IW Köln: Fast zwei Millionen Wohnungen stehen in Deutschland leer

Rund 4,7 Prozent aller Gebäude in Deutschland stehen leer, so eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), die auf Daten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beruht. Demnach sind aktuell rund 1,94 Millionen Wohnungen in Deutschland unbewohnt, Tendenz steigend. Besonders groß ist das Problem in den neuen Bundesländern: In 40 von 77 ostdeutschen Kreisen stehen mindestens zehn Prozent aller Wohnungen leer.

Während es in den deutschen Ballungszentren nahezu keinen Leerstand gibt, stehen in 40 von 77 ostdeutschen Kreisen mehr als zehn Prozent des Wohnungsbestands leer. Das geht aus einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft, die auf Daten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beruht, hervor. Demnach sind in Deutschland etwa insgesamt etwa 1,94 Millionen Wohnungen ohne Nutzer, was rund 4,7 Prozent des Gesamtwohnungsbestandes in Deutschland entspricht.

Für Eigentümer ist das ein doppeltes Problem. Zum einen entgehen ihnen Mieteinnahmen und zum anderen müssen sie fällige Steuern und Betriebskosten für die Immobilie weiterhin bezahlen. Hinzu kommt: Wenn Immobilien länger leer stehen, verfallen Fassaden und Gärten verwildern, es kommt vermehrt zu Vandalismus – und das wiederum drückt die Kaufpreise und Mieten für Immobilien in der Umgebung.

Um Leerstand zu vermeiden, empfehlen die IW-Studienautoren vor allem eine nachhaltige Siedlungsentwicklung, da mit Grund und Boden sorgfältig umgegangen werden solle. In Gegenden, in denen es Leerstand gibt und es fast keinen Bedarf nach neuem Wohnraum gibt, werde zu viel gebaut, mahnt die Studie. Ein weiterer Ansatz gegen leerstehende Wohnungen sei eine bessere Abstimmung zwischen Gemeinden und den umliegenden Regionen, um grenzüberschreitende Entwicklungskonzepte zu erarbeiten, die dann beispielsweise die Innenstädte stärken. Wichtig sei außerdem eine treffsichere Förderung – so wie die Städtebauförderung des Bundes. „Sie muss Städte und Dörfer gezielt unterstützen, um dem demografischen Wandel zu begegnen und Leerstände zu vermeiden. Neben der Aufwertung der Zentren kann das auch den gezielten Abriss beinhalten”, meint Studienautor Michael Voigtländer.

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Immobilienmakler sollen Geldwäsche bekämpfen

Die Bundesregierung will bei ihrem Kampf gegen Geldwäsche die Immobilienbranche stärker einbinden. Mit dem nun verabschiedeten Gesetz will Bundesfinanzminister Olaf Scholz in Deutschland „international die höchsten Standards beim Kampf gegen Geldwäsche“ etablieren. Auch Immobilienmakler werden in die Pflicht genommen, einen Geldwäscheverdacht zu melden und Vorsorge zu betreiben.

„Geldwäsche ist in unserem Land ein ernstes Problem. Das müssen wir beseitigen“, so Scholz. „Vor allem auf dem Immobilienmarkt müssen wir genauer hinschauen.“ Schätzungen von Transparency International zufolge werden 15 bis 30 Prozent aller Gelder aus kriminellen Aktivitäten inzwischen in Immobilien investiert. So wurden beispielsweise zuletzt in Berlin und Brandenburg 77 Immobilien beschlagnahmt, die mutmaßlich mit kriminell erworbenem Geld gekauft worden waren.

Künftig müssen Immobilienmakler bei Geldwäscheverdacht die beim Zoll angesiedelte Financial Intelligence Unit (FIU)  kontaktieren, wenn die Monatsmiete in einem Mietvertrag mehr als 10.000 Euro beträgt. Die FIU wird zudem besseren Zugriff auf Daten anderer Ermittlungsbehörden erhalten. Zudem verschärft das neue Gesetz die Meldepflicht für Notare: Sie müssen künftig in mehr Fällen als bislang die Behörden informieren, wenn ein Verdacht auf Geldwäsche vorliegt. Hierzu zählt beispielsweise die Barzahlung von Immobilien, die weiterhin möglich ist. Auch Edelmetallhändler, Aktionshäuser und Kunstvermittler zählen zu den Berufsgruppen, die einen entsprechenden Verdacht melden müssen.

Außerdem ist vorgesehen, dass das so genannte Transparenzregister für die Öffentlichkeit einsehbar wird. Dieses gibt Auskunft darüber, wer bei einem Kauf hinter dem erwerbenden Unternehmen steckt – beispielsweise einer Immobiliengesellschaft. Bislang war der Zugriff nur einem beschränkten Personenkreis möglich.

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Zensusgesetz im Vermittlungsausschuss

Der Bundesrat hat zum Zensusgesetz den Vermittlungsausschuss angerufen. Wie aus einer Unterrichtung (» BT-Drs. 19/11302) hervorgeht, führt der Bundesrat zur Begründung aus, dass der Zensus die zentrale Grundlage aller staatlichen Planungen in Bund, Ländern und Kommunen sei und daher als gesamtstaatliche Aufgabe des Bundes und der Länder auch gemeinsam verantwortet und durchgeführt werden müsse.

In der Unterrichtung heißt es weiter, dass der Bund vor diesem Hintergrund „insbesondere auch finanziell Verantwortung für das gemeinsame Projekt Zensus 2021 übernehmen” müsse. Aus diesem Grund hätten die Länder bereits frühzeitig gefordert, dass der Bund sich an ihren Kosten zur Vorbereitung und Durchführung des Zensus beteiligt und eine auskömmliche Finanzzuweisung leisten soll.

Zudem entspreche es „der gemeinsamen Verantwortlichkeit, dass die Länder bei der Durchführung des Zensus 2021 und der Auswertung der Ergebnisse des Zensus 2021 gleichberechtigt mitwirken können”. Da der Vollzug des Zensus 2021 zu einem großen Teil den Ländern obliege, sei ihre Absicherung bei der Durchführung ebenso erforderlich wie die Sicherstellung, dass die Länder die ihren Zuständigkeitsbereich betreffenden Zensusdaten zu eigenen Zwecken verwenden dürfen.

Zum Gelingen der Gebäude- und Wohnungszählung werden aber auch die bundesweit etwa 24.000 Immobilienverwaltungen einen großen Teil beitragen. Daher hatte der DDIV im Vorfeld eine umfangreiche Stellungnahme abgegeben (» Stellungnahmen zum ZensG 2021). Erfreulich ist, dass derweil auf das vom Bundesrat geforderte zusätzliche Erhebungsmerkmal des energetischen Zustands von Gebäuden verzichtet wird. Für Immobilienverwaltungen und Eigentümer hätte dies zu einem erheblichen Mehraufwand führen können, da für den Begriff des energetischen Zustands keine klare Definition vorlag, was der DDIV massiv kritisiert hatte.

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Bundesweiter Mietendeckel nicht in Sicht

Mitte Juni beschloss der Berliner Senat Mitte die Einführung eines Mietendeckels für Berlin. Eine Ausarbeitung der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestags formuliert aber starke Zweifel an dessen Zulässigkeit. Der Mietendeckel könnte ein Fall für das Bundesverfassungsgericht werden statt einer sich bundesweit durchsetzenden Maßnahme.

Eine Ausarbeitung der Wissenschaftlichen Dienste des Bundestags kommt zu dem Schluss, dass nur ein einziges mögliches Schlupfloch einer Landesregierung ein entsprechendes Gesetz ermöglicht. Allerdings dürften „überwiegende Gründe“ dafür sprechen, dass die Normen  es Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) abschließend sind und für andere Vorgaben eine Sperrwirkung entfalten. Außerdem werde geprüft, ob eine Mietpreisbindung gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Grundgesetz verstößt. Eigentum dürfe zwar unter bestimmten Voraussetzungen eingeschränkt werden, allerdings nicht „zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führen“. Außerdem müssen „Instandhaltungskosten sowie sonstige für das Grundeigentum typische Kosten“ durch die Miete abgedeckt sein.

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Sonderabschreibungen beim Mietwohnungsneubau

Private Investoren erhalten Klarheit: Der Bundesrat hat am 28. Juni 2019 den Sonderabschreibungen beim Mietwohnungsneubau zugestimmt. Der Bundestag hatte die Neuregelungen bereits im Dezember 2018 verabschiedet. Der Bundesrat hatte den Gesetzesbeschluss damals von der Tagesordnung abgesetzt.

Insgesamt 28 Prozent abzuschreiben
Das Gesetz ermöglicht privaten Investoren, befristet für vier Jahre fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Wohnung bei der Steuer geltend zu machen – zusätzlich zur bereits geltenden linearen Sonderabschreibung über zwei Prozent. Damit können in den ersten vier Jahren insgesamt 28 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung steuerlich abgeschrieben werden.

Ziel: Bezahlbaren Wohnraum schaffen
Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Hierdurch soll der Bau bezahlbarer Mietwohnungen angeregt werden.

Voraussetzung: dauerhaft bewohnt
Um sicherzustellen, dass die neuen Wohnungen nicht als Ferienwohnungen (unter-)vermietet werden, hat der Bundestag in seinem Gesetzesbeschluss klargestellt, dass die Wohnungen dauerhaft bewohnt sein müssen.

Vorgesehen sind darüber hinaus auch Steuerbegünstigungen für Investitionen in bestehende Gebäude. Auch sie greifen nur, wenn sie zu neuem Wohnraum führen.

Unterzeichnung und Inkrafttreten
Das Gesetz wird nun über die Bundesregierung dem Bundespräsidenten zur Unterzeichnung zugeleitet. Es tritt einen Tag nach der Verkündung in Kraft.

Quelle: Plenarsitzung des Bundesrates am 28.06.2019

Koalition will Datenschutz entschärfen

Die Koalition hat sich auf eine Entschärfung des Datenschutzes verständigt: Künftig sollen erst Unternehmen ab einer Größe von 20 Mitarbeitern einen Datenschutzbeauftragten stellen müssen.

Damit sollen kleine und mittelgroße Unternehmen sowie Vereine entlastet werden. Die Pflicht, einen betrieblichen Datenschutzbeauftragten zu stellen, gilt nach geltendem Recht schon für Unternehmen, bei denen sich „in der Regel mindestens zehn Personen ständig mit der automatisierten Verarbeitung personenbezogener Daten beschäftigen“.

Der BVI e.V. begrüßt diese neue Entwicklung. Schon vor einem Jahr bei Einführung der neuen DSGVO warnte BVI-Präsident Thomas Meier vor „den enormen personellen und finanziellen Belastungen vor allem für kleine und mittelständische Unternehmen“. Mit der jetzt zu erwartenden Entschärfung des Bundesdatenschutzgesetzes könnten innovative, digitale Geschäftsmodelle in der Immobilienverwaltung vor unnötiger Bürokratie geschützt werden.

Quelle:

BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
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BGH: Kein Kostenersatz bei irrtümlicher Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

Der Bundesgerichtshof hat am 14.6.2019 entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, keinen Anspruch auf Kostenersatz hat.

Ein Erstattungsanspruch käme nur aus allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 BGB) oder des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) in Betracht. Diese Vorschriften können aber als Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch nicht herangezogen werden, weil das Wohnungseigentumsgesetz in § 21 Abs. 4 und 5 spezielle und damit vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthält. Danach haben die Wohnungseigentümer über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden. Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes haben – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – auch dann Vorrang, wenn die Maßnahme zwingend vorgenommen werden musste. Denn auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen bleibt den Wohnungseigentümern regelmäßig ein Gestaltungsspielraum. Es ist insbesondere ihre Sache zu entscheiden, ob sie die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen und welche Handwerker sie beauftragen. Deshalb müssen die Wohnungseigentümer auch über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme einen Beschluss fassen.

Die gesamte Pressemitteilung des BGH können Sie hier nachlesen: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2019/2019080.html?nn=10690868

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BGH: Interessenabwägung zwischen Eigenbedarf und Härtefall

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf müssen im Konfliktfall die Interessen von Mieter und Eigentümer individuell abgewogen werden. Dies betonte der Bundesgerichtshof am 22. Mai 2019 mit zwei Urteilen.

Die vom BGH zu beurteilenden Sachverhalte betrafen zum einen eine inzwischen über 80 Jahre Mieterin mit attestierter Demenzerkrankung, deren Wohnung der klagende Vermieter zwischenzeitlich erworben hat. Hier meinte das Gericht im Rahmen der Härtefallprüfung, dass diese zu Lasten des Vermieters ausgehe, da der Eigenbedarf bereits bei Erwerb der Wohnung absehbar gewesen sei und der Kläger zudem von vornherein mit dem Einwand von Härtegründen bei einer Kündigung habe rechnen müssen (VIII ZR 180/18).

Das andere Verfahren betraf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Diese wurde unter anderem damit begründet, dass man die Wohnung zur besseren Unterstützung einer pflegebedürftigen Angehörigen benötige. Der Widerspruch der Mieter wurde unter anderem damit begründet, dass ein Umzug aufgrund schwerer Erkrankungen nicht zumutbar sei (VIII ZR 167/17).

Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 22. Mai 2019

DDIV warnt vor Schnellschuss im WEG-Recht

 

Reform des Wohnungseigentumsgesetzes nicht auf E-Ladestationen reduzieren

„Das von Bundesverkehrsminister Andreas Scheuer jüngst geforderte Förderprogramm für den Ausbau der privaten Ladeinfrastruktur darf nicht zum Totengräber der WEG-Reform werden”, warnt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Seit Jahren engagiert sich der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) für eine umfassende Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Der Spitzenverband befürchtet nun, dass die dringend erforderliche Reform auf wenige Teilaspekte reduziert werden könnte.

Flankierend zu Scheuers Vorstoß, die Förderung privater Ladeinfrastruktur für Elektromobilität voranzutreiben, gibt es politische Bestrebungen schnelle Anpassungen gesetzlicher Regelungen im WEG vorzunehmen. Damit soll der Bau von E-Ladestationen vor allem in Mehrfamilienhäusern erleichtert werden. Während in Einfamilienhäusern E-Ladestellen mit vergleichsweise geringem Aufwand installiert werden können, stehen Mehrfamilienhäuser vor gänzlich anderen Herausforderungen. Dazu gehören nicht nur finanzielle und technische, sondern auch gesetzliche Hürden.

„Es ist erfreulich, dass das wichtige Thema der Förderung privater Ladestellen für Elektroautos endlich Gehör findet”, sagt der DDIV-Geschäftsführer. Aber bei aller Notwendigkeit, Erleichterungen für die Umsetzung der E-Mobilität in Mehrfamilienhäusern zu etablieren, warnt der DDIV vor übertriebenem Aktionismus. „Einzeln vorgezogene Regelungen können die WEG-Reform insgesamt auf unbestimmte Zeit verschleppen. Es gilt den abgesteckten Fahrplan einzuhalten, den das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz vorgegeben hat”, betont Kaßler. Dieser Fahrplan basiert auf einer klaren Vereinbarung im Koalitionsvertrag der Bundesregierung: Reform des Wohnungseigentumsrechts und seine Harmonisierung mit dem Mietrecht. Wie bedeutend dieses Vorhaben ist, zeigen nicht nur jährlich über 254.000 Verfahren zum WEG- und Mietrecht, sondern auch die Einrichtung einer gemeinsamen Bund-Länder-Arbeitsgruppe, die ihre Ergebnisse noch in diesem Jahr vorlegen wird.

„Der Verbraucherschutz von 18 Millionen Bundesbürgern darf nicht zum Spielball der E-Mobilität werden. Wir brauchen ein novelliertes Wohnungseigentumsgesetz aus einem Guss. Das geht nicht mit verkappt ins Spiel gebrachten ‚Mini-Reförmchen’”, so Kaßler abschließend.

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BGH: Verbot kurzzeitiger Vermietung nur mit Zustimmung aller Eigentümer

 

Der BGH hat am 12. April 2019 mit der Frage beschäftigt, ob und unter welchen Voraussetzungen die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (z.B. an Feriengäste) auf der Grundlage einer sogenannten Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verboten werden kann.

In dem vorliegenden Fall war nach der bislang geltenden Gemeinschaftsordnung die kurzzeitige Vermietung zulässig. Dienen Einheiten – wie hier – zu Wohnzwecken, ist dies nämlich als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Die zulässige Wohnnutzung umfasst, wie der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2010 entschieden hat, auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste; diese Vermietungsformen waren hier bislang sogar ausdrücklich erlaubt.

Im Ausgangspunkt erlaubt es die allgemeine Öffnungsklausel den Wohnungseigentümern zwar, solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Zum Schutz der Minderheit sind dabei aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Das gilt unter anderem für Beschlussgegenstände, die zwar verzichtbare, aber „mehrheitsfeste“ Rechte der Sondereigentümer betreffen. Zu diesen „mehrheitsfesten“ Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums.

Vermietungsverbote greifen in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums ein. Ein generelles (also sowohl auf kurz- als auch auf langfristige Vermietungen bezogenes) Vermietungsverbot könnte nur dann rechtmäßig sein, wenn nicht nur die aktuell vermietenden, sondern alle Wohnungseigentümer zustimmen.

Die maßgebliche Vorschrift lautet:
Paragraph 13 WEG Abs. 1: „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 12. April 2019