoch jegliche Umsetzung.“

„Die Ergebnisse zeigen eindeutig, dass an zwei Stellschrauben gedreht werden muss. Zum einen ist es notwendig, die Umsetzungszeiträume von GEG und EPBD zu strecken. Zum anderen müssen bestehende Förderprogramme und Zuschüsse deutlich aufgestockt und neue steuerliche Abschreibmodelle aufgelegt werden. Insoweit bleibt abzuwarten, ob die kürzliche Ankündigung der Bundesregierung, bei dieser Mammutaufgabe tatsächlich „niemanden im Stich“ lassen zu wollen, Realität werden wird“, so VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler abschließend.

Die Ergebnisse der Umfrage können Sie hier abrufen.

Zum Hintergrund:

Rund 10 Millionen Wohnungen, etwa 23 Prozent aller Wohnungen in Deutschland, liegen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Bereits 1977 gab sich Deutschland mit der Wärmeschutzverordnung (WSVO), die maximal zulässige Wärmedurchgangskoeffizienten für Außenbauteile festlegte, erste rechtliche Richtlinien für den Klimaschutz in Gebäudebestand. Seitdem hat es regelmäßig Aktualisierungen und neue Vorschriften gegeben – zuletzt durch Ukraine-Krieg und Klimakrise so häufig und gleichzeitig kurzfristig in der Umsetzung wie nie zuvor. Diese sorgen für große Herausforderungen für den Gebäudebestand, der zu ca. 36 Prozent unsaniert, zu ca. 51 Prozent teilsaniert und nur zu etwa 4 Prozent vollsaniert ist (rund 8 Prozent sind Neubau). Die Sanierungsrate liegt seit 2005 praktisch unverändert bei etwa 1 Prozent pro Jahr, in WEG noch deutlich darunter.

Quelle:
Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
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Balkon-PV: Elektrotechnik-Verband VDE will Anschluss und Nutzung erleichtern

Mit steckerfertigen PV-Anlagen (auch: Mini-Energieerzeugungsanlagen, Mini-EAA) können Verbraucher eine begrenzte Menge Strom selbst erzeugen, ihre Stromkosten reduzieren und zur Energiewende beitragen. Bislang haben kontroverse Diskussionen zu Sicherheitsaspekten bei Installation und Betrieb Verbraucher verunsichert. Nun hat sich der Elektrotechnik-Verband VDE für einige Vereinfachungen ausgesprochen.

„Die Grundlage für die elektrische Sicherheit der Anlagen bildet das VDE-Vorschriftenwerk“, erklärte Ansgar Hinz, Vorstandsvorsitzender des VDE Verbandes der Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik. „Wir wollen mit den Vorschlägen zur Vereinfachung dazu beitragen, dass sich die Verwendung von Mini-EEA in der Zukunft flächendeckend durchsetzen kann, ohne dabei Abstriche bei der Sicherheit zu machen.“ Bereits Anfang Januar hatte sich der Chef der Bundesnetzagentur, Klaus Müller, für Erleichterungen stark gemacht. Auf Twitter hatte er mitgeteilt, nach Einschätzung der Bundesnetzagentur reiche ein einfacher Stecker für den Anschluss, wenn zertifizierte Wechselrichter vorhanden seien.

Die Experten des Branchenverbandes VDE schlagen nun in ihrem Positionspapier fünf Punkte vor:

1. Einführung einer Bagatellgrenze bis 800 Watt (bislang: 600 Watt). Eine solche Grenze wurde auf europäischer Ebene mit der Regulation for Generators (RFG) eingeführt. Mit ihrer Übernahme auch in Deutschland wären Anlagen bis 800 W aus Sicht der Netzbetreiber nicht mehr als „netzrelevant“ anzusehen. Zudem, so der VDE-Vorschlag, soll die Vornorm für Steckersolargeräte (VDE V 0126-95) an die 800-W-Grenze angepasst werden. Sie bietet Herstellern die Möglichkeit, steckerfertige Solargeräte als Gesamtsystem entwickeln und vertreiben zu können.

2. Verwendung von Mini-EEA bis zur Bagatellgrenze an allen verfügbaren Zählertypen, auch mit solchen, die rückwärtslaufen können. Verbraucher müssten so nicht bis zum von der Bundesregierung beschlossenen Wechsel des Stromzählers zum Smart Meter warten.

3. Vereinfachte Anmeldung und Inbetriebsetzung. Künftig sollten Mini-EEA nur noch bei der Bundesnetzagentur an- bzw. abgemeldet werden. Die bislang erforderliche Anmeldung beim Netzbetreiber soll dem VDE-Papier zufolge wegfallen.

4. Duldung des Schuko-Steckers für die Einspeisung bis 800 Watt. Zwar empfiehlt der VDE grundsätzlich die Installation durch einen Fachhandwerker. Um die flächendeckende Verwendung von Mini-EEA zu ermöglichen, pocht der Verband jedoch nicht auf den Wieland-Stecker, sondern duldet den Schuko-Stecker für die Einspeisung bis zu einer Systemgesamtleistungsgrenze von 800 Watt.

5. Sicherheitsvorgaben für Mini-Energieerzeugungsanlagen. Der VDE fordert von den Herstellern der Balkon-PV-Anlagen, dass sie mögliche Risiken bei deren Verwendung transparent aufzeigen, beispielsweise in der Beschreibung der sicheren Montage und Inbetriebnahme. Auch soll der Hersteller dazu verpflichtet werden, die elektrische Sicherheit der Anlagen zu gewährleisten. Darüber hinaus empfiehlt der VDE die Prüfung der Geräte durch ein unabhängiges Prüfinstitut.

Die vorgeschlagenen Erleichterungen erfordern diverse Änderungen in Normen, Gesetzen und Verordnungen. Sie fließen zunächst in den aktuell laufenden Prozess der Entwicklung einer Produktnorm ein.

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Größtes Defizit am deutschen Wohnungsmarkt seit 30 Jahren

Über 700.000 Wohnungen haben zum Jahresende 2022 auf dem deutschen Wohnungsmarkt gefehlt – so das Ergebnis einer beim Pestel-Institut durchgeführte Studie. Hinzu kommt, dass aktuell diverse Unternehmen ihre Bautätigkeiten einschränken oder sogar einstellen. Dadurch und durch den andauernden Zuzug sowie wenig Entspannung bei den Preisen droht sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt im Jahr 2023 drastisch zu verschärfen.

Rund 1,5 Millionen mehr Menschen lebten Ende 2022 in Deutschland, als noch zu Beginn. Diese Zuwanderung hat den Wohnungsmarkt im vergangenen Jahr deutlich belastet. Außerdem haben massiv gestiegene Investitionskosten, hohe gesetzliche Standards und Kapazitäts- sowie Materialengpässe einen starken Rückgang der Neubautätigkeiten verursacht. In Kombination führte das zu einem Defizit, das nun mehr als doppelt so hoch ist, wie die Anzahl der aktuell pro Jahr fertiggestellten Wohnungen: die Studie prognostiziert nur zwischen 270.000 und 290.000.

Das ist weit entfernt vom von der Bundesregierung ausgegebenen Ziel von 400.000 neu gebauten Wohnungen pro Jahr. Und immer mehr Bauprojekte werden ganz eingestellt. So plant die Hälfte der Mitgliedsunternehmen des Verbands der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Niedersachsen Bremen (vdw) keine neuen Projekte im Jahr 2023 zu beginnen, die andere Hälfte hat ihre Pläne um 30 bis 50 Prozent reduziert. Der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, sagt gegenüber den Zeitungen der Funke Mediengruppe: „So laut wie jetzt haben die Alarmglocken des Wohnungsmangels lange nicht mehr geschrillt“. Und mahnt, dass Bund und Länder zeitnah und zielgerichtet tätig werden müssen, sonst drohe „ein ungeahntes Desaster auf dem Wohnungsmarkt“.

Ein Bündnis aus Mieterbund, Baugewerkschaft, Sozial- und Branchenverbänden der Bauwirtschaft hat die Bundesregierung vor diesem Hintergrund dazu aufgefordert, ein Sondervermögen in Höhe von 50 Milliarden Euro bereitzustellen, um den Kollaps des sozialen Wohnungsmarktes noch abzuwenden: Dort wurden sogar nur rund 20.000 Wohnungen im Jahr 2022 fertiggestellt.

Experten des Instituts der deutschen Wirtschaft (DIW) fordern dagegen, dass die Bundesregierung ihre Förderpolitik überdenkt und sich Förderprogramme zukünftig nicht nur darauf konzentrieren, die Nachfrage nach Sanierung oder Neubau zu unterstützen. Es sollen auch Planungs-, Produktions- und Installationskapazitäten gefördert werden, um zu vermeiden, dass Engpässe beim Angebot entstehen, die zu weiteren Preissteigerungen führen. Ein Großteil der Fördersumme könnte sonst allein zum Ausgleich der steigenden Preise benötigt werden und die Förderung ihre Anreizwirkung einbüßen.

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Größtes Defizit am deutschen Wohnungsmarkt seit 30 Jahren

Über 700.000 Wohnungen haben zum Jahresende 2022 auf dem deutschen Wohnungsmarkt gefehlt – so das Ergebnis einer beim Pestel-Institut durchgeführte Studie. Hinzu kommt, dass aktuell diverse Unternehmen ihre Bautätigkeiten einschränken oder sogar einstellen. Dadurch und durch den andauernden Zuzug sowie wenig Entspannung bei den Preisen droht sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt im Jahr 2023 drastisch zu verschärfen.

Rund 1,5 Millionen mehr Menschen lebten Ende 2022 in Deutschland, als noch zu Beginn. Diese Zuwanderung hat den Wohnungsmarkt im vergangenen Jahr deutlich belastet. Außerdem haben massiv gestiegene Investitionskosten, hohe gesetzliche Standards und Kapazitäts- sowie Materialengpässe einen starken Rückgang der Neubautätigkeiten verursacht. In Kombination führte das zu einem Defizit, das nun mehr als doppelt so hoch ist, wie die Anzahl der aktuell pro Jahr fertiggestellten Wohnungen: die Studie prognostiziert nur zwischen 270.000 und 290.000.

Das ist weit entfernt vom von der Bundesregierung ausgegebenen Ziel von 400.000 neu gebauten Wohnungen pro Jahr. Und immer mehr Bauprojekte werden ganz eingestellt. So plant die Hälfte der Mitgliedsunternehmen des Verbands der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Niedersachsen Bremen (vdw) keine neuen Projekte im Jahr 2023 zu beginnen, die andere Hälfte hat ihre Pläne um 30 bis 50 Prozent reduziert. Der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, sagt gegenüber den Zeitungen der Funke Mediengruppe: „So laut wie jetzt haben die Alarmglocken des Wohnungsmangels lange nicht mehr geschrillt“. Und mahnt, dass Bund und Länder zeitnah und zielgerichtet tätig werden müssen, sonst drohe „ein ungeahntes Desaster auf dem Wohnungsmarkt“.

Ein Bündnis aus Mieterbund, Baugewerkschaft, Sozial- und Branchenverbänden der Bauwirtschaft hat die Bundesregierung vor diesem Hintergrund dazu aufgefordert, ein Sondervermögen in Höhe von 50 Milliarden Euro bereitzustellen, um den Kollaps des sozialen Wohnungsmarktes noch abzuwenden: Dort wurden sogar nur rund 20.000 Wohnungen im Jahr 2022 fertiggestellt.

Experten des Instituts der deutschen Wirtschaft (DIW) fordern dagegen, dass die Bundesregierung ihre Förderpolitik überdenkt und sich Förderprogramme zukünftig nicht nur darauf konzentrieren, die Nachfrage nach Sanierung oder Neubau zu unterstützen. Es sollen auch Planungs-, Produktions- und Installationskapazitäten gefördert werden, um zu vermeiden, dass Engpässe beim Angebot entstehen, die zu weiteren Preissteigerungen führen. Ein Großteil der Fördersumme könnte sonst allein zum Ausgleich der steigenden Preise benötigt werden und die Förderung ihre Anreizwirkung einbüßen.

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Preisanstieg im Wohnungsbau mit bis zu 19,5 Prozent

Die Preise für Ausbauarbeiten an Wohngebäuden haben sich von November 2021 bis November 2022 um 17,8 Prozent erhöht. Der Preisanstieg fiel damit höher aus als für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden (+ 15,8 Prozent). Das geht aus aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes hervor.

Preistreiber im Ausbau waren danach vor allem Tischlerarbeiten mit einem Plus von 19,5 Prozent. Bei Heizungsanlagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen stiegen die Preise im genannten Zeitraum um 19,0 Prozent, bei Nieder- und Mittelspannungsanlagen um 17,1 Prozent und bei Wärmedämmverbundsystemen um 16,5 Prozent. Instandhaltungsarbeiten (Schönheitsreparaturen ausgenommen) waren 16,8 Prozent teurer als im Vorjahr.

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Studie: Anstieg der Warmnebenkosten ist Hauptursache für höhere Gesamtmieten

Die Abschlagszahlungen für warme Nebenkosten haben sich zwischen September 2021 und September 2022 um durchschnittlich 48 Prozent erhöht. Die Abschläge in mit Gas beheizten Wohnungen wurden um durchschnittlich 56 Prozent angehoben. Das hat das IW Köln in seinem Gutachten „Wohnnebenkosten in Deutschland“ auf Basis von Mietwohnungsinseraten ermittelt.

Die Wissenschaftler haben in ihrer Studie die Warmnebenkosten auch im Kontext der Mietentwicklung untersucht. Danach hat sich der Anteil der Heizkosten an der Bruttowarmmiete von 9 Prozent vor Beginn des Krieges in der Ukraine auf jetzt 13 Prozent erhöht. Zugleich sind jedoch die Nettokaltmieten um 6 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat gestiegen. Und auch die kalten Nebenkosten haben um 9 Prozent zugelegt. Die Gesamtmiete ist innerhalb eines Jahres um durchschnittlich 10,9 Prozent teurer geworden. „Die Verteuerung der warmen Nebenkosten in Kombination mit ebenfalls gestiegenen Nettokaltmieten und kalten Nebenkosten, verteuern die gesamten Wohnkosten für Mieter in diesem Jahr deutlich. Insbesondere für einkommensschwächere Haushalte ist das Angebot an erschwinglichem Mietwohnungsinseraten gesunken“, so das Fazit des IW Köln.

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Bauschäden vor allem durch mangelhafte Planung, Bauleitung oder Bauüberwachung

Die Zahl der Schäden beim Bau von Wohngebäuden ist zwar leicht rückläufig, aber weiterhin auf hohem Niveau. Das belegt der eben erschienene dritte Bauschadenbericht des Bauherren-Schutzbundes e.V. (BSB). Betroffen sind in zwei von drei Fällen klassische Bereiche wie Dach, Geschossdecken, Fußböden und Wände.

Im Zeitraum 2017 bis 2021 wurden 1.771 Schadensfälle gemeldet. Der Durchschnittswert pro Jahr liegt mit 354,2 deutlich unter dem der vier vorangegangenen Jahre (2012 bis 2016: 400,8). BSB-Geschäftsführer Florian Becker geht allerdings davon aus, dass in den letzten Jahren viele Schäden entstanden sind, die bislang noch nicht gemeldet wurden. Bezüglich der Schadenstellen und Schadenbilder dokumentiert der Bericht wenige Veränderungen. Knapp zwei Drittel der Schadenfälle betreffen klassische Schadenstellen wie die Kombination aus mehreren Bauteilen. Nach wie vor entfällt der ganz große Teil der Schäden auf einige wenige Schadenbilder, beispielsweise Feuchtigkeitsschäden, nicht vorschriftsmäßige Leistungen und Risse. Vermehrt wird mittlerweile auch das Schadensbild „nicht auftragsgemäß“ gemeldet. „Die Ergebnisse verdeutlichen, wie komplex der Hausbau geworden ist und wie sensibel die Gebäude auf Baufehler regieren“, so die Bewertung von BSB-Geschäftsführer Becker. Der Studie zufolge sind fast 85 Prozent der Schäden auf eine unzureichende Planung, Bauleitung oder Bauüberwachung zurückzuführen.

Der Bauherren-Schutzbund hat mehr als 8.000 Berufshaftpflichtschäden von Architekten, Bauingenieuren und Bauträgern aus den Jahren 2020 bis 2021 untersucht und die Ergebnisse mit eigenen Daten, Wirtschaftsdaten und Praxiserfahrungen verglichen. Ziel der Analyse ist, aus den Erkenntnissen zu Bauschäden und Bauschadenkosten Handlungsempfehlungen für alle Planungs- und Baubeteiligten zu gewinnen. Die vollständige Studie „Entwicklung der Bauschäden und Bauschadenkosten – Update 2022“ ist hier zu finden.

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Bundestagsdebatte zu kommunalem Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten

Der Bundestag hat in seiner Sitzung am 1. Dezember 2022 in erster Lesung einen Antrag der Fraktion Die Linke zur Wiederherstellung des kommunalen Vorkaufsrechts in Kommunen (Drucksache 20/4422) beraten. Die Vorlage wurde in den Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen überwiesen. Erst im Juni war Die Linke mit einem ähnlichen Vorhaben (Bundestagsdrucksache 20/679) gescheitert.

In ihrem aktuellen Antrag fordert Die Linke die Bundesregierung auf, „sofort einen Gesetzentwurf für ein rechtssicher anwendbares gemeindliches Vorkaufsrecht vorzulegen, der insbesondere die Neufassung des § 26 Nr. 4 BauGB beinhaltet und damit die Anwendung des Vorkaufsrechts ermöglicht, wenn anzunehmen ist, dass künftige Bebauung oder Nutzung des Grundstücks
den Zielen und Zwecken der Erhaltungssatzung widersprechen werden.“ Darüber hinaus verlangt die Fraktion eine Konkretisierung der in § 27 BauGB genannten Verpflichtungen zur Abwendung eines gesetzlich begründeten Vorkaufsrechts. Danach sollen städtebauliche Maßnahmen, die den Erhalt der Wohnbevölkerung gefährden, für einen durch die Kommune zu bestimmenden Zeitpunkt untersagt werden können. Nach Auffassung der Fraktion ist eine zügige Neuregelung erforderlich, nachdem das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig das kommunale Vorkaufsrechts für Mietwohnungen in angespannten Märkten in seiner bisherigen Form bereits vor mehr als einem Jahr gekippt hat.

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Neue Zinskonditionen bei über 30 KfW-Programmen

Mit Wirkung zum 15. November 2022 gelten neue Zinskonditionen für die Produktgruppen Wohnwirtschaft, Infrastruktur und Unternehmensfinanzierung. Betroffen sind über 30 Programmnummern.

Bei den KfW-Programmen mit den Nummern 124, 134, 159, 261, 263 und 148, 202, 206, 268 sowie 365, 366, 375, 376, 100, 079, 089, 058, 067, 293, 240, 241, 230, 270, 271, 281, 272, 282, 292, 295, 380, 360, 361, 364 gab es Änderungen.

In der akutellen Zinskonditionenübersicht der KfW können Sie in der „Gültig ab“-Spalte prüfen, ob und inwiefern auch für Ihre Laufzeitvariante neue Konditionen gelten.

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