Wirtschaftsweise mahnen Reformen in der Wohnungspolitik an

Mehr Wohnraum pro Person, eine wachsende Zahl an Ein-Personen-Haushalten – laut aktuellem Jahresgutachten der Wirtschaftsweisen bietet die demografische Entwicklung nicht nur eine wichtige Erklärung für die steigenden Kaufpreise und Mieten, sondern auch für die wachsenden Probleme bei der Wohnungssuche. Um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten, mahnen sie Reformen an.

An den demografischen Tendenzen werde sich „auf absehbare Zeit nichts Grundlegendes ändern”, heißt es im Bericht. Zudem befürchten die Regierungsberater, „dass es innerhalb der Städte zu einer sozialen Segregation kommt.” Schnellen Lösungen gebe es in der Wohnungspolitik nicht, doch die Wirtschaftsweisen unterbreiten verschiedene Vorschläge:

Weniger regulatorische Eingriffe in der Wohnungspolitik

„Regulierungen wie die Mietpreisbremse setzen nur an Symptomen an”, lautet die Kritik. Das führt dem Gutachten zufolge dazu, dass sich das Problem eines unzureichenden Wohnungsangebotes noch verschlimmert, „da sich aufgrund von Umwandlungen in möblierte Wohnungen und den Verkauf an Selbstnutzer das Angebot an regulären Wohnungen reduziert”. Die Mietpreisbremse müsse daher abgeschafft werden – und das Wohnungsangebot erhöht.

Niedrigere Nebenkosten statt Baukindergeld

Das Baukindergeld ist aus Sicht der Wirtschaftsweisen nicht zielführend, da Verkäufer nur „die Förderung auf ihre Verkaufspreise umlegen” würden. Stattdessen sollten die Erwerbsnebenkosten gesenkt werden – beispielsweise über einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer. Zudem sollte die betriebliche Altersvorsorge zugunsten des Erwerbs selbstgenutzter Immobilien geöffnet werden, wie es beispielsweise in der Schweiz bereits möglich ist.

Sozialer Wohnungsbau

Da zunehmend öffentlich geförderte Wohnungen aus der Mietbindung fallen, reduziert sich der Sozialwohnungsbestand und beträgt derzeit nur noch gut eine Million Einheiten. Bei den für den sozialen Wohnungsbau geplanten 5 Millionen Euro der Bundesregierung sehen die Wirtschaftsweisen zwei Risiken: zum einen Wohnblöcke, die sich zu sozialen Brennpunkten entwickeln, zum anderen die Fehlbelegung durch Mieter, die aufgrund ihres (zu hohen) Einkommens keinen Anspruch auf Sozialwohnungen haben. Daher empfehlen die Sachverständigen die Einkommen im geförderten Neubau alle drei Jahre zu überprüfen und die oberste Einkommensstufe bei der Förderung relativ hoch anzusetzen. So werde für eine „soziale Durchmischung gesorgt”.

Wohngeld erhöhen

Das Wohngeld sollte jährlich angepasst werden – wie die staatliche Grundsicherung Hartz IV. Zudem müssten die Einkommensgrenzen regelmäßig korrigiert werden, damit bedürftige Haushalte mit steigendem Einkommen weiter Anspruch auf die Förderung haben.

Umland attraktiver machen

Die „Peripherie von Städten und Metropolregionen” sollte stärker gefördert werden, beispielsweise durch besseren ÖPNV, Ansiedlung öffentlicher Einrichtungen und schnelleres Internet. So könnte dem knappen Bauland in den Städten begegnet werden.

„Hybridlösung” bei Grundsteuerreform

Bei der anstehenden Reform der Grundsteuer sind die Ökonomen von keinem der diskutierten Modelle (Flächenmodell, Bodenwertmodell, Kostenwertmodell) vollständig überzeugt. Daher plädieren sie für eine „hybride Lösung”, die auf dem Flächenmodell basiert, das „zusätzlich zur Differenzierung der Grundstücks- und Gebäudefläche nach Wohn- oder Gewerbezwecken um weitere pauschalierte Kriterien angereichert werden könnte, die den Zweck der Nutzung oder die Lage der Immobilie abbilden”. Zudem liege es in der Pflicht der Gemeinden, bei einer Reform die Hebesätze für die Grundsteuer so anzupassen, dass Einwohner und Gewerbetreibende nicht übermäßig belastet würden.

 

Quelle:

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Der BGH zum Widerrufsrecht nach Zustimmung zu Mieterhöhung

Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.

Die Richter begründeten dies damit, dass nach den mietrechtlichen Vorschriften den Mietern ohnehin eine Bedenkzeit von mindestens zwei Monaten nach Erhalt der Mieterhöhung zustehe. Daher sei eine Überrumpelungssituation nicht gegeben, so dass kein zusätzliches Widerrufsrecht benötigt werde.

 

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 17. Oktober 2018

Baulandpreise um 54 Prozent gestiegen

Die Baulandpreise sind in den zurückliegenden zehn Jahren bis 2017 um 54 Prozent angestiegen. Das geht aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hervor. Die Regierung bezieht sich dabei auf Zahlen des Statistischen Bundesamtes.

Berücksichtigt wurden baureifes Land, Rohbauland und sonstiges Bauland. Dabei wurden Grundstücke erfasst, die eine Fläche von mindestens 100 Quadratmetern aufweisen. Bauland ist seit Jahren der „Flaschenhals” für mehr bezahlbaren Wohnungsbau in den Ballungsräumen. Auf dem zurückliegenden Wohngipfel wurde daher beschlossen, mehr Bauland in den Markt zu bringen. So sollen Kommunen mehr Anreize für Baulandmobilisierung erhalten. Zudem will der Bund über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) eigene Grundstücke vergünstigt an Kommunen veräußern.

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Der BGH zur fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 19. September 2018

SPD fordert Mietenstopp

„Wir wollen einen Mietenstopp, um die Preisspirale zu unterbrechen“ – so lautet die Kernforderung von SPD-Parteichefin Andrea Nahles und ihrem Vize Thorsten Schäfer-Gümbel, Spitzenkandidaten für die anstehende Landtagswahl in Hessen. Der Koalitionspartner Union kritisiert die Pläne als „fachlich nicht durchdacht“.

Für einen Zeitraum von fünf Jahren sollen die Mieten in Gegenden mit angespannten Wohnungsmärkten nur noch in Höhe der Inflationsrate erhöht werden dürfen – aktuell liegt diese bei zwei Prozent. So heißt es in der „Antwort auf die soziale Frage des 21. Jahrhunderts“ von Nahles und Schäfer-Gümbel. Die Begrenzung soll sowohl für bestehende als auch für Neuverträge gelten.

„In den Ballungsräumen ist die Miete längst kein Armutsproblem mehr, sondern auch für Mieterinnen und Mieter mit mittlerem Einkommen zu einer existenziellen Herausforderung geworden“, heißt es. Langfristiges Ziel sei es, „dass niemand mehr als ein Drittel seines Einkommens für die Miete ausgeben muss“.

Vorgeschlagen werden zudem die Abschaffung von Share-Deals, ein weitgehenderes Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, längere Mietgarantien bei öffentlich geförderten Wohnungen und die Verschärfung der Voraussetzungen für Eigenbedarfskündigungen.

Der stellvertretende rechtspolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak, sprach von „neuen, unabgestimmten Vorschlägen“ und warf der SPD ein „durchsichtiges Manöver für den Wahlkampf“ vor. In Hessen findet am 28. Oktober die Landtagswahl statt.

Nach Ansicht von Experten könnte der geforderte Mietenstopp die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt noch verschlimmern. So befürchtet das Institut der deutschen Wirtschaft (IW), dass Eigentümer mit dem Verkauf der Mietwohnung an Selbstnutzer reagierten könnten, wodurch der Mietwohnungsmarkt noch weiter verknappt würde.

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KfW-Energiewendebarometer: Deutsche stehen hinter der Energiewende

Mehr als 90 Prozent der Haushalte in Deutschland unterstützen die Energiewende. Dies ist das zentrale Ergebnis des KfW-Energiewendebarometers 2018. Die KfW appelliert daher an die Politik, die hohe Bereitschaft der Haushalte besser zu nutzen und gezielt zu fördern.
Das Energiewendebarometer zeigt: Haushalte auf dem Land beteiligen sich deutlich mehr an der Energiewende als Städter. So ist unter anderem die Verbreitung von Photovoltaik und Solarthermie in ländlichen Regionen stärker ausgeprägt. „Hier bedarf es zielgruppenspezifischer Förderung, die das private Kapital der Städter für die Energiewende mobilisiert”, resümiert Dr. Jörg Zeuner, Chefvolkswirt der KfW Bankengruppe.
Auch für den DDIV steht seit geraumer Zeit fest: Die Energiewende scheitert im Wohnungsbestand. So ergab das 6. DDIV-Branchenbarometer, dass nur 35 Prozent der befragten Verwaltungsunternehmen im Jahr 2017 energetische Sanierungen begleitet haben. Mieterstromprojekte durch Photovoltaikanlagen setzten im vergangenen Jahr nur 5 Prozent der Unternehmen um. Zurückzuführen ist der Rückgang der insgesamt ohnehin geringen Sanierungsaktivität aus Sicht des DDIV auf den voll ausgelasteten Neubau-Sektor, fehlendes Fachpersonal und mangelnde fachliche Kenntnisse in den Verwaltungen. Zudem zeigen sich viele Wohnungseigentümer zurückhaltend bei energetischen Sanierungen, da Einspareffekte nicht immer deutlich werden.
E-Mobilität: Geringe Ladeinfrastruktur schreckt ab
Auch die Elektromobilität nimmt laut KfW-Energiewendebarometer etwas mehr Fahrt auf. So planen bereits 16 Prozent die Anschaffung eines E-Autos. 84 Prozent der Befragten gaben jedoch an, dass die lückenhafte Ladeinfrastruktur der wichtigste Grund sei, warum sie derzeit vom Kauf eines Elektroautos absehen. Für 79 Prozent sind die hohen Kaufpreise ein Hindernis. Auch diese Ergebnisse bestätigt das aktuelle 6. DDIV-Branchenbarometer. Zwar stellten 37 Prozent der befragten Verwaltungen bei Wohnungseigentümern Interesse am Einbau von Ladestationen fest. Doch lediglich 8 Prozent der Befragten setzten in den Vorjahren den Einbau um. Der DDIV sprach sich bereits mehrfach für ein Förderprogramm für Mehrfamilienhäuser in Höhe von 100 Millionen Euro aus, um die Elektromobilität in die Städte zu tragen.
Smart-Home-Durchbruch lässt auf sich warten
Nur 11 Prozent der von der KfW Bankengruppe Befragten nutzen derzeit mindestens eine smarte Lösung in den Bereichen Wärme, Beleuchtung oder Strom zu Hause. Mehr als die Hälfte kann sich allerdings vorstellen, künftig vermehrt auf solche Produkte zurückzugreifen. Viele Deutsche haben derzeit vor allem Bedenken bei der Datensicherheit und der Fehleranfälligkeit der Anwendungen. Diese müssten, so die KfW, ausgeräumt werden, um das Marktpotenzial von Smart-Home-Lösungen voll auszuschöpfen.

 

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Große Koalition einigt sich beim Mietrecht

SPD und Union haben ihren Streit über neue gesetzliche Regelungen beim Mietrecht beigelegt. Im Koalitionsausschuss einigten sie sich über den Entwurf von Bundesjustizministerin Katarina Barley. Dabei mussten beide Seiten Kompromisse eingehen.

Das sogenannte Mietrechtsanpassungsgesetz sah unter anderem das Absenken der Modernisierungsumlage von 11 auf 8 Prozent vor – und zwar bundesweit. Dieser Vorschlag stieß bei der CDU auf Kritik. Der Konsens sieht nun vor, dass das Absenken der Umlage nur in angespannten Wohnungsmärkten greift.

Auch bei der umstrittenen Mietpreisbremse wurde eine Einigung erzielt. Hier konnte sich Barley durchsetzen. Sie wollte die Auskunftspflicht des Vermieters über die Miete des Vormieters auf alle Ausnahmen ausdehnen, wenn die ursprüngliche Miete 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das betrifft die Erstvermietung nach Neubau, umfangreiche Modernisierungen und den Bestandsschutz. Hier bewegte sich die CDU, die Ausnahmen zunächst nur für den Bestandsschutz akzeptierte.

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BGH stärkt Mieter-Rechte bei Schönheitsreparatur

Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung ist auch bei Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieter unwirksam.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen.

Nach der Rechtsprechung des Senats hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Diese Grundsätze bleiben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 22. August 2018

„Fehlender Verbraucherschutz für Eigentümer ist absurd“

Den Verbraucherschutz durch eine Professionalisierung der Verwalterbranche zu stärken – das war der Anspruch der Politik bei der Einführung einer Berufszulassungsregelung für Wohnimmobilienverwalter. Davon ist mit dem letzte Woche in Kraft getretenen Gesetz allerdings wenig übrig geblieben. Daher kritisierte der DDIV kürzlich in der Süddeutschen Zeitung: „Die Bundesregierung führt ein Baukindergeld ein und plant Bürgschaftsprogramme, um die Bürger bei der Finanzierung der eignen vier Wände zu unterstützen. Worauf sie aber keinen Wert legt, ist ein ausreichender Verbraucherschutz für die Wohnungseigentümer.”

Eine ganze Seite widmete die Süddeutsche Zeitung dem neuen Gesetz und den damit verbundenen Regelungen zur Weiterbildungs- und Versicherungspflicht. DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler kritisierte daher in einem Interview, dass die Verordnung nicht zur Professionalisierung der Branche beiträgt: „Das Ganze muss man als Anstoß werten, ansonsten sehe ich die Verordnung als leere Hülle.” Kaßler hob dabei vor allem auf den fehlenden Sachkundenachweis und die neue Fortbildungspflicht ab, die mit knapp sieben Stunden im Jahr deutlich zu gering ausfällt.

Versicherungspflicht lückenhaft
Ein scharfer Kritiker der neuen Verordnung ist auch Anusch Alexander Tavakoli, Professor für Wirtschaftsrecht ab der Hochschule Pforzheim. Auch für ihn sind der fehlende Sachkundenachweis und die Weiterbildungspflicht von weniger als sieben Stunden im Jahr nur „ein Tropfen auf den heißen Stein”. Als problematisch bewertet er besonders die ab 1. August geltende Versicherungspflicht, die nicht eindeutig verfasst sei. So könne die neue Regelung auch so verstanden werden, dass nur Vermögensschäden, nicht jedoch Personen- und Sachschäden versichert werden müssten. Dies könne im Zweifelsfall zu hohen Schadensersatzansprüchen führen.

 

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Bundeshaushalt 2018 gebilligt – Baukindergeld kommt zum 1. August

In seiner letzten Sitzung vor der Sommerpause stimmte der Deutsche Bundesrat dem Haushaltsentwurf der Bundesregierung zu. Darin verpflichtet sich die Bundesregierung u. a. auch mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und den Erwerb von Wohneigentum zu fördern. Mit dem Beschluss wird auch der Weg für das Baukindergeld geebnet.

Familien können ab 1. August 2018 vom Baukindergeld profitieren. Sie erhalten einen jährlichen Zuschuss von 1.200 Euro pro Kind beim Kauf einer Immobilie. Die Förderung läuft über zehn Jahre. Die zwischen Bundesbauminister Horst Seehofer und Finanzminister Olaf Scholz verabredete Nebenabsprache, die Förderung auf Objekte mit maximal 120 Quadratmeter Wohnfläche für eine vierköpfige Familie zu beschränken, hat sich nicht durchgesetzt. Beschränkt wird der Anspruch auf das Baukindergeld lediglich über das Haushaltseinkommen: Berechtigt sind Haushalte mit einem Jahreseinkommen von maximal 75.000 Euro plus 15.000 Euro je Kind. 2018 sind insgesamt 262,5 Millionen Euro für die Förderung veranschlagt, bis zum Ende des Förderzeitraums 2029 dürfte sich die Fördersumme auf rund 9,8 Milliarden Euro belaufen.

Mehr Investitionen sind auch für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen. Die Bundesregierung will in den Jahren 2020 und 2021 jeweils rund zwei Milliarden Euro ausgeben. Zusätzlich werden im Haushalt 2019 die Mittel um 500 Millionen auf dann rund 1,5 Milliarden Euro erhöht.

Für das Programm „Kriminalprävention durch Einbruchssicherung“ wurden die finanziellen Mittel um 15 Millionen auf 65 Millionen Euro erhöht. Zudem sind erneut 75 Millionen Euro für das KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen“ im Haushaltsplan verankert.

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