BGH: Wohnungseigentümer muss eigenmächtig erbaute Terassenüberdachung abreißen

Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen
Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen.

Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht anders als bei Ansprüchen gemäß §1004 BGB
eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß §
823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 17. Dezember 2010 V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 f.).

BGH, Urteil vom 7. Februar 2014 – V ZR 25/13 – LG Hamburg
AG Hamburg – Wandsbek

Quelle: Bundesgerichtshof.de

Schadensersatzpflicht bei Verlust eines Wohnungsschlüssels

Der Beklagte mietete ab dem 1. März 2010 eine Eigentumswohnung des Klägers. In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll ist vermerkt, dass dem Beklagten zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31. Mai 2010. Der Beklagte gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem der Kläger die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Beklagte den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Kläger hat den verlangten Betrag nicht gezahlt; die Schließanlage wurde bis heute nicht ausgetauscht.

Der Kläger begehrt vom Beklagten unter Abzug von dessen Mietkautionsguthaben Zahlung von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und ausgeführt, der Beklagte habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Dem Kläger sei durch die Inanspruchnahme seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden, der die Kosten der Erneuerung der Schließanlage umfasse, weil diese aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt sei. Es komme aber nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies auch nur beabsichtigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB* könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehlt es hier.

* § 249 Abs. 2 BGB

„Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen.“

Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13

AG Heidelberg – Urteil vom 31. August 2012 – 27 C 221/10

LG Heidelberg – Urteil vom 24. Juni 2013 – 5 S 52/12

 

Quelle: Bundesgerichtshof.de

Ungültigkeit von WEG-Beschlüssen wegen unzumutbaren Versammlungsortes

Kann die Wohnung eines WEG-Verwalters ein unzumutbarer Ort für eine Wohnungseigentümerversammlung sein? Mit dieser Frage hatte sich das Amtsgericht Büdingen zu befassen und entschied, dass die Wohnung des Verwalters dann ein ungeeigneter Ort für eine Eigentümerversammlung ist, wenn zwischen dem Verwalter und einem Wohnungseigentümer erhebliche Differenzen bestehen.

Der Fall

Die Verwalterin hat eine Eigentümerversammlung für März 2012 in der Wohnung ihres Ehemanns, einem Miteigentümer der von ihr verwalteten Wohnungsanlage, einberufen; bereits im Jahr 2008 fand dort schon einmal eine Versammlung statt. Die Wohnungseigentümerin schrieb daraufhin die Verwalterin an und teilte ihr ihre Bedenken hinsichtlich des Versammlungsortes mit. Denn zwischen der Verwalterin und der Wohnungseigentümerin bestehen seit Jahren Differenzen über die Art und Weise der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nachdem die Versammlung dann trotzdem – ohne die Wohnungseigentümerin – stattfand, hat sie alle dort gefassten Beschlüsse angefochten, da für sie der Versammlungsort unzumutbar war.

Die Entscheidung

Das Gericht hat der Wohnungseigentümerin Recht gegeben und entschied, dass alle von den Wohnungseigentümern in der Versammlung getroffenen Beschlüsse ungültig sind und zwar bereits wegen der Auswahl des Versammlungsortes.

Damit nämlich allen Wohnungseigentümern die Teilnahme ermöglicht und nicht erschwert wird, muss der Ort der Eigentümerversammlung verkehrsüblich zu erreichen und den Wohnungseigentümern zumutbar sein. Jedoch war der Versammlungsort für die klagende Wohnungseigentümerin unzumutbar. Da seit längerem Differenzen zwischen ihr und der Verwalterin bestehen, hätte die Eigentümerversammlung an einem neutralen Ort stattfinden müssen und gerade nicht in der Wohnung der Verwalterin und ihres Ehemanns. Unerheblich ist, dass die Versammlung in der Vergangenheit schon einmal in dieser Wohnung stattgefunden hat. Denn die Gründe, aus den es der Wohnungseigentümerin nicht zumutbar ist, die Wohnung aufzusuchen, ergeben sich erst aus den mittlerweile bestehenden Differenzen zwischen der Wohnungseigentümerin und der Verwalterin.

(AG Büdingen, Urteil vom 07.04.2014, Az. 2 C 359/12)