Grundsteuerreform: BID plädiert für wertunabhängiges Flächenmodell

Nach dem BID-Symposium unter dem Titel „Um-Steuern – Steuerpolitik im Fokus“ sehen sich die sechs Spitzenverbände der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland in ihrer Positionierung gestärkt: Die BID plädiert für ein wertunabhängiges Flächenmodell bei der zukünftigen Berechnung der Grundsteuer. Über das aktuelle Reformvorhaben hatte die BID vergangene Woche mit namhaften Vertretern aus Politik, Wissenschaft und Wirtschaft im Haus der Deutschen Parlamentarischen Gesellschaft diskutiert.

Deutliche Kritik an den Reformplänen von Bundesfinanzminister Olaf Scholz übte im Zuge dessen Wolfgang D. Heckeler, Präsident des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV): „Die notwendig gewordene Reform der Grundsteuer darf nicht zu überbordender Bürokratie führen oder Eigentümer künftig deutlich stärker zur Kasse bitten. Das würde die Bemühungen der Bundesregierung, mehr Wohneigentum zu schaffen, konterkarieren. Wir brauchen ein einfaches, überschaubares und aufkommensneutrales Modell. Der jetzige Kompromiss von Bund und Ländern reicht dafür nicht aus.”

Die in diesem Zusammenhang diskutierte Streichung der Umlagefähigkeit lehnen die BID-Verbände ab. Dies wäre verfassungswidrig, weil die Grundsteuer damit zu einer speziellen Vermögensteuer für Immobilien führen würde. Nach Ansicht der BID ist nur das Flächenmodell geeignet, die verfassungsrechtlichen Vorgaben zu erfüllen. Es könne ohne großen Verwaltungsaufwand innerhalb kurzer Zeit umgesetzt werden. Es sei wenig streitanfällig, da die Fläche ein Sachverhalt sei, der objektiv festgestellt und von den Steuerpflichtigen nachvollzogen werden könne. Die Fläche als Steuergegenstand sei auch gerecht, weil die Grundsteuer ein Ausgleich für die Inanspruchnahme der gemeindlichen Infrastruktur darstelle.

Quelle:

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Baulandkosten steigen

Die steigenden Baulandkosten sind die größten Preistreiber für den Neubau. Eine neue Untersuchung des Schweizer Immobilien-Investmentmanagers Empira belegt diese Entwicklung. Der Studie zufolge stiegen die Baulandpreise zwischen 2000 und 2017 um 67 Prozent.

Große Preissteigerungen in den ostdeutschen Zentren

In der Zehnjahresbetrachtung stiegen ausgerechnet im Osten Deutschlands die Preise erheblich an. Unter den „Top 5” der Städte mit den größten Zuwächsen finden sich mit Jena (+200 Prozent), Leipzig (+179 Prozent) und Erfurt (+145 Prozent) gleich drei ostdeutsche Städte. Spitzenreiter bei der Preisentwicklung ist Düsseldorf: In der Rheinmetropole verteuerte sich Bauland um 355 Prozent. Der Quadratmeter kostet hier rund 1.390 Euro. München ist mit einem Quadratmeterpreis von über 2.400 Euro zwar der teuerste Immobilienmarkt Deutschlands, verzeichnete aber „nur” einen Preisanstieg um 140 Prozent. Am günstigsten ist der Quadratmeter Bauland mit 69 Euro im sächsischen Chemnitz. Im Durchschnitt aller untersuchten 71 Städte mussten Käufer für einen Quadratmeter Bauland im Jahr 2000 noch 76 Euro zahlen, 2017 waren es bereits 175 Euro und damit 99 Euro mehr.

Unterschiede zwischen den Regionen nehmen zu

Die Ergebnisse von Empira zeigen auch, dass die Divergenz innerhalb Deutschlands zunimmt. So ist das Bauland in Städten mit hoher Kaufkraft am teuersten. In diesen Regionen sind die Preise am kräftigsten gestiegen. In Städten mit mittlerer oder niedriger Kaufkraft fielen die Preisanstiege dagegen deutlich moderater aus. Auch die Größe der Städte schlägt sich auf die Entwicklung der Baulandpreise nieder. Die Differenz zwischen dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern und in Städten mit weniger als 250.000 Einwohnern vergrößerte sich von 132 Euro im Jahr 1997 auf 489 Euro im Jahr 2017.

Für die kommenden Jahre erwartet Empira keine Abschwächung der Dynamik bei den Baulandkosten. „Diese Preissteigerungen werden sich auch weiterhin auf die Kaufpreise und Mieten für Wohnraum in den deutschen Ballungsräumen durchschlagen”, so Steffen Metzner, Leiter der Analyseabteilung bei der Empira-Gruppe. Für Investoren seien Wohnungen und Bauland in den Ballungsräumen daher höchst interessant. Für die Untersuchung hat Empira Daten des Statischen Bundesamtes zu kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern nach Region, Kaufkraft und Größe ausgewertet.

Aufgrund der steigenden Baulandkosten erwägt die Politik die Einführung einer Spekulationssteuer, einer sogenannten Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke. Ihre Wirkung ist allerdings umstritten. Sie könne unter anderem Eigentümer mit wenig Eigenkapital zum Verkauf ihres Eigentums zwingen. Dies wiederum konterkariere die Bemühungen der Bundesregierung, mehr Wohneigentum zu schaffen. Die Immobilienwirtschaft stimmt darin überein, dass nur die Schaffung von mehr Bauland den anhaltenden Preisboom bremsen kann und zu mehr bezahlbarem Wohnraum führt.

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Mietpreisbremse wirkt und wird verlängert

Mietpreisbremse wirkt und wird verlängert

Die Mietpreisbremse wirkt und soll verlängert werden. So das erste Fazit der Evaluation. Bundesjustizministerin Katarina Barley will noch im Frühjahr 2019 einen Gesetzesvorschlag für eine Verlängerung über das Jahr 2020 hinaus vorlegen. Immobilienverbände dagegen bezweifeln, dass die Bremse das Wohnungsmarktproblem dauerhaft löst und plädieren weiterhin für mehr Anreize für den Neubau. »

Die Evaluation der Mietpreisbremse erfolgte in zwei Teilen. Die wirtschaftlichen Effekte und die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt untersuchte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). Die juristische Prüfung führte das Ministerium selbst durch. Laut DIW zeigen empirische Analysen „übereinstimmend”, dass sich die Dynamik der Mietpreisentwicklung seit Einführung der Bremse verlangsamt habe. Der Mietanstieg wurde nicht gestoppt. Auch die Mieten für Neubauten, die von der Regelung ausgenommen sind, zogen stärker als zuvor an.

Die juristische Analyse dagegen wirkt weniger ausgereift, auch weil die letzten Urteile zur Regelung erst im Juni 2018 gesprochen wurden. So soll der Ausgang des Verfahrens vor dem Bundesverfassungsgericht abgewartet werden. Dennoch urteilt das Bundesjustizministerium: „Eine gesetzliche Höchstgrenze für Wiedervermietungsmieten wird von den Gerichten ganz überwiegend als mit dem Grundgesetz vereinbar angesehen.” Fünf von 13 Landesverordnungen zur Mietpreisbremse sind inzwischen für ungültig erklärt worden. Der Grund hierfür lag – laut juristischer Evaluation – in einer unzureichenden bzw. zu spät oder nicht veröffentlichten Gesetzesbegründung – und nicht an der Regelung an sich.

Die Bundesjustizministerin zeigte sich zufrieden mit den Ergebnissen. Um die Situation in den Städten aber dauerhaft zu entspannen, müsse die Mietpreisbremse über das Jahr 2020 hinaus verlängert werden. Barley will noch im Frühjahr einen entsprechenden Gesetzentwurf vorlegen.

Immobilienwirtschaft: Mietpreisbremse löst das Problem nicht

Die immobilienwirtschaftlichen Verbände bewerten die Ergebnisse kritisch. Sie plädieren auch weiterhin dafür, den Neubau zu fördern, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Mietpreisbremse sei nicht geeignet, die Probleme auf angespannten Wohnungsmärkten zu lösen. Hier hilft nur mehr kostengünstiger Neubau, um das Angebot dauerhaft zu erweitern.

Über die Mietpreisbremse

Das Gesetz gilt sein Sommer 2015. Sie besagt, dass die Miete bei Wiedervermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Vermieter müssen neuen Mietern seit Januar 2019 zudem über die Höhe der Vormiete informieren – sofern diese über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

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