Wohnungseigentum: Vergütung für den Beirat?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt mehrheitlich, einen Beirat zur Unterstützung des Verwalters einzusetzen (§ 29 WEG). Gesetzlich nicht geregelt ist, ob die Tätigkeit des Beirats gegen Vergütung entgeltlich erfolgt oder unentgeltlich. Deshalb beschließen die Wohnungseigentümer eine Aufwandsentschädigung für den Beirat. Eigentümer Q passt das nicht – er ficht an mit dem Antrag, den gefassten Beschluss für ungültig zu erklären.

Das Amtsgericht (AG) Hattingen verwirft seinen Anfechtungsantrag mit Urteil vom 23. Januar 2014 – 28 C 30/13, ZMR 2014, S. 576 = ZWE 2014, S. 373). Der Beschluss sei nicht zu beanstanden. Er entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Den Beiräten könne eine Aufwandsentschädigung für ihre Tätigkeiten gewährt werden. Unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsbesorgung für die Wohnungseigentümergemeinschaft hätten Mitglieder des Beirates sogar einen entsprechenden Anspruch. Auch die Festsetzung eines Betrages von 200 € pro Monat und Jahr seien nicht zu beanstanden. Schließlich bleibe es bedenkenfrei, diese Beiratsentschädigung auf 250 € pro Jahr beginnend mit dem 1. Januar 2014 zu erhöhen. Auch zusätzliche Ausgaben für Büromaterial, die der Beirat benötigt und verbraucht, seien gegen Vorlage der Quittung zu erstatten. Insgesamt entspreche die Ausübung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der angefochtenen Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung (a. a. O., Randnummern 4849 der Entscheidungsgründe).

Das Ergebnis der Entscheidung ist richtig. Kritisch anzumerken ist jedoch, dass das Gericht die Begriffe „Aufwandsentschädigung“ und „Vergütung“ synonym verwendet. Für Aufwandsentschädigungen besteht bereits ein gesetzlicher Anspruch aus §§ 670, 677 ff BGB. Aufwandsentschädigungen sind dadurch gekennzeichnet, dass sie zuvor den einzelnen Beiratsmitgliedern selbst als Aufwand zum Beispiel für den Kauf von Büromaterial angefallen und durch Quittung nachgewiesen sind.

Dem entgegen bezeichnet die Vergütung eine Pauschale für die reine Tätigkeit, anders gesagt: für die Arbeit des Beirats sowie für den Zeitaufwand ohne beleghaften Nachweis. Wenn das AG Hattingen also von Aufwandsentschädigung spricht, so meint es tatsächlich eine Vergütung. Diese muss in der Tat beschlossen werden, damit entsprechende Zahlungen eine Rechtsgrundlage erhalten.

Soll der Beirat allerdings nach den Inhalt seiner Bestellung nicht nur den Verwalter – intern – unterstützen, sondern auch nach außen für die Wohnungseigentümergemeinschaft geschäftsbesorgend tätig werden dürfen, so ergibt sich der Vergütungsanspruch hierfür bereits aus dem Gesetz (§§ 675, 611 BGB). Er tritt neben den Aufwendungsersatzanspruch. Gibt es keine Absprachen über die Höhe der Vergütung, so ist die übliche Vergütung als vereinbart geschuldet, die ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 675, 611, 612 Abs. 2 BGB). Selbstverständlich ist sie steuerpflichtig (vergleiche zum Ganzen: Bärmann/Merle, Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, 11. Auflage 2010, § 29 WEG Rn. 115 ff, insbesondere 117-118).

 

Quelle

Haus und Grund Niedersachsen Landesverband,

Schützenstraße 24, 30853 Langenhagen
Niedersächsischer Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümer-Vereine e.V.

Telefon: 0511/973297-0
Telefax: 0511/973297-32
E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de

BGH: Nebenkostenabrechnung – Auch die Angabe „Gesamtkosten“ kann ausreichen

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10; und vom 9. Oktober 2013 – VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. mwN).

Quelle: BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15

Erstes Änderungsgesetz zum Mess- und Eichgesetz – Messdienstleister in der Pflicht

In den vergangenen Jahren wurde ein umfangreiches Gesetzgebungsverfahren betrieben, welches das bisher geltende Eichrecht ab 1. Januar 2015 grundlegend und bundesweit reformierte. Damit einher ging insbesondere eine neue oder erneuerte Anzeigepflicht für Kalt-, Warmwasser- und Wärmezähler . Seither müssen alle neuen und erneuerten Messgeräte dem zuständigen Eichamt innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme angezeigt werden. Die Eichämter haben dafür eine zentrale Eingabemaske unter www.eichamt.de eingerichtet.

Anzeigepflichtig ist der so genannte Verwender der Messgeräte. Als Verwender wird angesehen, wer die Funktionsherrschaft über das jeweilige Gerät hat und damit die rechtliche und tatsächliche Funktionskontrolle. Der DDIV hat schon zu Beginn des Gesetzesverfahrens 2014 auf die Definitionsschwierigkeiten in diesem Zusammenhang hingewiesen. Zwar werden in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) in der Regel die Messgeräte dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, so dass auch diese anzeigepflichtig sind. Umstritten war jedoch, wem diese Aufgabe bei angemieteten oder geleasten Geräten obliegt bzw. in den Fällen, in denen die Messewerte nur mithilfe spezieller Geräte ablesbar sind.

Der DDIV vertrat dabei die Ansicht, dass in diesen Fällen das Messdienstunternehmen für die Anzeige neuer oder erneuerter Geräte zuständig sei. Der Großteil der Messdienstleister widersprach dieser Auffassung jedoch, wodurch eine in Öffentlichkeit und Schrifttum geführte Diskussion in Gang gesetzt wurde.

Der nun veröffentlichte Gesetzesentwurf zum Ersten Gesetz zur Änderung des Mess- und Eichgesetz (Drs. 18/7194) verfolgt das Ziel, vor allem diese Frage zu klären.

So wird § 32 Absatz 1 Satz 1 des Mess- und Eichgesetzes dahingehend geändert, dass entweder der Verwender oder der im Auftrag des Verwenders Messwerte Erfassende die Anzeige zu erbringen hat. Weiter kann aus Satz 3 entnommen werden, dass diese Anzeigepflicht in erster Linie die Messdienstleister trifft – sofern diese mit dem Erfassen der Messwerte beauftragt wurde.

Laut Kenntnis des DDIV haben weder die großen Messdienstleister noch die Arbeitsgemeinschaft der Mess- und Eichbehörden die Absicht, eine entgegnende Stellungnahme in diesem Gesetzesverfahren einzubringen.

Wenngleich der Begriff des Verwenders damit immer noch nicht zweifelsfrei geklärt wurde, ist für den Verwalter klar: wenn ein Messdienstleister mit der Ermittlung der Messwerte vertraut worden ist, so ist dieser auch ohne weiteren Auftrag gegenüber dem Eichamt anzeigepflichtig.

Die Informationspflicht über die Anzeigepflicht gehört jedoch weiterhin zur ordnungsgemäßen Verwalterpflicht.

Quelle:

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)

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