Bundesrat billigt GEIG

Der Bundesrat billigte am 5. März das im Februar vom Bundestag beschlossene Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität (GEIG). Die Hauptlast für die Umsetzung liegt bei der Immobilienwirtschaft.

Das Gesetz sieht vor, dass Ladesäulen für E-Autos in Tiefgaragen oder auf Parkplätzen vor Mietshäusern künftig bereits bei der Planung eines Neubaus oder bei einer Renovierung berücksichtigt werden. Wer künftig einen Mehrfamilien-Neubau mit mehr als fünf Pkw-Parkplätzen errichtet, ist auch dazu verpflichtet, Rohre für Elektro- und Datenleitungen zu verlegen. Bei Nichtwohngebäuden soll die Verpflichtung zum Einbau einer Ladeinfrastruktur bei mehr als sechs Stellplätzen bestehen. Konkret bedeutet dies, dass mindestens jeder dritte Stellplatz mit einer entsprechenden Leitungsinfrastruktur ausgestattet sein und zusätzlich ein Ladepunkt errichtet werden muss.

Ausnahmen für KMU

Für Nichtwohngebäude kleinerer und mittlerer Unternehmen gelten Ausnahmen. Nutzen diese die Fläche weitestgehend selbst oder wenn die Kosten für die Lade- und Leitungsinfrastruktur sieben Prozent der Gesamtkosten einer größeren Renovierung übersteigen, greift die Regelung nicht. Verstöße gegen das Gesetz werden mit Bußgeldern geahndet.

Quartiersansatz

Wie schon bei der EEG-Novelle und beim GEG, ist auch für das GEIG ein Quartierskonzept – gemeint sind damit Vereinbarungen von Bauherren oder Immobilieneigentümern – möglich. Stehen deren Gebäude in räumlichen Zusammenhang, können diese die notwendige Ladeinfrastruktur gemeinsam errichten.

Weitere Schritte

Endgültig tritt das Gesetz in Kraft, wenn es durch den Bundespräsidenten unterzeichnet und im Bundesgesetzblatt verkündet wurde.

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Überarbeitung des Gesetzentwurfs zur TKG-Novelle gefordert

Die Novellierung des Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKG) war am 1. März 2021 Gegenstand der öffentlichen Anhörung des Bundestagsausschusses für Wirtschaft und Energie. Die Sachverständigen zu den Themen Regulierung bis Verbraucherschutz machten dabei den noch dringend notwendigen Nachbesserungsbedarf deutlich.

Der BVI begrüßt das von der Bundesregierung angestrebte Tempo beim Telekommunikations-Netzausbau und das Recht auf schnelles Internet.
Die im Gesetzentwurf geplante ersatzlose Streichung der Umlagefähigkeit von Breitbandanschlüssen sorgt allerdings für massive Kritik auf Mieter- und Verwalterseite – nicht zuletzt, weil sie mit erheblichen Nachteilen einhergeht.

 

Finanzielle Mehrbelastung für Mieter und höherer Verwaltungsaufwand für Verwalter erwartet

Der Wegfall des Nebenkostenprivilegs bedeutet generell eine höhere finanzielle Belastung für Mieter, besonders aber für diejenigen mit geringem Einkommen. Ohne Umlagefähigkeit können die Kabelgebühren nicht mehr den Betriebskosten zugerechnet werden, wodurch die Wohngeldberechtigung entfällt. Überdies resultieren die damit notwendigen Einzelabrechnungen pro Haushalt in einem höheren Verwaltungsaufwand für Immobilienverwalter. Der BVI appelliert daher dringend an die Bundesregierung, den bestehenden Gesetzentwurf zu überarbeiten – für den Erhalt des Nebenkostenprivilegs.

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Gemischte Bilanz bei Wohnraumoffensive

Die Bundesregierung zog beim Wohngipfel am 23. Februar 2021 eine positive Bilanz ihrer im September 2018 gestarteten „Wohnraumoffensive“. Immobilien- und Wirtschaftsverbände beurteilen die Ergebnisse nüchterner und sehen vor allem noch Handlungsbedarf bei Maßnahmen für mehr bezahlbaren Wohnraum.

Laut Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) habe die Wohnraumoffensive mit 1,2 Millionen Wohnungen so viele Neubauten geschaffen wie seit vielen Jahren nicht mehr. Zudem seien 310.000 Anträge zum Baukindergeld beantragt worden, womit sich über eine Million Menschen Wohnraum schaffen konnten. Trotz Pandemie wären 300.000 Wohnungen gebaut worden. Als große Aufgabe für die nächsten Jahre sehe er nun die Stärkung der Städte und Dorfkerne. Finanzminister Olaf Scholz (SPD) lobte das geplante Baulandmobilisierungsgesetz und hier vor allem das Baugebot für Branchen, das Umwandlungsverbot sowie die Stärkung des Vorkaufsrechts von Kommunen für Wohnungen.

 

Kritik von Verbänden und Opposition

Kritik an der Wohnraumoffensive kam nicht nur von der Opposition, sondern vor allem auch von Immobilien-, Wirtschafts- und Sozialverbänden. Diese bezog sich unter anderem auf beschönigte Zahlen, da nicht nur fertig gebaute Wohnungen, sondern auch Rohbauten und vorliegende Baugenehmigungen gezählt würden, sowie auf zu lange und komplexe Genehmigungsverfahren für Bauvorhaben, die den Wohnungsmangel noch weiter verstärkten.

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Nachbesserungen bei TKG-Novelle gefordert

Der Bundesrat forderte in seiner Sitzung am 12. Februar 2021 deutliche Nachbesserungen an der TKG-Novelle. Die Kritikpunkte betreffen vor allem die geplante ersatzlose Streichung der Umlagefähigkeit sowie den zu kurzen Bestandsschutz für existierende Netze.

Als Alternative zur Streichung des Nebenkostenprivilegs solle geprüft werden, wie größere Investitionsanreize für den Ausbau schneller Internetleitungen gesetzt werden können. Nun liegt der Gesetzentwurf wieder bei der Bundesregierung.

Mehrkosten für Mieter zu erwarten

Bei einem Wegfall der Umlagefähigkeit ist nicht nur der Breitbandausbau gefährdet, es sind auch deutliche Mehrkosten für Mieter zu erwarten. „Mit der geplanten Abschaffung des Nebenkostenprivilegs gehören große, langfristige Versorgungsverträge, die Vermieter bzw. Verwalter bislang für ihre Mieter und Eigentümergemeinschaften vereinbaren konnten, der Vergangenheit an“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Die steigenden Kosten werden vor allem Mieter mit geringem Einkommen betreffen. Ohne Umlagefähigkeit können die Kosten für die Kabelgebühren nicht mehr den Betriebskosten zugerechnet werden und sind damit nicht mehr wohngeldberechtigt.“ Zudem ist aufgrund von damit notwendigen Einzelabrechnungen pro Haushalt ein erheblicher Mehraufwand für Immobilienverwalter zu erwarten.

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Einigung beim GEIG

Nach mehrmaliger Absetzung von der Tagesordnung soll das Gebäude-Elektromobilitäts-Infrastruktur-Gesetz am 11. Februar 2021 in 2./3. Lesung im Bundestag beschlossen werden. Der neue Entwurf sieht nun einen Quartiersansatz, wie auch schon beim GEG und beim EEG, vor.

Die Abgeordneten einigten sich zudem auf eine Absenkung der Schwellenwerte: Im Mehrfamilien-Neubau muss nun jede fünfte und nicht nur jede zehnte Wohnung die Infrastruktur für eine Lademöglichkeit bereithalten. Bei Nichtwohngebäuden soll die Verpflichtung zum Einbau einer Ladeinfrastruktur bei mehr als sechs Stellplätzen bestehen.

Am 10. Februar 2021 stimmte der Ausschuss für Wirtschaft und Energie mit den Stimmen der Regierungskoalition für das Gesetz in geänderter Fassung.

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Mietspiegel-Reform vom Bundeskabinett beschlossen

Das Bundeskabinett beschloss am 16. Dezember 2020 zwei Regierungsentwürfe zur Reform des Mietspiegelrechts. Sie soll einen Anreiz für Gemeinden schaffen, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen und für höhere Qualität sowie mehr Transparenz und Rechtssicherheit sorgen.

Die Reform des Mietspiegelrechts umfasst den Gesetzentwurf Mietspiegelreformgesetz sowie die Mietspiegelverordnung. Die Entwürfe wurden vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMVJ) und dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) gemeinsam vorgelegt.

 

Das Mietspiegelreformgesetz

Mit dem Mietspiegelreformgesetz sollen die Bedingungen für die Erstellung eines Mietspiegels verbessert werden. Die Frist für die Anpassung von Mietspiegeln soll von zwei auf drei Jahre verlängert werden, qualifizierte Mietspiegel sind nach spätestens fünf Jahren neu zu erstellen. Mieter und Vermieter sollen künftig dazu verpflichtet werden, für die Erstellung des Mietspiegels Auskunft über Miete und Merkmale der Wohnung zu geben.

 

Die Mietspiegelverordnung

Aktuell werden insbesondere qualifizierte Mietspiegel in gerichtlichen Verfahren vermehrt in Frage gestellt. Darum sollen in der Mietspiegelverordnung Mindeststandards für qualifizierte Mietspiegel festgelegt werden, wodurch man sich mehr Rechtssicherheit erhofft. Auch für einfache Mietspiegel sind niedrigschwellige Anforderungen bezüglich Dokumentation und Veröffentlichung im Entwurf enthalten.

Die Mietspiegelverordnung benötigt noch die Zustimmung des Bundesrates. Sie soll zeitgleich mit dem Mietspiegelreformgesetz in Kraft treten, das dem Bundesrat zur Stellungnahme übermittelt wurde und nach einer Gegenäußerung der Bundesregierung an den Deutschen Bundestag weitergeleitet und dort beraten wird.

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Planungsunsicherheit und hohe Mehrkosten für Mieter

Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. begrüßt die mit der Novellierung des Telekommunikationsgesetzes verfolgten Ziele des raschen Glasfaserausbaus sowie des Rechts auf schnelles Internet. Die geplante Streichung der Umlagefähigkeit von Breitbandanschlüssen auf den Mieter führt jedoch zu großen Nachteilen – auf Mieter- und Verwalterseite.

„Mit der geplanten Abschaffung des Nebenkostenprivilegs gehören große, langfristige Versorgungsverträge, die Vermieter bzw. Verwalter bislang für ihre Mieter und Eigentümergemeinschaften vereinbaren konnten, der Vergangenheit an. Diese Planungsunsicherheit gefährdet den Breitbandausbau insgesamt – und das in einer Zeit in der die schnelle Internetverbindung wichtiger denn je geworden ist“, kritisiert Thomas Meier, Präsident des BVI, aus Anlass der 1. Lesung des Entwurfs der TKG-Novelle im Bundestag am 29. Januar 2021.

 

Finanzielle Mehrbelastung von Mietern zu erwarten

Ohne Nebenkostenprivileg ist eine höhere finanzielle Belastung für Mieter zu erwarten, vor allem für Mieter mit geringem Einkommen, da die Kosten für Kabelgebühren nicht mehr den Betriebskosten zugerechnet werden können. „Außerdem erwarten wir aufgrund der kurzen Übergangsfrist von nur zwei Jahren ein vertragsrechtliches Chaos, da diese zum Teil in laufende Verträge eingreift. Der Verwalter muss zudem künftig Einzelabrechnungen erstellen. Darüber hinaus ist die Möglichkeit für Wohnungsunternehmen, günstigere Konditionen für ihre Bestände auszuhandeln, mit der TKG-Novelle in dieser Form vorbei. Auch dies sind Kosten, die am Ende der Mieter tragen wird“, erklärt Meier.

„Wir fordern darum eine neuerliche Überarbeitung des Gesetzentwurfs für einen Erhalt des Nebenkostenprivilegs, sowohl als langfristige Strategie für den Breitbandausbau, als auch als mieter- und verwalterfreundliche Lösung“, so Meier abschließend.

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Mietspiegel-Reform vom Bundeskabinett beschlossen

Das Bundeskabinett beschloss am 16. Dezember 2020 zwei Regierungsentwürfe zur Reform des Mietspiegelrechts. Sie soll einen Anreiz für Gemeinden schaffen, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen und für höhere Qualität sowie mehr Transparenz und Rechtssicherheit sorgen.

Die Reform des Mietspiegelrechts umfasst den Gesetzentwurf Mietspiegelreformgesetz sowie die Mietspiegelverordnung. Die Entwürfe wurden vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMVJ) und dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) gemeinsam vorgelegt.

 

Das Mietspiegelreformgesetz

Mit dem Mietspiegelreformgesetz sollen die Bedingungen für die Erstellung eines Mietspiegels verbessert werden. Die Frist für die Anpassung von Mietspiegeln soll von zwei auf drei Jahre verlängert werden, qualifizierte Mietspiegel sind nach spätestens fünf Jahren neu zu erstellen. Mieter und Vermieter sollen künftig dazu verpflichtet werden, für die Erstellung des Mietspiegels Auskunft über Miete und Merkmale der Wohnung zu geben.

 

Die Mietspiegelverordnung

Aktuell werden insbesondere qualifizierte Mietspiegel in gerichtlichen Verfahren vermehrt in Frage gestellt. Darum sollen in der Mietspiegelverordnung Mindeststandards für qualifizierte Mietspiegel festgelegt werden, wodurch man sich mehr Rechtssicherheit erhofft. Auch für einfache Mietspiegel sind niedrigschwellige Anforderungen bezüglich Dokumentation und Veröffentlichung im Entwurf enthalten.

Die Mietspiegelverordnung benötigt noch die Zustimmung des Bundesrates. Sie soll zeitgleich mit dem Mietspiegelreformgesetz in Kraft treten, das dem Bundesrat zur Stellungnahme übermittelt wurde und nach einer Gegenäußerung der Bundesregierung an den Deutschen Bundestag weitergeleitet und dort beraten wird.

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Ladenschließung kann Störung der Geschäftsgrundlage sein

Der Bundestag will mit seinem Eingriff in den § 313 BGB Gewerbemietern Rückenwind für eine leichtere Einigung mit ihren Vermietern geben. In der Praxis wird die Regelung jedoch zu noch größerer Rechtsunsicherheit führen, so die einhellige Meinung der Branchenverbände.

Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Dies ist auch rückwirkend auf den ersten Lockdown anwendbar.

Die neue Vorgabe bedeutet keinen automatischen Anspruch auf eine reduzierte Mietzahlung. Ebenso wenig billigt sie ein einseitiges Recht auf Vertragskündigung oder Mietstundung. Da es also auch künftig (wie bisher) auf den Einzelfall ankommt, führt der modifizierte § 313 BGB zu höherer Rechtsunsicherheit und im schlimmsten Fall zu häufigeren Streitigkeiten und Klagen.

Der BVI empfiehlt daher allen Parteien, offen und frühzeitig zu kommunizieren und verweist noch einmal auf den Verhaltenskodex des ZIA und des HDE.

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Erreichbarkeit zwischen den Feiertagen!

Zwischen den Feiertagen gönnen wir uns eine kurze Auszeit. In dieser Zeit können Sie im Notfall per Mail unter notfall@predoehl-immobilien.de oder per WhatsApp unter 015126399388 erreichen. Am 4. Januar sind wir wieder voller Elan für Sie da.

Wir wünschen Ihnen und Ihren Familien schöne Feiertage, einen guten Start ins neue Jahr und Gesundheit.

Ihr Team der Predöhl Haus + Grundverwaltung GmbH 

 

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