Die vom Bundestag und Bundesrat im Oktober 2020 beschlossene WEG-Reform, die seit Dezember letzten Jahres gilt, bildet die Rechtsgrundlage für die Prüfungsverordnung. Demnach haben alle Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern den Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Konkret bedeutet das, dass Verwalter durch eine IHK-Prüfung nachweisen müssen, dass sie über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse zur Ausübung ihres Berufs verfügen.

Um eine bundeseinheitliche Qualität der Verwalterzertifizierung zu gewährleisten, sieht die Verordnung Regelungen hinsichtlich der Prüfungsverfahren sowie der Prüfungsgegenstände vor. Darüber hinaus sind Personen, die bereits über bestimmte Qualifikationen verfügen, von der Prüfungspflicht befreit. Ziel ist es, den Gestaltungsrahmen des Zertifizierungsverfahrens für die Industrie- und Handelskammern im Detail zu konkretisieren.

Fernablesbarkeit von Zählern

Zähler und Heizkostenverteiler, die nach Inkrafttreten der Verordnung installiert werden, müssen fernablesbar sein. Bestehende Messtechnik muss bis Ende 2026 mit einer Fernablesefunktion nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden.

Datensicherheit der Smart Meter

Datenschutz und -sicherheit nach dem Stand der Technik stellen die Voraussetzung für die fernablesbaren Verbrauchserfassungsgeräte dar. Konkret bedeutet das, dass Schutzprofile und technische Richtlinien des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) eingehalten werden müssen. Alternativ gelte dies, wenn eine Verbindung mit einem Smart-Meter-Gateway vorliege. Denn diese Kommunikationseinheit, die die Messdaten von Verbrauchszählern empfängt, speichert und wiederum für Marktakteure aufbereitet, enthält ein entsprechendes Sicherheitsmodul.

Informationspflichten für Gebäudeeigentümer

Sofern fernablesbare Zähler installiert sind, sollen Mieter nach der Neuregelung regelmäßig Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen erhalten. Ziel sei es, diese zu einem bewussten und sparsamen Umgang mit Wärmeenergie anzuregen und folglich eine Anpassung ihres Heizverhaltens zu erwirken, was wiederum in einer Reduktion von Energiekosten sowie CO₂-Emissionen führen würde. Des Weiteren müssen Abrechnungen detaillierte Informationen enthalten, wie beispielsweise Angaben zum Brennstoffmix, aber auch zu den erhobenen Steuern, Abgaben und Zöllen. Überdies sei es verpflichtend, einen Vergleich des aktuellen Heizenergieverbrauchs mit dem Verbrauch des letzten Abrechnungszeitraums sowie einen Vergleich mit dem Durchschnittsendnutzer derselben Nutzerkategorie vorzulegen.

Stärkerer Wettbewerb

Zur Stärkung des Wettbewerbs müssten neu installierte Geräte mit Systemen anderer Anbieter interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein. Darüber hinaus muss bereits installierte fernablesbare Messtechnik bis Ende 2031 mit der Funktion der Smart-Meter-Gateway-Anbindbarkeit nachgerüstet oder ausgetauscht werden.

Kostentranzparenz

Der Bundesrat betonte in einer begleitenden Entschließung, dass der Einbau von fernauslesbaren Verbrauchserfassungsgeräten nicht in Mehrkosten für Verbraucher resultieren dürfe. Deshalb solle nach der oben genannten Evaluation geprüft werden, ob eine Kostendeckelung notwendig sei.

Die Reform sieht vor, dass künftig alle neu installierten Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein müssen. Dies bedeutet konkret, dass bereits installierte Geräte bis zum Ablauf der Frist am 31. Dezember 2026 entsprechend nachgerüstet oder ersetzt werden müssen. Die Auflage gilt bereits für alle Geräte, die seit dem 25. Oktober 2020 installiert wurden.

Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert, sind Gebäudeeigentümer künftig dazu verpflichtet, Endnutzern – also Mietern und Wohnungseigentümern – ab Inkrafttreten mindestens zweimal jährlich, ab dem 1. Januar 2022 sogar monatlich, Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen zukommen zu lassen. Darüber hinaus müssen Eigentümer einmal jährlich unabhängig von der Fernablesbarkeit der Geräte mit den Abrechnungen Informationen etwa über den Brennstoffmix sowie die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle bereitstellen. Außerdem muss ein Vergleich des aktuellen Heizenergieverbrauchs mit dem Verbrauch des letzten Abrechnungszeitraums vorgelegt werden. Dadurch soll der sparsame Umgang mit Wärmeenergie unter Endnutzern angeregt und gefördert werden.

Dieses Recht kann nicht beschränkt oder verweigert werden. Der Eigentümer muss keinen Grund für die Belegeinsicht angeben. Das Einsichtsrecht umfasst sämtliche Dokumente, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums relevant sind, etwa Verträge, Kontoauszüge und Pläne, wobei datenschutzrechtliche Vorgaben einzuhalten sind. Erfasst sind sowohl Papierdokumente als auch digitale Dokumente. Der Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zur Erfüllung des Anspruchs ist der Verwalter als Organ berufen. Der Eigentümer kann auch verlangen, dass der Verwalter ihm gegen Kostenerstattung Kopien konkret benannter Belege fertigt. Das Recht zur Belegeinsicht erstreckt sich auch auf die Einzelabrechnungen von Miteigentümern. Datenschutzrechtliche Bedenken bestehen hier nicht, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft keine anonyme Gemeinschaft ist und die Einsichtnahme dem Zweck des Gemeinschaftsverhältnisses dient (OLG München 09.03.2007 – 32 Wx 177/06).

Die Bundesregierung verfolgt mit dem Baulandmobilisierungsgesetzt das Ziel der schnelleren Aktivierung von Bauland sowie einer Verbesserung der Voraussetzungen für bezahlbaren Wohnraum. Überdies sieht der Gesetzentwurf eine Stärkung der Vorkaufsrechte für Kommunen vor. Vor allem Gebiete mit einer angespannten Wohnungssituation könnten dabei hinsichtlich einer leichteren Bebauung brachliegender Flächen profitieren.

Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen umstritten

Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Kommunen in Regionen mit einer angespannten Wohnungsmarktsituation die Umwandlung bestehender Miet- in Eigentumswohnungen – befristet bis zum 31. Dezember 2025 – untersagen dürfen. Bis dato war dies nur in Milieuschutzgebieten möglich. Das Umwandlungsverbot sorgte bis zuletzt für Kritik – auch aus der Union.

Wie geht es weiter?

Sollte das Baulandmobilisierungsgesetz diese Woche beschlossen werden, ginge das mit großen Änderungen für Wohnungseigentümer und Vermieter einher. Der BVI wird Sie zu diesem Thema auf dem Laufenden halten.

Nach einer Übergangsfrist bis 1. Juli 2024 müssen Mieter ihren TV-Dienst nun in Einzelabrechnung abonnieren. „Große, langfristige Versorgungsverträge, die Vermieter bzw. Verwalter für ihre Mieter und Eigentümergemeinschaften vereinbaren konnten und die aufgrund dieses Sammelabos entsprechend günstiger waren, gehören damit der Vergangenheit an“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Dies gefährdet aufgrund der nicht mehr möglichen Planungssicherheit für Netzanbieter den gesamten Breitbandausbau.“

Streichung der Umlagefähigkeit

Ein besonders großer Kritikpunkt ist die nun folgende Mehrbelastung von Mietern, vor allem mit geringem Einkommen. Sie können ihre Kabelgebühren nicht mehr den Betriebskosten zurechnen, weshalb diese vom Wohngeld nicht mehr gedeckt werden. „Zudem handelt es sich um eine viel zu kurze Übergangsfrist“, kritisiert Meier. „Verträge für Millionen Haushalte müssen neu verhandelt und künftig einzeln abgerechnet werden. Dies wird aufgrund des gestiegenen Mehraufwands auch zu höheren Kosten für die Immobilienverwaltung führen.“