Mietendeckel schadet mehr als dass er nutzt

Fünf Monate nach Inkrafttreten des Berliner Mietendeckels zeichnen sich deutliche Nachteile für Mieter ab. Zwar sind die Mieten der von der Regelung betroffenen Wohnungen leicht gesunken. Allerdings lassen sich viele Vermieter vorsorglich eine deutlich höhere Miete zusichern, die greift, wenn der Mietdeckel gekippt wird. Zudem nimmt das Angebot an Mietwohnungen deutlich ab, während das an Eigentumswohnungen steigt.

Eine Analyse der Plattform Immobilienscout 24 zufolge sind die Angebotsmieten für vor 2014 gebaute Wohnungen – also solche, bei denen der Mietendeckel greift – im Juni 2020 um fünf Prozent niedriger ausfielen als im Vorjahresmonat. Sie sanken auf durchschnittlich 12,31 Euro kalt je Quadratmeter und Monat. Allerdings liegt dieser Mittelwert noch weit über den Obergrenzen des Senats, die – je nach Baujahr und Ausstattung – zwischen 3,92 Euro und 9,80 Euro liegen. Für Wohnraum mit moderner Ausstattung und bei Modernisierungen ist ein Euro mehr erlaubt . Laut Berliner Mieterverein wird in rund 80 Prozent der inserierten Wohnungen eine „Schattenmiete″ verlangt, bei denen sich Vermieter vorsorglich eine höhere Miete zusichern lassen, die greift, wenn das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel kippt. Im Mai hatten die Fraktionen von CDU/CSU und FDP im Bundestag einen Antrag auf Normenkontrolle gegen das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin eingereicht. Eine Entscheidung noch in diesem Jahr ist allerdings fraglich.

Besonders problematisch ist für Wohnungssuchende allerdings, dass das Angebot an Mietwohnungen wohl als Folge der Regulierung immer knapper wird, da zahlreiche Vermieter ihre Wohnungen nicht länger vermieten, sondern sie stattdessen verkaufen. Immobilienscout zufolge ist das Angebot an Eigentumswohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 40 Prozent gestiegen – während das Angebot an Mietwohnungen dieser Altersklasse um 45 Prozent zurückging.

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Mietrecht als Sache des Bundes

Der bayrische Verfassungsgerichtshof kippte am 16. Juli das Volksbegehren „6 Jahre Mietenstopp“. Der BVI sieht mit der Begründung einen richtungsweisenden Schritt im Rechtsstreit um ein Ende des Berliner Mietendeckels: Mietrecht sei Sache des Bundes.

 

Der BVI begrüßt das Urteil des bayrischen Verfassungsgerichtshof: „Mit der klaren Begründung des Mietrechts als Sache des Bundes, fühlen wir uns in unserer Überzeugung bestätigt, dass der Berliner Mietendeckel verfassungswidrig ist“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Das Urteil wird unserem Einsatz für Wohnraumentlastung und Klimafreundlichkeit durch mehr Bau und Sanierung, die einhergehen mit einem Stopp des Mietendeckels, Rückenwind geben.“

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Zensus soll verschoben werden

Laut einem Schreiben des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat soll der geplante Zensus 2021 um ein Jahr verschoben werden. Dies war einer der Punkte des vom BVI geforderten 4-Punkte-Moratoriums für Immobilienverwalter.

 

Große Erleichterung für Verwalter

Bereits seit Anfang April befindet sich auf der Website der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder der Hinweis, dass aufgrund der Corona-Krise der Zensus 2021 verschoben werden soll. Nun folgte mit der geplanten Verschiebung um ein Jahr erstmals ein konkreter Zeitrahmen. Für Immobilienverwalter ist diese Verschiebung eine große Entlastung: „Eine Zählung in diesem Umfang hätte einen großen Mehraufwand in Zeiten bedeutet, in denen die Einsatzstärke der WEG-Verwalter an anderen Stellen dringender benötigt wird“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Die Erhebungsmerkmale für die Gebäude- und Wohnungszählung sind weit umfassender als beim letzten Zensus. Immobilienverwalter müssen aber im Moment ihren Fokus auf die ‚Nachwehen‘ der Corona-Krise bzw. die Konjunkturmaßnahmen wie der Umsatzsteuerabsenkung legen. Wir sind darum sehr erleichtert.“

 

Problem EU-Recht

Der Zensus findet seit 2011 alle zehn Jahre EU-weit statt. Eine Verschiebung in Deutschland wirft also organisatorische und rechtliche Fragen zu einer Änderung des EU-Rechts im Hinblick auf das weitere Verfahren auf. Bislang gibt es keine offiziellen Informationen der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder zu einem neuen Stichtag.

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Die befristete Umsatzsteuerabsenkung ist in Kraft

Zwischen 1. Juli und 31. Dezember 2020 gilt die befristete Absenkung der Umsatzsteuer von 19 auf 16 Prozent bzw. von 7 auf 5 Prozent. Der BVI begrüßt die Hilfsbereitschaft, mit der die Regierung Unternehmen unterstützen will, kritisiert aber die viel zu kurze Vorlaufzeit bei der Umsetzung.

 

Überstürzte Umsetzung

Für Verwalter bedeutet die befristete Umsatzsteuerabsenkung einen erheblichen Mehraufwand. So müssen sämtliche Verträge, insbesondere bei Dauerleistungen, angepasst und Eingangsrechnungen geprüft werden. „Wir sind begeistert über die hohe Bereitschaft, Unternehmen unter die Arme zu greifen und erachten das Zweite Corona-Steuerhilfegesetz auch als absolut notwendig“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Bei der genauen Umsetzung der Umsatzsteuerabsenkung gab es jedoch viel zu lange keine klaren Informationen. Der riesige Mehraufwand, der nun zweimal für Immobilienverwalter entsteht – einmal jetzt und einmal am Ende des Jahres – wird noch verstärkt durch die zu kurze, praktisch nicht vorhandene Vorlaufzeit, die wir seit Bekanntwerden des Inhalts in der vergangenen Woche hatten.“

 

Zeitpunkt der Ausführung

Für die Anwendung des Steuersatzes ist künftig der Zeitpunkt der Ausführung eines Umsatzes entscheidend. Wenn die Leistung in der Zeit bis zum 30. Juni 2020 ausgeführt wurde oder ab dem 1. Januar 2021 ausgeführt wird, gilt der „alte“ Steuersatz von 19 bzw. 7 Prozent. Wird die Leistung im Zeitraum dazwischen durchgeführt, gilt der abgesenkte Steuersatz von 16 bzw. 5 Prozent. Zahlungseingang, Datum der Rechnungsstellung oder des Auftragseingangs, Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sowie Soll- oder Ist-Versteuerung sind hingegen nicht entscheidend.

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WEG-Reform wird verschoben

Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes wird nicht mehr vor der Sommerpause beschlossen. Kommende Woche soll es ein weiteres Gespräch über die nun wieder aufgemachten Diskussionspunkte geben, einer davon: der verpflichtende Sachkundenachweis für Immobilienverwalter.

 

Verwalterbefugnisse wieder enger gefasst?

Laut Informationen des Tagesspiegels sollen die Verwalterbefugnisse enger, als im Gesetzesentwurf vorgeschlagen, gefasst werden. Der Verwalter soll in seiner Außenvollmacht beschränkt werden und künftig nur Geschäfte von untergeordneter Bedeutung tätigen können. Keine Einigung gibt es bislang beim Thema Sachkundenachweis. Hier soll das Wirtschaftsministerium gegen eine gesetzliche Einführung sein.

„Wir bedauern diese Verzögerung der so dringend notwendigen Reformierung des Wohnungseigentumsgesetzes“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Die zusätzliche Zeit der Diskussion sollte nun aber dazu genutzt werden, einen verpflichtenden Sach- und Fachkundenachweis im WEMoG zu verankern. Eine Beschränkung der Verwalterkompetenzen sehen wir mit einer klaren Regelung hinsichtlich dieses Qualifikationsnachweises als überflüssig.“

Ursprünglich hätte das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz noch vor der Sommerpause verabschiedet werden sollen. Die weitreichenden Veränderungen hätten dann schon ab Herbst gegolten.

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Ein Jahr im Schatten des Berliner Mietendeckels

Vor einem Jahr, am 18. Juni 2019, beschloss der Berliner Senat die Eckpunkte des Berliner Mietendeckels. Seither wurden zahlreiche Klagen dagegen eingereicht, so auch die vom BVI unterstützten abstrakten Normenkontrollklagen beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe sowie beim Berliner Verfassungsgericht.

 

Sanierungsstopp, weniger Mietwohnungen, Rechtsunsicherheit

„Wir halten den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig“, betont BVI-Präsident Thomas Meier. „Zusätzlich zur vorherrschenden Rechtsunsicherheit bei Mietern, Vermietern und damit auch Immobilienverwaltern, kommt nun eine Verlagerung auf dem Immobilienmarkt hinzu: Das Angebot für Mietwohnungen sinkt, Eigentümer sehen nun mehr Gewinn im Verkauf ihrer Mietwohnung als in der Vermietung.“

Schon allein der Ausblick auf den kommenden Mietendeckel führte bereits zu einer deutlichen Reduzierung der Sanierungen. „Vermieter können nicht abschätzen, ob sich das lohnt, denn nur ein Bruchteil dieser Investitionen kann auf die Miete umgelegt werden. Ohne dringend notwendige energetische Sanierungen kann aber auch das vom Berliner Senat gesetzte Ziel im Jahr 2050 klimaneutral zu sein, nicht erreicht werden“, führt Meier weiter aus.

 

Immobilienverwalter in der Zwickmühle

Für Immobilienverwalter stellt vor allem die mangelnde Investitionsbereitschaft der Berliner Eigentümer ein großes Problem dar. „Werden Sanierungen nicht zeitgerecht durchgeführt, kommen zu einem späteren Zeitpunkt deutlich höhere Kosten aufgrund von notwendigen zusätzlichen Reparaturen hinzu. Für diese hohen Kosten muss am Ende aber der Verwalter geradestehen“, so Meier abschließen

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Bundesrat stimmte Teilung der Maklercourtage zu

Der Deutsche Bundesrat stimmte am Freitag dem Gesetz zur Teilung der Maklerkosten beim Verkauf bzw. Kauf von Wohnungseigentum zu.

 

Maßnahme für Gerechtigkeit

Bislang mussten die Kosten für den beteiligten Makler vollständig vom Käufer übernommen werden. Mit der Neuregelung muss künftig der Auftraggeber, zumeist der Verkäufer, mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen. Zudem müssen Maklerverträge in Textform verfasst werden.

Das Gesetz betont die Rolle des Maklers als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Dafür und für seine Transparenz schaffende Wirkung gibt es viele positive Rückmeldungen aus der Branche. Kritisiert wird, dass die andere Partei erst dann ihren Anteil zahlen muss, wenn der Auftragsgeber seiner Pflicht nachgekommen ist. Dies birgt die Gefahr der unbezahlten Vorleistung des Maklers und eines damit einhergehenden Risikos.

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CDU und FDP reichen Verfassungsklage ein

Nun wird der Berliner Mietendeckel auch zum Fall für das Landesverfassungsgericht. Der vom BVI unterstützte Antrag zur abstrakten Normenkontrolle wurde heute eingereicht.

„Mit dem Berliner Mietendeckel haben weder Vermieter noch Mieter Rechtssicherheit. Wir halten ihn für klar verfassungswidrig und unterstützen daher den Antrag zur abstrakten Normenkontrolle“, so BVI-Präsident Thomas Meier.

Die Klage wurde heute beim Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin eingereicht. Es ist unklar, bis wann mit einer Entscheidung zu rechnen ist.

FDP und CDU/CSU hatten bereits am 6. Mai eine Verfassungsklage in Karlsruhe auf den Weg gebracht. Mehr dazu unter https://bvi-verwalter.de/aktuelles/news/.

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„Sachkundenachweis braucht schnelle gesetzliche Verankerung“

Bei der gestrigen Anhörung zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes wurde die Forderung nach einem gesetzlich verankerten Sachkundenachweis nochmal von allen Seiten bekräftigt. Der BVI fordert nun ein schnelles Handeln der Politik, um diese Forderung rasch in die Tat umzusetzen.

Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. begrüßt die Fortschritte, mit denen die WEG-Reform nun voraussichtlich noch im Herbst in Kraft treten kann. „Wir stimmen hier mit vielen Experten überein, dass das WEMoG eine ganz klare Stärkung des Verbraucherrechts schafft bei gleichzeitiger Erweiterung der Kompetenzen und Pflichten des Immobilienverwalters“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Diese Pflichten bedingen aber einen hohen Qualifikationsgrad, den ein Verwalter mitbringen muss. Dieser kann nur mit einem gesetzlich verankerten Sachkundenachweis garantiert werden.“

Diskussionspunkte bei der Anhörung waren u.a. die Umsetzbarkeit einer sogenannten „Alte-Hasen-Regelung“ und Ausnahmen für mit Verwaltungsthemen befasste Anwälte oder Architekten. „Wir sehen die Alte-Hasen-Regelung für notwendig, aber nicht als hinderlich für die schnelle Umsetzung des Sachkundenachweises. Der Bundestag ist hier gefordert, rasch eine klare Definition zu schaffen. Wir halten allerdings eine höhere Anzahl an verpflichtenden Weiterbildungsstunden für ‚Alte Hasen‘ und Fachexperten, für die die Ausnahme vom Sachkundenachweis gelten soll, für ratsam“, erläutert Meier.

Umsetzung der WEG-Reform vorangeschritten
Ein weiterer wichtiger Punkt der WEG-Reform ist die Möglichkeit zur Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen. „Hier ist die Umsetzung der WEG-Reform aufgrund von Corona bereits teilweise vorweggenommen. Wir freuen uns, dass es mit dem WEMoG dann einen rechtlichen Rahmen für die Online-Teilnahme geben wird“, so Meier. Digitalisierung war bei der Anhörung dennoch nur ein Randthema. Der BVI-Präsident sieht hier die Möglichkeiten nicht ganz ausgeschöpft: „Im Verwaltungsalltag kämpfen wir noch immer mit wahren Papierbergen. Ein klares Bekenntnis zur Möglichkeit der Digitalisierung von Verwaltungsakten – technisches Know-how und individuelles Einverständnis vorausgesetzt – würde den Beruf des Immobilienverwalters ein großes Stück voranbringen.“

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Teilung der Maklercourtage beschlossen

Der Deutsche Bundestag beschloss am vergangenen Donnerstag die Teilung der Maklerkosten beim Verkauf bzw. Kauf von Wohnungseigentum.

Bislang mussten die Kosten für den beteiligten Makler zumindest in Berlin vollständig vom Käufer übernommen werden. Mit der Neuregelung muss künftig der Auftraggeber, zumeist der Verkäufer, mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen. Zudem müssen Maklerverträge in Textform verfasst werden.

Das Gesetz betont die Rolle des Maklers als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer. Dafür und für seine Transparenz schaffende Wirkung gibt es viele positive Rückmeldungen aus der Branche. Kritisiert wird, dass die andere Partei erst dann ihren Anteil zahlen muss, wenn der Auftragsgeber seiner Pflicht nachgekommen ist. Dies birgt die Gefahr der unbezahlten Vorleistung des Maklers und eines damit einhergehenden Risikos.

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