BGH: Grundstückserwerb durch Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich möglich

Urteil vom 18. März 2016 – V ZR 75/15

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf dem Grundstück der aus 31 Wohneinheiten bestehenden Wohnanlage befinden sich nur sechs Pkw-Stellplätze; diese hatte die teilende Grundstückseigentümerin in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1982 den Wohnungen Nr. 26 bis 31 zugeordnet. Den Wohnungen Nr. 1 bis 25 hatte sie jeweils einen Pkw-Stellplatz auf dem – damals in ihrem Eigentum stehenden – Nachbargrundstück zugeordnet und sich durch eine Baulast öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Stellplätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen. Seitdem werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt. In der Folgezeit wechselte die Eigentümerin des Nachbargrundstücks. Die neue Eigentümerin widersetzte sich einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks und bot den Abschluss eines Mietvertrages oder den Kauf des Grundstücks an. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kaufpreis sollte maximal 75.000 € betragen und in Höhe von 15% von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85% von den Eigentümern der Wohnungen 1 bis 25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.

Die von einer Wohnungseigentümerin erhobene Anfechtungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat ihre Berufung zurückgewiesen.

Der u. a. für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen, da die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über den Grundstückserwerb und die Kostenverteilung nicht zu beanstanden sind.

Den Wohnungseigentümern fehlte nicht die erforderliche Beschlusskompetenz. Sie können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als (teils)rechtsfähigen Verband beschließen. Der Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und – über die Baulast – zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Allerdings gewährt die Baulast den Wohnungseigentümern als Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie die Grundstückseigentümerin, die Nutzung zu dulden. Wenn sich die Wohnungseigentümer vor diesem Hintergrund zur Schaffung einer klaren Rechtsgrundlage für den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, entspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung.

Auch der gewählte Kostenverteilungsschlüssel, der sich an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, ist nicht zu beanstanden.

Vorinstanzen:
AG Bremen-Blumenthal 44 C 2012/13 – Urteil vom 4. Oktober 2013
LG Bremen 4 S 343/13 – Urteil vom 13. Februar 2015

Karlsruhe, den 18. März 2016

Quelle: Pressestelle Bundesgerichtshof

Tatsächliche Wohnfläche bei Mieterhöhung beachten

Vor jeder Mieterhöhung sollte die tatsächliche Wohnfläche ermittelt werden, es sei denn, diese sei bereits bei Festlegung im Mietvertrag geprüft. Dies meldet jetzt Haus & Grund Niedersachsen unter Berufung auf eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs betreffend Mieterhöhung und Wohnfläche. Im Urteil 18.11.2015 (VIII ZR 266/15) habe der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben. Zulässig sei es gewesen, die Miete auch bei Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglichen zu erhöhen, wenn die Differenz bis 10 % nach oben oder unten betragen habe.

Damit sei nunmehr Schluss, sagt Haus & Grund Vorsitzender Dr. Horst. Vor jeder Mieterhöhung mit Mietspiegel oder Vergleichsmieten sollte der Eigentümer sich nach dem Baumaß in der Bauakte oder beim Bauamt versichern oder eine neue Wohnflächenberechnung durch einen Architekten vornehmen lassen. Seit 2004 gelte die Wohnflächenverordnung, ältere Berechnungen davor nach der II. Berechnungsverordnung, DIN 283, DIN 2077 behielten Gültigkeit.

 

Quelle:

Haus und Grund Niedersachsen,
Landesverband
Niedersächsischer Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümer-Vereine e.V.

Schützenstraße 24, 30853 Langenhagen
Telefon: 0511/973297-0
Telefax: 0511/973297-32
E-Mail: info@haus-und-grund-nds.

Betriebskosten vereinbart – jahrelang nicht abgerechnet

Trotz Vereinbarung hat der Vermieter es versäumt viele Jahre Hausmeisterkosten als Betriebskosten abzuwälzen. Als ihm dies auffällt, rechnet er für das zurückliegende Kalenderjahr ab. Der Mieter meint, dies sei nicht rechtmäßig.

AG Frankfurt/Main (33 C 1729/15) gibt dem Vermieter Recht, auch wenn vereinbarte Kosten jahrelang nicht abgerechnet sind, stelle das Verhalten des Vermieters rechtlich keinen Verzicht dar dies für das zurückliegende Jahr und künftig zu tun.

Quelle:

Haus und Grund Niedersachsen,
Landesverband
Niedersächsischer Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümer-Vereine e.V.

Schützenstraße 24, 30853 Langenhagen
Telefon: 0511/973297-0
Telefax: 0511/973297-32
E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de