Grundstein für WEG-Reform ist gelegt

Die Arbeitsgruppe von Bund und Ländern zur WEG-Reform hat ihren Abschluss­bericht mit zahlreichen Vorschlägen für Änderungen am Wohnungseigentumsrecht am 27. August 2019 vorgelegt. Daraus soll nun ein Gesetzentwurf erarbeitet werdenEine neue WEG-Reform soll das Wohnungseigentumsgesetz praxisnäher gestalten und Schwachstellen im Woh­nungseigentumsrecht beseitigen.

Nach dem Auftakt auf der Justizministerkonferenz im Juni 2018 und derVorlage erster Diskussionsentwürfe hat eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des WEG den Änderungsbedarf geprüft und Vorschläge ausgearbeitet.

Diese sind im Wesentlichen folgende:

Die Experten schlagen die Abschaffung des Beschlussfähigkeitsquorums bei WEG-Versammlungen vor, um die Handlungsfähigkeit von Eigentümerversammlungen, in denen über Maßnahmen am Objekt abgestimmt wird, zu verbessern.

Der Verwalter soll außerdem zu­künftig die Möglichkeit erhalten, außerordent­liche Versammlungen auch auf elektronischem Wege (E-Mail) einberufen zu können. Eigen­tümer sollen in Versammlungen künftig ebenfalls ihre Interessen  durch elektronische Kommunika­tionsmittel wahrnehmen können, ohne physisch anwesend zu sein.

 

Die Justizminister von Bund und Ländern beschäftigten sich  darüberhinaus  mit dem Thema „bauliche Veränderung“. Dabei ging es insbesondere um eine verbesserte För­derung der Elektromobilität durch geringere Hürden beim Einbau von Ladestationen und die Erleichterung von Maßnahmen zur Herstellung von Barrierefreiheit in der Wohnung.

Auf der Grundlage dieses Berichts soll bis Ende 2019 ein Gesetzentwurf zur WEG-Reform erarbeitet werden. Ziel ist, die neue WEG-Reform bis zum Ende der Legislaturperiode, also spätestens im Jahr 2021 abzuschließen.

 

Den gesamten Bericht finden Sie unter www.bvi-verwalter.de unter dem Menüpunkt Aktuelles/News.

Er enthält über die hier genannten Vor­schläge hinaus weitere Änderungsvorschläge sowie den Hinweis, dass auch Themenbereiche, die nicht in der Bund-Länder-Arbeits­gruppe diskutiert worden sind, Bestandteil einer WEG-Reform sein können.

 

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Bundesrat will privaten Einbau von Ladestellen erleichtern

Zur Förderung der Elektromobilität möchte der Bundesrat den privaten Einbau von Ladestellen für Elektrofahrzeuge erleichtern. In einem am 11. Oktober 2019 beschlossenen Gesetzentwurf schlagen sie Änderungen im Mietrecht und im Wohnungseigentumsgesetz vor.

Eigener Anspruch gegenüber dem Vermieter

Danach soll jeder Mieter einen Anspruch darauf haben, dass an seinem Stellplatz eine Ladestation eingebaut wird. Der Vermieter kann die Erlaubnis nur ausnahmsweise verweigern: Wenn er sich selbst verpflichtet, eine entsprechende Lademöglichkeit zu schaffen oder wenn sein Interesse am unveränderten Erhalt des Gebäudes überwiegt.

Einfache Mehrheit der Miteigentümer soll ausreichen

Um auch Wohnungseigentümern den Einbau von Ladestationen zu erleichtern, soll nach Ansicht der Länder künftig ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer ausreichen. Bislang müssen nach dem Wohnungseigentumsgesetz sämtliche Miteigentümer diesem Umbau am Gemeinschaftseigentum zustimmen.

Bundesregierung und Bundestag am Zug

Der Gesetzentwurf wird nun über die Bundesregierung dem Bundestag zugeleitet. Dieser entscheidet, ob er den Vorschlag des Bundesrates aufgreifen will. Feste Fristen gibt es hierfür nicht.

Ähnlicher Vorstoß

Der Gesetzentwurf ist nicht der erste Ländervorstoß zu diesem Thema: Im Dezember 2017 hat er einen ähnlichen Gesetzentwurf beschlossen und dem Bundestag zugeleitet (BR-Drs. 730/17). Darin geht es zusätzlich noch um die Förderung des altersgerechten Wohnens. Der Bundestag hat den Vorschlag bislang noch nicht beraten.

Quelle:

BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
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VDIV: Auf Meisterpflicht muss Sachkundenachweis für Immobilienverwalter folgen

Anlässlich des heutigen Kabinettsbeschlusses zur Wiedereinführung der Meisterpflicht in verschiedenen Handwerksberufen appelliert der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) an die Politik, endlich auch den verpflichtenden Sachkundenachweis für Immobilien­verwalter einzuführen. „Es ist an der Zeit, sich endlich dem Verbraucher­schutz in der Wohnungswirtschaft anzunehmen”, betont VDIV-Deutschland-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Immobilienverwaltungen managen treuhänderisch ein Billionenvermögen für Millionen Bürger. Dennoch besteht für sie noch immer nicht das geringste Mindestmaß an nachzuwei­sender Grundlagenausbildung. Aus Sicht des VDIV Deutschland ist es richtig, in Gewerken, in denen eine unsachgemäße Ausübung Gefahr für Leben und Gesundheit bedeutet, höhere Anforderungen an die Qualifikation zu stellen. „Aber wenn beispielsweise Fliesenleger oder Raumausstatter Fehler in ihrer Arbeit machen, ist das für Verbraucher in der Regel mit vergleichsweise geringen Schadenssummen verbunden. Wenn jedoch Immobilienverwaltungen fehlerhafte Beschlüsse fassen, falsche Abrechnungen erstellen, die Gesundheit der Bewohner gefährden oder Investitionen in die Gebäudesubstanz ausbleiben, gefährdet das nicht zuletzt die private Altersvorsorge von Millionen Bürgern”, verdeutlicht Kaßler. Hier muss der Gesetzgeber endlich handeln, insbesondere da er die Anschaffung von Wohneigentum durch zahlreiche Maßnahmen unterstützt.

Die Schäden, die Eigentümern, Mietern und auch der Branche selbst durch fehlerhafte Verwaltung entstehen, können mit mindestens 200 Millionen Euro jährlich beziffert werden, so Berechnungen des VDIV Deutschland und des Deutschen Mieterbunds. Zusätzlich werden jedes Jahr knapp 260.000 Verfahren zu Wohnungsmiet- und -eigentumsfragen vor deutschen Gerichten verhandelt – das entspricht etwa einem Viertel aller Verfahren.

„Die zahlreichen neuen Verordnungen, die der Gesetzgeber insbesondere im Mietwohnungsbereich erlassen hat, dürften diese Zahlen weiter ansteigen lassen. Denn wie sollen Kleinvermieter sie mit all ihren Details und Anpassungen rechtssicher umsetzen? Für sie sind Immobilienverwalter ein wichtiger Ansprechpartner – doch nur dann, wenn bei ihnen eine angemessene Sachkunde vorausgesetzt werden kann”, betont der VDIV-Deutschland-Geschäftsführer.

Hintergrund

Die Bundesregierung hat zwar in der vergangenen Legislaturperiode die Einführung einer Berufszulassungsregelung vereinbart, jedoch wurde der ursprünglich vorgesehene Sachkundenachweis (der bereits im Referentenentwurf festgehalten war) durch eine weitgehend wirkungslose Weiterbildungspflicht im Umfang von zwanzig Stunden in drei Jahren (!) ersetzt. Diese muss weder bei zertifizierten Weiterbildungsanbietern abgeleistet noch ihre Erfüllung aktiv nachgewiesen werden. Dabei haben Immobilienverwaltungen mittlerweile über 60 Gesetze und Verordnungen zu berücksichtigen. Da die Eigentumswohnung für viele Eigentümer die größte Investition ihres Lebens und elementarer Bestandteil ihrer privaten Altersvorsorge ist, fordert der VDIV bereits seit Jahren mit Nachdruck einen entsprechenden Nachweis der Qualifikation von Immobilienverwaltern. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass der Gesetzgeber in zunehmendem Maße Gesetze novelliert und technologische Anforderungen an Wohngebäude im Zusammenhang mit Klimaschutzmaßnahmen steigen.

Quelle:

Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV)
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WEG-Reform auf gutem Weg

Vorgezogene Änderungen am bestehenden Wohnungseigentumsgesetz vermeiden

Anlässlich der heutigen Sitzung des Ausschusses für Städtebau, Wohnungswesen und Raumordnung des Bundesrats zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität äußert sich Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV):

„Wenn wir die Mobilitätswende umsetzen wollen, muss der Staat Elektromobilität fördern. Der Entwurf eines Gesetzes zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität ist dabei ein zusätzlicher Schritt. Der Wunsch nach mehr E-Autos auf unseren Straßen darf aber nicht in Aktionismus enden. Doch genau diesen fördern die Länder Bayern und Baden-Württemberg mit ihren Anträgen zur Förderung der E-Mobilität, die derzeit im Bundesrat liegen. Der DDIV spricht sich mit allem Nachdruck dagegen aus, während der laufenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) Gesetzesänderungen vorzuziehen, wie sie die beiden Länder fordern. Das wäre absolut kontraproduktiv und würde die dringend erforderliche umfassende WEG-Reform gefährden.″

„Die offene Bund-Länder-Arbeitsgruppe hat kürzlich ihren Abschlussbericht vorgelegt, der den Reformbedarf des WEG insgesamt ermittelt. Der DDIV begrüßt den Bericht, denn er zeigt das ernsthafte Bemühen von Bund und Ländern für eine belastbare WEG-Reform. Diese würde durch die Bundesratsanträge von Bayern und Baden-Württemberg torpediert. Diese Problematik hat der DDIV jüngst auch gegenüber den Justizministern der Ländern und den Fraktionsvorsitzenden der Bundestagsparteien deutlich gemacht und eindringlich dafür plädiert, auf ein Vorziehen einzelner Änderungen am WEG zu verzichten. Das gilt umso mehr, da bereits öffentlich verkündet wurde, dass Ende des Jahres ein WEG-Referentenentwurf vorliegen soll, der auch umfassende Regelungsvorschlägen zur E-Ladeinfrastruktur umfassen wird.″

„Die vorgezogene Änderung des WEG, wie sie Bayern und Baden-Württemberg in ihren Bundesratsanträgen zur Förderung der E-Mobilität fordern, würde letztlich vollständig ins Leere laufen. Denn während ein Inkrafttreten des neuen WEG im ersten Quartal 2020 mehr als realistisch ist, wird eine Beschlussfassung durch Wohnungseigentümergemeinschaften zum Einbau von Ladeinfrastruktur weder 2019 noch in den ersten Monaten 2020 erfolgen. Schließlich finden die jährlichen Eigentümerversammlungen üblicherweise erst im 2. Quartal statt, so dass zum jetzigen Zeitpunkt keine Eilbedürftigkeit besteht. Jetzt Änderungen vorzuziehen hätte letztlich die Konsequenz, dass die Novellierung zur E-Mobilität bereits geändert werden muss, bevor die Tinte auf der Novelle getrocknet ist.″

Hintergrund

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter plädiert seit Jahren für eine umfassende WEG-Reform, um die Flut an Gerichtsprozessen einzudämmen und das Gesetz zukunftssicher zu gestalten. Dazu zählen neben der Integration von digitalen Prozessen im Gebäude, veränderten Abstimmungsquoren und vielen anderen reformbedürftigen Paragraphen auch Neuerungen zur weitgehend rechtssicheren Implementierung von Ladestationen für E-Mobile inklusive der Folgekostenfrage. Bereits 2013 hat der DDIV ein erstes Gutachten zur Harmonisierung von WEG- und Mietrecht vorgelegt und seitdem kontinuierlich den politischen Dialog gesucht, auch im Interesse der Verbraucher, Wohnungseigentümer und Mieter. Seit 2018 liegen zwei Diskussionsentwürfe aus dem BMJV und dem Freistaat Bayern vor, die ausdrücklich Raum für weitere Reformvorschläge enthalten. In einer umfangreichen Stellungnahme und einem weiteren Gutachten hat der Spitzenverband der deutschen Immobilienverwalter dazu umfassend Stellung genommen: ddiv.de/weg-reform

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Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV)
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Verwalterbestellung nur noch mit Erlaubnis nach §34c der Gewerbeordnung

Seit einem guten Jahr gelten nun die neuen Zulassungsvoraussetzungen für Immobilienverwalter. Bereits tätige Verwalter hatten, wie Sie sicherlich wissen, bis zum 1.3.2019 Zeit, gesetzesgemäß eine Erlaubnis zu beantragen. Diese Erlaubnis ist Voraussetzung für eine Bestellung zum Verwalter.

Wer also jetzt und künftig eine Bestellung annehmen möchte, muss diese Erlaubnis vorweisen können. Die Erlaubnispflicht nach § 34c Gewerbeordnung gilt für WEG-Verwalter und Mietverwalter von Wohnraum. Dazu müssen Sie Ihre Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse sowie den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme von 500.000 Euro je Versicherungsfall und von einer Million Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres nachweisen können. In der Regel erteilen die Industrie- und Handelskammern die Erlaubnis. Es kann sich aber auch um das örtliche Gewerbeamt handeln. Bitte informieren Sie sich in Ihrer Stadt bzw. Gemeinde!

Quelle:

BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
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Gesetzesentwurf zur WEG-Reform zum Jahresende möglich

Ein wesentlicher Schritt auf dem Weg zu einer umfänglichen WEG-Reform ist am 27. August 2019 mit der Vorlage des Abschlussberichtes der Arbeitsgruppe von Bund und Ländern erfolgt.

Die dort vorgeschlagenen geschlagenen gesetzgeberischen Maßnahmen sind im Wesentlichen folgende:

  • Abschaffung des Beschlussfähigkeitsquorums bei WEG-Versammlungen
  • Möglichkeit der Einberufung außerordentlicher WEG-Versammlungen auf elektronischem Wege (E-Mail)
  • verbesserte Förderung der Elektromobilität durch geringere Hürden beim Einbau von Ladestationen
  • Erleichterung von Maßnahmen zur Herstellung von Barrierefreiheit in der Wohnung

Hier für Sie der Link zum gesamten Abschlussbericht der AG: https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads/DE/News/PM/082719_Abschlussbericht_Reform_WEG.pdf?__blob=publicationFile&v=2

Quelle:

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IW Köln: Fast zwei Millionen Wohnungen stehen in Deutschland leer

Rund 4,7 Prozent aller Gebäude in Deutschland stehen leer, so eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), die auf Daten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beruht. Demnach sind aktuell rund 1,94 Millionen Wohnungen in Deutschland unbewohnt, Tendenz steigend. Besonders groß ist das Problem in den neuen Bundesländern: In 40 von 77 ostdeutschen Kreisen stehen mindestens zehn Prozent aller Wohnungen leer.

Während es in den deutschen Ballungszentren nahezu keinen Leerstand gibt, stehen in 40 von 77 ostdeutschen Kreisen mehr als zehn Prozent des Wohnungsbestands leer. Das geht aus einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft, die auf Daten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beruht, hervor. Demnach sind in Deutschland etwa insgesamt etwa 1,94 Millionen Wohnungen ohne Nutzer, was rund 4,7 Prozent des Gesamtwohnungsbestandes in Deutschland entspricht.

Für Eigentümer ist das ein doppeltes Problem. Zum einen entgehen ihnen Mieteinnahmen und zum anderen müssen sie fällige Steuern und Betriebskosten für die Immobilie weiterhin bezahlen. Hinzu kommt: Wenn Immobilien länger leer stehen, verfallen Fassaden und Gärten verwildern, es kommt vermehrt zu Vandalismus – und das wiederum drückt die Kaufpreise und Mieten für Immobilien in der Umgebung.

Um Leerstand zu vermeiden, empfehlen die IW-Studienautoren vor allem eine nachhaltige Siedlungsentwicklung, da mit Grund und Boden sorgfältig umgegangen werden solle. In Gegenden, in denen es Leerstand gibt und es fast keinen Bedarf nach neuem Wohnraum gibt, werde zu viel gebaut, mahnt die Studie. Ein weiterer Ansatz gegen leerstehende Wohnungen sei eine bessere Abstimmung zwischen Gemeinden und den umliegenden Regionen, um grenzüberschreitende Entwicklungskonzepte zu erarbeiten, die dann beispielsweise die Innenstädte stärken. Wichtig sei außerdem eine treffsichere Förderung – so wie die Städtebauförderung des Bundes. „Sie muss Städte und Dörfer gezielt unterstützen, um dem demografischen Wandel zu begegnen und Leerstände zu vermeiden. Neben der Aufwertung der Zentren kann das auch den gezielten Abriss beinhalten”, meint Studienautor Michael Voigtländer.

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Immobilienmakler sollen Geldwäsche bekämpfen

Die Bundesregierung will bei ihrem Kampf gegen Geldwäsche die Immobilienbranche stärker einbinden. Mit dem nun verabschiedeten Gesetz will Bundesfinanzminister Olaf Scholz in Deutschland „international die höchsten Standards beim Kampf gegen Geldwäsche“ etablieren. Auch Immobilienmakler werden in die Pflicht genommen, einen Geldwäscheverdacht zu melden und Vorsorge zu betreiben.

„Geldwäsche ist in unserem Land ein ernstes Problem. Das müssen wir beseitigen“, so Scholz. „Vor allem auf dem Immobilienmarkt müssen wir genauer hinschauen.“ Schätzungen von Transparency International zufolge werden 15 bis 30 Prozent aller Gelder aus kriminellen Aktivitäten inzwischen in Immobilien investiert. So wurden beispielsweise zuletzt in Berlin und Brandenburg 77 Immobilien beschlagnahmt, die mutmaßlich mit kriminell erworbenem Geld gekauft worden waren.

Künftig müssen Immobilienmakler bei Geldwäscheverdacht die beim Zoll angesiedelte Financial Intelligence Unit (FIU)  kontaktieren, wenn die Monatsmiete in einem Mietvertrag mehr als 10.000 Euro beträgt. Die FIU wird zudem besseren Zugriff auf Daten anderer Ermittlungsbehörden erhalten. Zudem verschärft das neue Gesetz die Meldepflicht für Notare: Sie müssen künftig in mehr Fällen als bislang die Behörden informieren, wenn ein Verdacht auf Geldwäsche vorliegt. Hierzu zählt beispielsweise die Barzahlung von Immobilien, die weiterhin möglich ist. Auch Edelmetallhändler, Aktionshäuser und Kunstvermittler zählen zu den Berufsgruppen, die einen entsprechenden Verdacht melden müssen.

Außerdem ist vorgesehen, dass das so genannte Transparenzregister für die Öffentlichkeit einsehbar wird. Dieses gibt Auskunft darüber, wer bei einem Kauf hinter dem erwerbenden Unternehmen steckt – beispielsweise einer Immobiliengesellschaft. Bislang war der Zugriff nur einem beschränkten Personenkreis möglich.

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Zensusgesetz im Vermittlungsausschuss

Der Bundesrat hat zum Zensusgesetz den Vermittlungsausschuss angerufen. Wie aus einer Unterrichtung (» BT-Drs. 19/11302) hervorgeht, führt der Bundesrat zur Begründung aus, dass der Zensus die zentrale Grundlage aller staatlichen Planungen in Bund, Ländern und Kommunen sei und daher als gesamtstaatliche Aufgabe des Bundes und der Länder auch gemeinsam verantwortet und durchgeführt werden müsse.

In der Unterrichtung heißt es weiter, dass der Bund vor diesem Hintergrund „insbesondere auch finanziell Verantwortung für das gemeinsame Projekt Zensus 2021 übernehmen” müsse. Aus diesem Grund hätten die Länder bereits frühzeitig gefordert, dass der Bund sich an ihren Kosten zur Vorbereitung und Durchführung des Zensus beteiligt und eine auskömmliche Finanzzuweisung leisten soll.

Zudem entspreche es „der gemeinsamen Verantwortlichkeit, dass die Länder bei der Durchführung des Zensus 2021 und der Auswertung der Ergebnisse des Zensus 2021 gleichberechtigt mitwirken können”. Da der Vollzug des Zensus 2021 zu einem großen Teil den Ländern obliege, sei ihre Absicherung bei der Durchführung ebenso erforderlich wie die Sicherstellung, dass die Länder die ihren Zuständigkeitsbereich betreffenden Zensusdaten zu eigenen Zwecken verwenden dürfen.

Zum Gelingen der Gebäude- und Wohnungszählung werden aber auch die bundesweit etwa 24.000 Immobilienverwaltungen einen großen Teil beitragen. Daher hatte der DDIV im Vorfeld eine umfangreiche Stellungnahme abgegeben (» Stellungnahmen zum ZensG 2021). Erfreulich ist, dass derweil auf das vom Bundesrat geforderte zusätzliche Erhebungsmerkmal des energetischen Zustands von Gebäuden verzichtet wird. Für Immobilienverwaltungen und Eigentümer hätte dies zu einem erheblichen Mehraufwand führen können, da für den Begriff des energetischen Zustands keine klare Definition vorlag, was der DDIV massiv kritisiert hatte.

Quelle:

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Bundesweiter Mietendeckel nicht in Sicht

Mitte Juni beschloss der Berliner Senat Mitte die Einführung eines Mietendeckels für Berlin. Eine Ausarbeitung der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestags formuliert aber starke Zweifel an dessen Zulässigkeit. Der Mietendeckel könnte ein Fall für das Bundesverfassungsgericht werden statt einer sich bundesweit durchsetzenden Maßnahme.

Eine Ausarbeitung der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestags kommt zu dem Schluss, dass nur ein einziges mögliches Schlupfloch einer Landesregierung ein entsprechendes Gesetz ermöglicht. Allerdings dürften „überwiegende Gründe“ dafür sprechen, dass die Normen  es Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) abschließend sind und für andere Vorgaben eine Sperrwirkung entfalten. Außerdem werde geprüft, ob eine Mietpreisbindung gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Grundgesetz verstößt. Eigentum dürfe zwar unter bestimmten Voraussetzungen eingeschränkt werden, allerdings nicht „zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führen“. Außerdem müssen „Instandhaltungskosten sowie sonstige für das Grundeigentum typische Kosten“ durch die Miete abgedeckt sein.

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Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
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