Monthly Archives: "April 2023"

Der Fall

Die Mieter einer Wohnung führten gegen ihren Vermieter eine Klage auf Auskunft und Rückzahlung überhöhter Miete. Der Mietvertrag enthielt eine Vereinbarung zur Indexmieterhöhung. Da sich die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befand, war eine Mietpreisbremse per Rechtsverordnung festgelegt. Der Vertreter der Mieter behauptete, die vereinbarte Mieterhöhung verstoße gegen die Mietpreisbremse und sei damit unwirksam. Er machte Rückzahlungsansprüche geltend.

Die Entscheidung

Das zuständige Amtsgericht Berlin-Mitte bejahte zwar die Ansprüche des Mieters dahingehend, dass die gezahlte Miete im konkreten Fall überhöht gewesen sei. Das Gericht stellte allerdings klar, dass auch bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse eine später erklärte Erhöhung der Indexmiete wirksam sei. Denn die Vorgaben der Mietpreisbremse gelten nur für die bei Mietbeginn geltende Miethöhe. Laut § 557a Abs. 4 BGB sei ausdrücklich vorgesehen, dass die §§ 556d bis 556g BGB nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden seien. Da die Miete beim Einzug der Mieter im Rahmen der Bedingungen zur Mietpreisbremse gelegen habe, darf die Indexmiete die Vergleichsmiete im Laufe der Jahre auch übersteigen.

Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 2. November 2022, Az. 123 C 77/2

Ein „Warten auf bessere Zeiten – oder auf das nächste Großschadenereignis“ sei keine Option, so der Bundesratsbeschluss. Die Länderkammer verweist auf die Extremwetterereignisse der letzten Monate und Jahre sowie darauf, dass nach Einschätzung der Justizminister der Länder der Einführung einer bundesweiten Elementarschaden-Pflichtversicherung keine grundsätzlichen verfassungsrechtlichen Bedenken entgegenstehen. Sie fordern die Bundesregierung auf, bei der Ausgestaltung den finanziellen Aufwand für private Haushalte in zumutbaren Grenzen zu halten und zugleich den Schutz vor existenzbedrohenden Belastungen im Schadensfall sicherzustellen.

Bislang sind bundesweit weniger als 50 Prozent aller privaten Wohngebäude gegen Schäden versichert, die durch Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben oder auch Schneedruck verursacht werden.

Eine Elementarschadenversicherung kann derzeit als freiwillige Versicherung in Kombination mit einer Gebäude- oder Hausratversicherung bzw. alternativ durch Erweiterung dieser Verträge abgeschlossen werden. Laut Stiftung Warentest bieten viele Tarife für Wohngebäudeversicherungen Elementar­schutz schon für deutlich unter 100 Euro im Jahr (Stand: März 2023). Allerdings sind die Prämien nach sogenannten Gefährdungsklassen gestaffelt. Dazu unterscheiden die Versicherer mittels eines Zonierungssystems für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen (kurz: ZÜRS) vier Zonen. Je höher das Risiko, umso höher ist die Prämie. Nach Angaben des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) liegen 1,7 Prozent der Gebäude in den beiden Hochrisikozonen ZÜRS 3 und 4.

Quelle:
Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin
T 030 300 96 79-0
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www.vdiv.de

Die Energieeffizienzklassen und darüber hinaus die CO₂-Emissionen sowie der End- und Primärenergiebedarf/-verbrauch je finanziertem Objekt wurden in einem anonymisierten Vergleichsverfahren ermittelt. 73 Prozent der Immobilien aus dem Interhyp-Portfolio sind älter als 20 Jahre. „Sieben Prozent von ihnen liegen jedoch bereits in den Energieeffizienzklassen A bis C“, sagt der Vorstandsvorsitzende der Interhyp Gruppe Jörg Utecht. „Hier haben die Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Objekte also bereits in den vergangenen Jahren energetisch saniert.“ Insgesamt zählen rund ein Fünftel der von Interhyp finanzierten Immobilien zählen zu den Energieeffizienzklassen A+, A und B.

Neben dem überwältigenden Anteil derer, die WEG nicht in der Lage sehen, umfassende energetische Sanierungen vorzunehmen (96 Prozent), schätzen 87 Prozent der Verwaltungen zudem, dass die Erhaltungsrücklagen nicht ausreichen. 88 Prozent der befragten Immobilienverwaltungen wollen den Gemeinschaften daher eine Erhöhung der Erhaltungsrücklagenzahlungen vorschlagen. Im Durchschnitt soll die Erhöhung bei rund 59 Prozent liegen. Weit über 90 Prozent gehen allerdings davon aus, dass die Eigentümer nicht in der Lage sein werden, deutlich höhere Rücklagen zu leisten oder sogenannte Sonderumlagen zahlen zu können.

85 Prozent der befragten Unternehmen gaben zudem an, über zu wenig Personal zu verfügen, um energetische Sanierungsmaßnahmen begleiten und umsetzen zu können. Über 58 Prozent gehen davon aus, dass ihr Unternehmen dafür nicht ausreichend qualifiziert ist und begründen dies mit dem entsprechend fehlendem Fachpersonal.

Was ist zu tun?

„Die Ergebnisse sind alarmierend. In Zeiten steigender Zinsen und hoher Inflation kommen die Sanierungspläne der Bundesregierung zur Unzeit. Es besteht die ernsthafte Gefahr, dass Wohnungseigentümer die finanziellen Mittel nicht aufbringen können. Am Ende steht womöglich der Notverkauf des lang ersehnten Eigentums“, so VDIV Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler.

„Der Einbau eines neuen Heizsystems macht zudem nur Sinn, wenn dieser in ein energetisches Gesamtkonzept des Wohngebäudes integriert wird. Ein entsprechend kostenfrei zur Verfügung stehender Sanierungsfahrplan, wie im Koalitionsvertrag 2021 angekündigt, würde die dann zu erwartenden Kosten benennen und zur Versachlichung der Diskussion beitragen. Bis heute fehlt jedoch jegliche Umsetzung.“

„Die Ergebnisse zeigen eindeutig, dass an zwei Stellschrauben gedreht werden muss. Zum einen ist es notwendig, die Umsetzungszeiträume von GEG und EPBD zu strecken. Zum anderen müssen bestehende Förderprogramme und Zuschüsse deutlich aufgestockt und neue steuerliche Abschreibmodelle aufgelegt werden. Insoweit bleibt abzuwarten, ob die kürzliche Ankündigung der Bundesregierung, bei dieser Mammutaufgabe tatsächlich „niemanden im Stich“ lassen zu wollen, Realität werden wird“, so VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler abschließend.

Die Ergebnisse der Umfrage können Sie hier abrufen.

Zum Hintergrund:

Rund 10 Millionen Wohnungen, etwa 23 Prozent aller Wohnungen in Deutschland, liegen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Bereits 1977 gab sich Deutschland mit der Wärmeschutzverordnung (WSVO), die maximal zulässige Wärmedurchgangskoeffizienten für Außenbauteile festlegte, erste rechtliche Richtlinien für den Klimaschutz in Gebäudebestand. Seitdem hat es regelmäßig Aktualisierungen und neue Vorschriften gegeben – zuletzt durch Ukraine-Krieg und Klimakrise so häufig und gleichzeitig kurzfristig in der Umsetzung wie nie zuvor. Diese sorgen für große Herausforderungen für den Gebäudebestand, der zu ca. 36 Prozent unsaniert, zu ca. 51 Prozent teilsaniert und nur zu etwa 4 Prozent vollsaniert ist (rund 8 Prozent sind Neubau). Die Sanierungsrate liegt seit 2005 praktisch unverändert bei etwa 1 Prozent pro Jahr, in WEG noch deutlich darunter.