Für die Untersuchung wertete Techem Daten aus rund 100.000 Mehrfamilienhäusern mit über einer Million Wohnungen aus. Seit 2021 sind die auf den Quadratmeter umgerechneten Heizkosten um rund 40 Prozent gestiegen, obwohl weniger geheizt wurde. Besonders teuer war das Heizen 2024 in Chemnitz (19,01 Euro/m²), Potsdam (18,61 Euro/m²) und im Saarland (15,75 Euro/m²).

Nach wie vor wird die große Mehrheit der Gebäude (87 Prozent) mit fossilen Energieträgern beheizt. Der Anteil sank damit nur leicht gegenüber dem Vorjahr (90 Prozent). Gleichzeitig holt die Fernwärme auf: Sie verursacht laut Techem weniger CO₂ pro Kilowattstunde als Erdgas und bleibt damit unter den CO₂-Zwischenzielen für 2030. Auch Holz und Strom – dieser insbesondere durch Wärmepumpen – schneiden in der Klimabilanz deutlich besser ab. Allerdings ist Fernwärme bislang die teuerste Heizform.

Die Auswertung bestätigt: Der Preis bestimmt nicht länger den Verbrauch. Bis etwa 2020 galt, dass ein Preisanstieg von vier Prozent zu einem Verbrauchsrückgang von einem Prozent führte. Diese Regel greift nicht mehr. 2024 stieg der witterungsbereinigte Verbrauch trotz höherer Preise leicht an. Das zeigt, dass einfache Sparmaßnahmen, wie das Herunterdrehen von Thermostaten oder kürzeres Lüften, weitgehend ausgereizt sind.

Für die Klimaziele im Gebäudesektor bedeutet das: Ohne technologische Innovationen wird der Fortschritt stagnieren. Techem sieht die größten Potenziale in digital steuerbaren Heizsystemen, Wärmepumpen und der Nutzung von Abwärme. Nach Unternehmensangaben eignen sich rund 90 Prozent der Mehrfamilienhäuser bereits heute für eine Umrüstung auf Wärmepumpen – oft mit nur geringen baulichen Anpassungen.

Trotz der Belastung durch hohe Kosten zeigt der Bericht auch positive Trends: Die CO₂-Emissionen pro Wohnung liegen mit durchschnittlich 1,5 Tonnen bereits unter dem Zwischenziel des Klimaschutzgesetzes. Damit trägt der Gebäudesektor stärker zur Erreichung der Klimaziele bei als erwartet, allerdings vorerst ohne großen Spielraum für weiteres individuelles Sparen.

Quelle:
Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
Leipziger Platz 9
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Heizen wird 2025 in Deutschland deutlich teurer. Das zeigt der aktuelle Heizspiegel der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft CO2online. Demnach steigen die Kosten für eine 70 Quadratmeter große, mit Erdgas beheizte Wohnung in einem Mehrfamilienhaus um rund 15 % auf 1.180 Euro. Bei Fernwärme sind es plus zwei Prozent auf 1.245 Euro, bei Heizöl plus drei Prozent auf 1.055 Euro. Auch Holzpellets (+20 % auf 740 Euro) und Wärmepumpen (+5 % auf 715 Euro) verteuern sich.

Als Ursachen werden höhere Energiepreise und ein kalter Jahresbeginn genannt. Während die Heizkosten 2024 noch gesunken waren, zeichnet sich nun ein klarer Aufwärtstrend ab. Laut Prognosen von CO2online dürfte dieser auch in den kommenden Jahren anhalten. Insbesondere Öl und Gas könnten in den nächsten 20 Jahren dreimal so teuer werden wie heute – getrieben durch den steigenden CO2-Preis und höhere Netzentgelte. Für Fernwärme und Pellets erwartet man eine Verdoppelung der Kosten, bei Wärmepumpen dagegen dämpfen erneuerbare Energien den Anstieg.

Einsparpotenziale bestehen weiterhin. Bereits einfache Maßnahmen wie die Optimierung von Raumtemperatur, Heizkurven und Lüftungsverhalten können bis zu zehn Prozent Energie einsparen. Größere Effekte liefern hydraulische Abgleiche, moderne Pumpen oder Dämmungen. Langfristig sind Investitionen in Gebäudedämmung, Fenstertausch oder den Umstieg auf erneuerbare Heizsysteme entscheidend. Die Botschaft ist: Ohne strukturelle Investitionen werden Heizkosten zu einem immer größeren Belastungsfaktor.

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Mit Urteil vom 18.07.2025 zum Aktenzeichen V ZR 76/24 entschied der BGH nicht nur, dass eine hinreichende Tatsachengrundlage (Entscheidungsgrundlage) auch durch ein einziges Angebot gewährleistet sein kann, sondern darüber hinaus, dass es im Ermessen der Wohnungseigentümer liegt, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung eine vom Verwalter ohne vorherigen Beschluss veranlasste Anwalts- der Gutachterbeauftragung nachträglich zu genehmigen, und zwar jedenfalls dann, wenn die beauftragte Maßnahme selbst ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach.

Der Fall

Die Klägerin ist Bauträgerin und Mitglied der beklagten GdWE. Coronabedingt fand 2020 keine Eigentümerversammlung statt. Vor dem Hintergrund der im Oktober 2021 drohenden Verjährung von Mängelansprüchen aus den Bauträgerverträgen beauftragte der Verwalter im Frühjahr 2021 drei Sachverständige im Namen der GdWE mit einer Bestandsaufnahme zur Mängelfeststellung. Die Begutachtung ergab einen Mängelbeseitigungsaufwand von knapp 470.000 EUR. Die Gutachter berechneten knapp 50.000 EUR Honorar. Der Verwalter beauftragte im Namen der GdWE eine Rechtsanwaltskanzlei. Beschlussfassungen gingen diesen vier Vertragsschlüssen nicht voraus. (Erst) In einer Versammlung im Juli 2021 wurde mehrheitlich beschlossen, die erteilten Aufträge und bisherigen Kosten nachträglich zu genehmigen (TOP 6), die Rechtsanwaltskanzlei mit der außergerichtlichen und notfalls gerichtlichen Geltendmachung eines Kostenvorschusses zur Beseitigung der gutachterlich festgestellten Mängel zu beauftragen (TOP 7d) und hierzu mit der Kanzlei eine Vergütungsvereinbarung abzuschließen, deren Stundensätze 300,00 EUR netto je Anwaltsstunde und 150,00 EUR netto je Sekretariatsstunde nicht überschreiten dürfen (TOP 8). Das Amtsgericht München wies die Anfechtungsklage ab, das Landgericht München I gab ihr in der Berufungsinstanz statt. Die Nichtzulassungsbeschwerde und Revision der GdWE waren erfolgreich. Der BGH hält die Beschlüsse für rechtens.

Die Entscheidung 

Der BGH sieht die Grundsätze einer ordnungsmäßigen Verwaltung durch die hier eingeschlagene Vorgehensweise gewahrt. Dahinstehen konnte, ob der Verwalter die Aufträge ohne vorherigen Beschluss erteilen durfte. Jedenfalls sei die GdWE berechtigt gewesen, die erteilten Aufträge nachträglich zu genehmigen, da sie angesichts der erkennbaren Mängel und drohenden Verjährung ordnungsmäßig waren. Zwar sei es richtig, dass die Bestandskraft der Genehmigungsbeschlüsse eine Art Entlastungswirkung („Einzelfallabsolution“) zugunsten des Verwalters darstellen, was in dem vorliegenden Fall aber unbedenklich gewesen sei. Die Klägerin (Bauträgerin) habe nicht darlegen können, dass Begutachtung und Rechtsverfolgung erkennbar unnötig oder die Gutachter und Rechtsanwaltskanzlei personell oder fachlich untauglich gewesen seien.

Der in der amts- und der landgerichtlichen Rechtsprechung sowie in Teilen des Schrifttums vertretenen Ansicht, vor jedweder Verwaltungsmaßnahme, die nicht nur unerhebliche finanzielle Aufwendungen erfordere, sei die Einholung von – zumeist drei – Vergleichsangeboten erforderlich, um für eine Entscheidungsgrundlage zu sorgen, erteilt der BGH eine Absage. Der BGH betont, dass aus seiner Rechtsprechung eine allgemeine Pflicht zur Einholung von Alternativangeboten nicht hervorgehe. Speziell bei der Beauftragung eines Rechtsanwalts sie dies nicht erforderlich, weil Stundensatz und Zeitkontingent den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote ohnehin nicht aufzeigen können.

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