Category Archives: "Dirk Predöhl"

Wer muss instandhalten, und wer zahlt hier eigentlich was?
Undichtigkeiten in der Balkonkonstruktion müssen selbstverständlich zeitnah behoben
werden. Es bestehen jedoch immer wieder Zweifel darüber, welche Bauteile dem Gemeinschafts- und welche dem Sondereigentum zuzuordnen sind und wer demzufolge die Pflicht zur Instandhaltung bzw. Kostenübernahme trägt. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass alle Bauteile, die als konstruktiv notwendige Teile eingeordnet werden können, zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, sodass hier die Pflicht zur Instandhaltung bei der Gemeinschaft liegt.
Dazu gehören Brüstungen, Decken, Türen,die Bodenplatte nebst Abdichtungen, die Isolierschicht und online casino nederlandsegokken die Abdichtungsanschlüsse.
Lediglich der Balkoninnenraum, der Innenputz, der Plattenbelag und der Anstrich der
Brüstung können zum Sondereigentum gehören. Dort muss der jeweilige Sondereigentümer zahlen. Insofern wird in den meisten
Fällen die Gemeinschaft für die Instandhaltung zuständig sein.

Es könnte alles so einfach sein, ist es aber nicht. Der Bundesgerichtshof hat in seiner
Entscheidung vom 16.11.12 – V ZR 9/12 ausgeführt, dass bei Regelungen in der Teilungserklärung, die die Instandhaltung des Balkons dem Sondereigentümer auferlegen,dies auch für Teile des Gemeinschaftseigentums gilt, wenn der Regelung keine Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu entnehmen ist.

Fazit
Vor der Auftragsvergabe der Balkonsanierung ist immer ein Blick in die Teilungserklärung zu werfen, um auszuschließen,
dass der Sondereigentümer die Undichtigkeit zu beheben hat. Regelt die Teilungserklärung hierzu nichts, bleibt es bei der Regel, dass die Gemeinschaft zuständig ist.

Wir begrüssen die Bewohner und die Eigentümer der Zechenstr. 90 als unsere neuen Kunden.

Gehört die Ausstattung einer Wohnung mit einem Internetanschluss jetzt tatsächlich zum guten Ton? Diese Frage kann man sich glatt stellen. Denn der Bundesgerichtshof (BGH) erkannte jüngst einem Anschlussnehmer Schadensersatz für den Ausfall seines Internetanschlusses zu (Urteil vom 24. Januar 2013 – III ZR 98/12). Da könnte so mancher Mieter auf die Idee kommen, von seinem Vermieter in jedem Fall die Versorgung seiner Wohnung mit Internet zu verlangen und sich andernfalls Schadensersatz vorzubehalten. Dies aber wäre barer Unsinn, erklärt Haus & Grund Harz-Nord e.V.. Dazu Frank Giesecke: Der Mieter hat nur Anspruch darauf, dass der Vermieter die vermieteten Räume in dem Zustand erhält, in dem sie nach den Vorgaben des Mietvertrags sein müssen. Sieht aber der Mietvertrag keinen Internetanschluss vor, so hat ein Mieter auch keinen Anspruch darauf. Genauso wenig kann er seinen Vermieter dazu verpflichten, es zu dulden, dass er seinen Internetanschluss selbst herstellt. Auch wenn die Nutzung des Internets in den vergangenen Jahren ständig weiter um sich griff und jetzt gerade bei der jüngeren Generation geradezu grassiert, entspricht eine Wohnung ohne Internetzugang immer noch den Erfordernissen zeitgemäßen Wohnens, so Giesecke. Eine andere Frage ist aber, ob man als Vermieter die Versorgung mit Internet als Maßnahme der Kundenpflege anbietet. Ein kleiner eigener Vorteil winkt dann zusätzlich: Will ein Mieter eine Satellitenschüssel montieren, kann er aber auch über Internet fernsehen, so kann man als Vermieter dieses Verlangen mit dem Hinweis auf die Empfangsmöglichkeit des Internetfernsehens ablehnen. Ob der Mieter über einen eigenen Computer verfügt, bleibt dabei ohne Belang, betont Giesecke.

Nähere Informationen erhalten Mitglieder bei ihrem örtlichen Haus & Grund Verein in Seesen.

Haus & Grund Harz Nord e.V. ist über den Landesverband Haus & Grund Nieder-sachsen Teil der bundesweiten Eigentümerschutz-Gemeinschaft mit insgesamt ca. 850.000 Mitgliedern.

Pressekontakt:
Harz-Nord e.V.
38723 Seesen
Am Wiesenberg 12
Tel.:   05384/ 9079032
Fax:   05384/ 9079033

Heute beriet der Bundesrat über den Entwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz, den der Bundestag im Dezember 2012 beschlossen hatte. Er stimmte dem Gesetzentwurf zu. Damit kann die Mietrechtsänderung in Kraft treten. Die BID begrüßt dies ausdrücklich, ist doch eine Anpassung des Mietrechts an die Herausforderungen bei der energetischen Gebäudesanierung ein unerlässlicher Baustein für die Umsetzung der Energiewende.

„Das Mietrechtsänderungsgesetz geht in die richtige Richtung. Die Energiewende kann nur gelingen, wenn die Vereinbarkeit von Klimaschutz und Mietrecht gesetzlich neu geregelt werden. Die Entscheidung des Bundesrates schafft endlich die notwendigen klaren gesetzlichen Bestimmungen, die einen interessengerechten Ausgleich zwischen den aktuellen gesellschaftlichen Herausforderungen sowie dem Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter schaffen,“ erklärte Walter Rasch, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) und Präsident des Bundesverband Freier Immobilien und Wohnungsunternehmen (BFW).

Insbesondere die Duldungspflicht von energetischen Modernisierungsmaßnahmen durch Mieter, der dreimonatige Minderungsausschluss während der Modernisierungsmaßnahme sowie die vereinfachte Durchsetzung von Mieterhöhungen nach energetischer Sanierung trügen dazu bei, dass die Modernisierungskosten in moderatem Verhältnis von Mietern und Vermietern gleichermaßen getragen würden.

Als einen großen Erfolg werte die BID, dass der Vorschlag, den Anstieg der Neuvertragsmieten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen, mit der vom Bundesrat getroffenen Entscheidung nunmehr vom Tisch sei. Dies wäre auch für Mieter enorm nachteilig, da notwendige Investitionen in den Neubau und in den Bestand nicht mehr hätten geleistet werden können.

Als bedenklich wertet die BID die nunmehr eingeführte Senkung der Kappungsgrenze auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren in Ballungsregionen. „Niedrigere Kappungsgrenzen werden zur Folge haben, dass Vermieter weniger im Bestand investieren, was letztlich auch zum Nachteil der Mieter ist. Die bisherige Kappungsgrenze in Höhe von 20 Prozent in drei Jahren ist angemessen. Zudem gibt es Regelungen, die bereits heute richtigerweise darauf abzielen, unverhältnismäßig hohe Mieten zu vermeiden. Wollen wir die Bewältigung des Klimawandels in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft langfristig auf sichere Füße stellen, brauchen wir ein Mietrecht, das die Wirtschaftlichkeit nicht außer Acht lässt“, fordert Rasch.

Wenn ein säumiger Mieter stirbt, müssen seine Erben die ausstehenden Forderungen begleichen. Allerdings gibt es dabei eine Grenze, urteilte jetzt der Bundesgerichtshof.
Erben eines verstorbenen Mieters müssen offene Forderungen des Vermieters nur soweit begleichen, wie das geerbte Vermögen dazu ausreicht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Mittwoch (23. Januar) verkündeten Urteil entschieden. Werde der Mietvertrag innerhalb eines Monats nach dem Tod gekündigt, könne der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken. Dann hafte er nicht mit seinem eigenen Vermögen (Az.: VIII ZR 68/12).
Der BGH wies in letzter Instanz die Klage eines Vermieters ab. Er hatte von der Tochter seines verstorbenen Mieters knapp 8000 Euro verlangt – wegen offener Mietzahlungen, unvollständiger Räumung, nicht erbrachter Schönheitsreparaturen und Schäden in der Wohnung.
Die Frau hatte das Erbe ihres Vaters nicht innerhalb der Frist von sechs Wochen ausgeschlagen. Unabhängig davon sei aber auch gegen Forderungen aus einem Mietvertrag die sogenannte Dürftigkeitseinrede möglich, entschied der BGH. Damit wird die Haftung auf den Nachlass beschränkt. In der Vorinstanz hatte das Landgericht dem Vermieter noch einen Teil seiner Forderung zugesprochen.

Ab Anfang 2013 kommt der Strom in der Wohnanlage ‚Ratshof‘ in Northeim der Strom zwar immer noch aus der Steckdose, produziert wird er aber im Technikkeller des 40 Einheiten umfassenden Eigentumskomplexes am Zwinger. Zu Jahresbeginn 2013 gehen die zwei modernen Blockheizkraftwerke in Betrieb gehen, die dann für Wärme und heißes Wasser, aber auch für den Strom im Hause sorgen.

Die Idee, heute Energie möglichst vor Ort, im Idealfall autark herstellen zu können, ist nicht neu. Auch nicht für die Eigentümer der 39 privaten Wohneinheiten und einer gewerblichen Einheit im Ratshof. Schon 2000 war einmal über die Aufbringung einer Solaranlage auf dem Dach diskutiert worden. Vielleicht waren es die stark steigenden Strompreise, die in der Zwischenzeit zu einem Umdenken geführt haben. Sicher haben auch andere Faktoren dabei mit eine Rolle gespielt, weiß Dirk Predöhl, der seit rund sechseinhalb Jahren die Hausverwaltung für den Ratshof führt. Im Frühjahr dieses Jahres war die Idee in den Raum gestellt worden, den Ratshof mit Blockheizkraftwerken auszustatten. Das traf schnell auf breite Zustimmung bei den Eigentümern, die überwältigender Mehrheit grünes Licht für die Investition gaben.

Die zwei gasbetriebenen Senertec Dachs Blockheizkraftwerke sorgen für die zentrale Warmwasserversorgung und produzieren nebenbei Strom. Zwei Blockheizkraftwerke sind es geworden, weil damit tatsächlich der gesamte Strombedarf des Ratshofes gedeckt werden kann. Die elektrische Energie, so Dirk Predöhl, werde dann auch ausschließlich im Haus verbraucht: „Eine primäre Einspeisung lohnt bei den aktuellen Vergütungssätzen nicht mehr.“ Zehn Kilowatt Heizkraft ‚bringen‘ die beiden „Energiezwerge“, die Gas-Brennwertkessel ablösen. Blockheizkraftwerke sind dann am effektivsten, wenn sie im Dauerbetrieb laufen. Deshalb sind auch die Pufferspeicher mit zweimal 750 Litern nicht viel größer als in manchem Einfamilienhaus.

Sollten die Blockheizkraftwerke mal ausfallen oder die regelmäßige Wartung für eine notwendige Pause sorgen, gehen im Ratshof natürlich keineswegs die Lichter aus. Das Haus ist selbstverständlich weiter mit dem öffentlichen Stromnetz verbunden und bezieht aus diesem Energie. Andersherum speisen die Blockheizkraftwerke überschüssigen Strom trotzdem ins Netz ein.

Bei allen Maßnahmen der energetischen Sanierung spielen natürlich immer die Kosten eine wesentliche Rolle. „Schon die nur rund geringe Amortisationszeit spricht für sich“, führt Dirk Predöhl aus, „gerechnet auf dem Niveau aktueller Strompreise“. Die Gesamt-investitions-summe lag bei rund 100.000 Euro, und damit nur etwa um den Faktor vier bis fünf höher als bei der Umrüstung einer Heizanlage in einem normalen Einfamilienhaus. Auf das Investitionsvolumen gab es in erheblicher Höhe Zuschüsse, da der Einbau des Blockheizkraftwerkes durch die Stromeigenproduktion eine CO2-Einsparung in Höhe von zehn Tonnen im Jahr bewirkt. Insgesamt konnte die energetische Sanierung dadurch aus den Rücklagen der Eigentümergemeinschaft finanziert werden. Die Eigentümer des Ratshofs und die Hausverwaltung Predöhl mit dem Geschäftsführer Dirk Predöhl sind sich einig: Wer heute nichts unternimmt, sich mit solchen Möglichkeiten unabhängiger zu machen, der darf sich auch nicht über die Belastungen durch steigende Strompreise beschweren. Der Ratshof zeigt, wie es gehen kann.

Wir freuen uns auf eine lange und fruchtbare Zusammenarbeit!

Viele Besucher fanden am Freitag, den 16.11.2012 den Weg den „Ratshof“ Zwinger 5, bewunderten den tollen Innenhof der Liegenschaft und genossen die gemütliche Atmosphäre des Gemeinschaftsraums.

Bei einer kleinen Stärkung konnten sich die Gäste des Hauses bei den Beiräten Herr Walter Göbel und herrn Hennig Dietrich sowie Herrn Dirk Predöhl von der Hausverwaltung über das Leben im Haus und seine Geschichte informieren.

Trotz der umfangreichen Berichterstattung im Vorfeld, so Herr Dirk Predöhl, hätte wohl niemand mit einem solchen Interesse gerechnet. Wir uns freuen, in vier Jahren wieder Gäste in „Ratshof“ begrüßen zu dürfen.

Nach der Trinkwasserverordnung vom 11.11.2011 müssen Vermieter, die einen zentralen Wasserspeicher mit mehr als 400 Liter im Haus haben, bis zum 31.10.2012 ihr Trinkwasser auf Legionellenbelastung untersuchen zu lassen. Ansonsten droht ihnen ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro – noch jedenfalls! Doch wer bis jetzt noch nichts unternommen hat, kann hoffen. Die geltende Prüffrist in der Trinkwasserverordnung soll jetzt nämlich kurzfristig bis zum 31.12.2013 verlängert werden – und zwar rückwirkend. Das hat der Bundesrat am 12.10.2012 entschieden. Nun muss die Bundesregierung entscheiden, ob sie die Vorschläge des Bundesrats akzeptiert.

Der Untersuchungsturnus soll sich verlängern
Doch nicht nur die Prüffrist soll bis zum 31.12.2013 verlängert werden, sondern auch der Untersuchungsturnus von einmal jährlich auf alle 3 Jahre. Danach muss das Trinkwasser aus Anlagen aus denen gewerblich, aber nicht öffentlich Trinkwasser abgegeben wird, regelmäßig untersucht werden. Diese Fristverlängerung entlastet vor allem Wohnungsvermieter, denn auch die gelten dann ausdrücklich als „gewerbliche Trinkwasserabgeber“ im Sinn der Verordnung. Ob und wann die verlängerten Prüffristen und der Untersuchungsturnus in Kraft treten, ist noch offen. Das heißt: Sie müssen nach der derzeitigen Rechtslage zwar noch Ihre Anlage bis zum 31.10.2012 prüfen lassen. Allerdings kommen Sie bereits jetzt schon in den Genuss einer „Schonfrist“ und – wenn alles gut läuft – auch bald zu einer gesetzlichen Fristverlängerung.

Wann Sie eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung haben
Was eine „Großanlage zur Trinkwassererwärmung“ ist, wurde bislang über die anerkannten Regeln der Technik definiert. Doch eine konkretere Definition soll jetzt direkt in die Verordnung wandern. Demnach ist eine „Großanlage zur Trinkwassererwärmung“ eine Anlage mit
a) Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentralem Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern oder
b) einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle. Der Inhalt einer Zirkulationsleitung soll dabei unberücksichtigt bleiben; entsprechende Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern zählen nicht zu Großanlagen zur Trinkwassererwärmung. Die Pflicht, bestehende Großanlagen der Trinkwassererwärmung dem Gesundheitsamt anzuzeigen, soll ebenfalls künftig entfallen.

Der BVI empfiehlt Verwaltern, für die Zeitspanne bis Ende Oktober 2012 die konkreten Pflichten aus der Trinkwasserordnung beim zuständigen Gesundheitsamt zu erfragen.