Author Archives: "Dirk Predoehl"

Mit Beschluss vom 4.11.2024 zum gerichtlichen Aktenzeichen 318 S 37/22 hatte das Landgericht Hamburg über die Prozesskosten eines Rückbauverfahrens zu entscheiden, welches sich in 2. Instanz in der Hauptsache erledigt hatte. Heraufbeschworen hatte den Konflikt ein Wohnungseigentümer, der ohne vorherige behördliche und gemeinschaftliche Gestattung eine Überdachungskonstruktion errichtete und sich hierbei auf eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung (GO) sowie einen Beschluss der Eigentümerversammlung berief, wonach Markisen ohne Beschluss und ohne Gestattung errichtet werden dürften.

Der Fall

In der GO einer in Hamburg-Altona belegenen Wohnanlage (GdWE) ist vereinbart, dass nur solche baulichen Veränderungen im Bereich des Sondereigentums und im Sondernutzungsbereich ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer oder des Verwalters gestattet sind, die baurechtlich zulässig sind und keinen nachteiligen Eingriff in die Statik zur Folge haben (§ 6 Abs. 4 GO). Ferner ist vereinbart, dass Markisen auf eigene Kosten an der Außenfassade mit vorheriger Zustimmung des Verwalters errichtet werden dürfen (§ 6 Abs. 6 GO), was im Jahr 2015 von den Eigentümern zudem generell beschlossen worden war. Der Beklagte errichtete ohne Beschluss eine Überdachungskonstruktion. Diese besteht aus einer im Boden verankerten Konstruktion aus Querträgern und Pfosten, die bestehen bleibt, auch wenn die Stoffbahnen eingefahren sind. Die GdWE klagte auf Rückbau und Wiederherstellung des vorherigen Zustandes. Während des Prozesses führte der Beklagte einen Gestattungsbeschluss der Versammlung vom 15.8.2022 herbei, der unter dem Vorbehalt einer behördlichen Baugenehmigung gefasst wurde. Die Baugenehmigung wurde dem Beklagten am 23.2.2023 erteilt. Beschluss und Genehmigung sind bestandskräftig. Der Rechtsstreit wurde in der Hauptsache für erledigt erklärt, der Beklagte meinte, er müsse die Kosten des Prozesses nicht tragen. Die Klägerin war anderer Ansicht, das Landgericht ebenfalls.

Die Entscheidung 

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen, weil die Rückbauklage bis zur Hauptsacheerledigung zulässig und begründet war. Die Voraussetzungen des § 6 Abs. 4 GO waren im maßgeblichen Zeitpunkt der Errichtung der baulichen Anlage nicht erfüllt. Bei objektiver Auslegung nach Wortlaut und Sinn bedeute die Formulierung »… die baurechtlich zulässig sind…«, dass die behördliche Genehmigung vor Bauausführung vorliegen müsse. Eine Genehmigungsfähigkeit im Sinne einer nachträglichen Genehmigung genüge nicht. Unstreitig habe der Beklagte die Baugenehmigung erst nachträglich erwirkt. § 6 Abs. 6 GO und der Beschluss aus 2015 führten nicht weiter, da sie nicht einschlägig sein. Bei der Überdachungskonstruktion handele es sich nicht um eine Markise

Quelle:
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Der vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) erhobene Immobilienpreisindex ist im zweiten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,9 % auf 182,4 Punkte gestiegen. Im Vergleich zum ersten Quartal ergibt sich ein Plus von 1 %.

Wie bereits in den Vorquartalen sind vor allem Wohnimmobilien für den Anstieg verantwortlich. Hier legten die Preise binnen Jahresfrist um 4,1 % zu. Besonders dynamisch entwickelten sich Mehrfamilienhäuser mit einem Plus von 5,6 % gegenüber dem Vorjahr und 1,3 % zum Vorquartal. Diese Entwicklung ist eng mit dem Anstieg der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern um 3,5 % verbunden. Selbst genutztes Wohneigentum – Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen – verteuerte sich dagegen nur um 2,6 % im Jahresvergleich.

Hauptursache ist der sich verschärfende Wohnraummangel: Rückläufige Baufertigstellungen treffen auf eine stabile Nachfrage. Immer mehr Kaufinteressenten konkurrieren um ein begrenztes Angebot, was die Preise nach oben treibt.

Gewerbeimmobilien verzeichnen zwar ebenfalls Zuwächse, jedoch in geringerem Umfang und bei geringerer Marktdynamik. Die Preise stiegen im Jahresvergleich um 2,9 %, wobei Büroimmobilien mit 3,3 % deutlich stärker zulegten als Einzelhandelsobjekte mit 2 %. Im Quartalsvergleich erhöhten sich die Preise für Büroimmobilien um 1,1 %, für Einzelhandelsimmobilien um 0,6 %. Mietsteigerungen fielen entsprechend aus: 3,5 % bei Büros und 2,1 % bei Handelsobjekten.

Während der Wohnimmobilienmarkt von stabiler Nachfrage und begrenztem Angebot getragen wird, bleibt der Gewerbemarkt angesichts schwacher Konjunktur, Handelskonflikten und geopolitischer Unsicherheiten anfälliger. Besonders gefragt sind hier energieeffiziente Objekte in guten Lagen.

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Der Heizungsmarkt in Deutschland befindet sich in einer tiefgreifenden Krise. Laut aktuellen Zahlen des Bundesverbands der Deutschen Heizungsindustrie (BDH) sank der Absatz im ersten Halbjahr 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 22 Prozent auf 296.500 Anlagen. Der Rückgang betrifft nahezu alle Technologien – mit Ausnahme der Wärmepumpen, die dennoch weit hinter den politischen Erwartungen zurückbleiben.

Die Zahl der verkauften Gasheizungen ging um 41 Prozent auf 132.500 Stück zurück, Ölheizungen verzeichneten sogar einen Rückgang von 81 Prozent auf nur noch 10.500 Stück. Gleichzeitig stieg der Absatz von Wärmepumpen zwar um 55 Prozent auf 139.500 Anlagen – doch selbst bei optimistischer Hochrechnung erwartet der BDH für das Gesamtjahr lediglich 250.000 verkaufte Wärmepumpen. Das ist nur die Hälfte des formulierten Jahresziels zum Erreichen der Klimawende.

Die Ursachen für die Marktschwäche sind vielschichtig, der BDH nennt insbesondere drei Faktoren: eine generell verunsicherte Verbraucherstimmung, unklare Auswirkungen des Emissionshandels ab 2027 auf die Preise fossiler Energien und Unsicherheiten durch die kommunale Wärmeplanung. Viele Eigentümer warten ab, wie sich die lokale Umsetzung der Wärmeplanung konkret ausgestaltet.

Hinzu kommt die fehlende Verlässlichkeit politischer Rahmenbedingungen. Zwar ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit Januar 2024 in Kraft, doch wie es mittelfristig weitergeht, ist unklar. Während die aktuelle Bundesregierung an der milliardenschweren Heizungsförderung festhalten will, steht das Gesetz selbst politisch zur Disposition. Dies erzeugt zusätzlichen Attentismus – besonders bei Wohnungseigentümergemeinschaften, die ohnehin komplexe Entscheidungsprozesse durchlaufen. Trotz grundsätzlich attraktiver Förderbedingungen – bis zu 70 Prozent der Investitionskosten bzw. maximal 21.000 Euro Zuschuss – greifen viele Eigentümer nicht zu. Die Gründe reichen von komplizierter Antragstellung über unübersichtliche Programmlandschaft bis hin zu Unklarheiten über zukünftige Förderkulissen.

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Private Kleinvermieter prägen den deutschen Mietwohnungsmarkt stärker als gemeinhin angenommen. Laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) entfallen rund 64,4 % des Mietwohnungsbestands – das entspricht 16,1 Millionen Einheiten – auf diese Eigentümergruppe. Die Untersuchung basiert auf Auswertungen des Sozioökonomischen Panels (SOEP) und des Zensus 2022.

Damit stellen private Haushalte die größte Anbietergruppe auf dem Mietwohnungsmarkt. Ihre Bedeutung ist nicht nur statistisch erheblich, sondern auch strukturell, insbesondere für Bestandswohnungen in mittleren und kleineren Städten sowie ländlichen Regionen.

Die durchschnittlichen Nettomieteinnahmen lagen 2022 bei rund 5.500 Euro pro Jahr und Vermieter, was einen realen Anstieg von 53 % gegenüber dem Jahr 2000 darstellt. Der Zuwachs ist unter anderem auf gestiegene Mieten, niedrige Finanzierungskosten und steuerliche Anreize zurückzuführen. Gleichzeitig ist die Gruppe der Kleinvermieter heterogen: Zwar sind viele einkommensstark, aber rund 20 % gehören zu den einkommensschwächsten 40 % der Haushalte.

Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV, stellt fest: „Für politische Entscheidungsträger ergibt sich daraus eine klare Handlungsaufforderung: Regulierungen im Mietrecht, energetische Sanierungspflichten und Förderprogramme müssen die eingeschränkten Investitionsspielräume vieler Kleinvermieter berücksichtigen. Denn diese Gruppe wird bei der Erreichung der Klimaziele eine tragende Rolle spielen müssen. Nicht zuletzt angesichts eines jährlichen Sanierungsbedarfs von über 70 Milliarden Euro, wovon rechnerisch rund 25 Milliarden Euro auf die privaten Vermieter entfallen.“

Unzureichend ausgestaltete Vorgaben oder einseitige Belastungen könnten laut IW unbeabsichtigte Nebenwirkungen nach sich ziehen, etwa eine sinkende Bereitschaft zur Bestandserhaltung oder geringere Investitionen in die Wohnqualität. Die Studie unterstreicht zudem, dass eine differenzierte Förderpolitik notwendig ist, die kleine Vermietungseinheiten gezielt adressiert, auch im Sinne der sozialen und strukturellen Stabilität des deutschen Mietwohnungsmarkts. Die Rolle der privaten Kleinvermieter ist damit nicht nur wohnungswirtschaftlich, sondern auch gesellschaftspolitisch relevant.

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Eine aktuelle Untersuchung von Sirius Campus beleuchtet die Perspektive der Energieberater zur Energiewende und zum Gebäudeenergiegesetz (GEG). Das Ergebnis: 56 Prozent der befragten Energieberater bewerten das GEG positiv, darunter besonders die Vollzeit-Energieberater und die „Optimisten der Energiewende“ (wie sie die Studie nennt).

Gleichzeitig zeigt sich aber auch: Viele Berater wünschen sich mehr Vereinfachung und klarere Strukturen im Gesetzestext. Vor allem der § 71 GEG mit den detaillierten Anforderungen an Heizungsanlagen wird teils als zu komplex wahrgenommen. 31 Prozent wünschen eine leichte, 18 Prozent eine deutliche Reduktion der Anforderungen für neue Heizsysteme.

Besonders wichtig erscheint die Kontinuität der Förderpolitik, um Planungssicherheit zu bieten. Mehr Flexibilität, Technologieoffenheit und gezielte Förderung einzelner Gewerke – etwa bei der Gebäudehülle – stehen ebenfalls weit oben auf der Wunschliste.

Die Untersuchung zeigt auch: Trotz eines gefühlten Nachfragerückgangs bei Beratungsaufträgen bleibt die Motivation der Berater hoch. Knapp zwei Drittel der Befragten wollen ihre Tätigkeit ausbauen; 13 Prozent planen sogar Neueinstellungen. Dass die Nachfrage pro Berater gesunken ist, liegt laut Sirius Campus vor allem an der stark gestiegenen Zahl der Energieberater – von rund 13.000 in 2023 auf rund 20.000 Ende 2024.

Die Zusammenarbeit mit Fördergebern wie BAFA und KfW wird mittlerweile besser bewertet als im Vorjahr. Vor allem beim BAFA sorgt eine schnellere Bearbeitung für bessere Urteile. Verbesserungsbedarf sehen die Berater allerdings noch bei Erreichbarkeit und Ansprechpartnern.

Für Immobilienverwaltungen ergeben sich aus der Untersuchung klare Impulse: Planungssicherheit, verständliche Vorgaben und eine gut steuerbare Förderlandschaft sind entscheidend, um Eigentümer zu Sanierungen zu motivieren und Projekte erfolgreich umzusetzen. Angesichts eines  von den Energieberatern eingeschätzten durchschnittlichen Investitionsvolumens von 84.000 Euro pro Sanierungsprojekt im privaten Wohngebäude bleibt das Thema für die Branche hochrelevant.

Ab dem Jahr 2027 wird der Preis für CO₂-Emissionen im Gebäudesektor nicht mehr staatlich festgelegt, sondern im Rahmen des europäischen Emissionshandels ETS II durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Das hat weitreichende Folgen für Eigentümer von Immobilien mit schlechter energetischer Bilanz – vor allem im Mietsegment.

Während bislang Mieter den Großteil der Heizkosten tragen, verändert sich das Bild zunehmend: Die 2023 eingeführte Kostenaufteilung des CO₂-Preises zwischen Mietern und Vermietern berücksichtigt die energetische Qualität der Gebäude. Je schlechter die Effizienz, desto höher der Anteil für die Eigentümer. Dieser Mechanismus bleibt bestehen und wird ab 2027 durch deutlich volatilere CO₂-Preise ergänzt.

Simulation zeigt: mehrere Hundert Euro Zusatzkosten jährlich möglich
Das Klima-Start-up Purpose Green hat auf Basis unterschiedlicher Szenarien durchgerechnet, wie sich der Emissionshandel auf typische Mehrfamilienhäuser auswirken könnte. Die Ergebnisse deuten auf jährliche Mehrkosten im mittleren bis hohen dreistelligen Bereich hin – allein für die CO₂-Komponente. Betroffen sind vor allem Gebäude mit hohem Heizwärmebedarf und fossil betriebener Technik wie Öl- oder Gaskessel.

Sanierte Immobilien gewinnen an Attraktivität
Auf dem Immobilienmarkt zeichnen sich bereits klare Präferenzen ab: Käufer sind zunehmend bereit, höhere Preise für sanierte und energieeffiziente Objekte zu zahlen. Der Vorteil liegt auf der Hand – geringere laufende Kosten und ein besserer Schutz vor langfristigen Preisrisiken. Für Bestandshalter energetisch schlechter Objekte steigt damit nicht nur der Druck durch CO₂-Kosten, sondern auch das Risiko eines Wertverlusts.

Immobilienverwalter sollten ihre Kunden frühzeitig über die künftige CO₂-Kostenbelastung informieren. Ein energetisches Monitoring des Bestands sowie mittel- bis langfristige Sanierungsstrategien werden zur zentralen Managementaufgabe. Fördermittelberatung, technische Bewertung und die Entwicklung von Sanierungsfahrplänen gewinnen dabei weiter an Bedeutung – nicht zuletzt, um potenzielle Wertverluste zu vermeiden und regulatorische Risiken abzufedern.

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Der Bundesrat drängt seit Jahren auf ein solches Modell – zuletzt erneut mit Verweis auf die Flutereignisse und zunehmende materielle Schäden. Im Koalitionsvertrag der Bundesregierung ist mittlerweile eine verpflichtende Absicherung im Neugeschäft vorgesehen – ergänzt durch eine Opt-out-Option und eine staatliche Rückversicherung für Großschäden. Eine vollständige Pflichtlösung wird zwar nicht ausgeschlossen, doch bestehen Zweifel an der sozialen Zumutbarkeit, insbesondere bei stark gefährdeten, einkommensschwächeren Eigentümern.

Laut einer Umfrage des Ifo-Instituts befürworten 39 Prozent der Haushalte eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden, weitere 34 Prozent sind neutral eingestellt. Nach Aufklärung über die Höhe staatlicher Hilfen – etwa 80 Prozent der Flutschäden 2021 wurden kompensiert – steigt die Zustimmung deutlich, besonders bei bisher nicht versicherten Haushalten in Niedrigrisikogebieten.

Die Bevölkerung empfindet eine privatwirtschaftlich organisierte Pflichtversicherung zunehmend als fairer und effizienter im Vergleich zu staatlichen Einmalhilfen. Das Ifo-Institut sieht darin Potenzial für eine politische Neuordnung der Katastrophenvorsorge. Die Flut 2021 verursachte Schäden von über 40 Milliarden Euro – bei einer Versicherungsquote von nur etwa 50 Prozent der Wohngebäude. Insgesamt sind aktuell nur 25 Prozent der klimabedingten Schäden versichert.

Ein verpflichtendes System könnte sowohl die Vorsorge als auch die staatlichen Haushalte entlasten. Voraussetzung sei jedoch eine risikoadäquate Bepreisung regionaler Gefahren in den Versicherungsprämien.

In der Praxis zeigt sich: Zwar sind etwa 95 Prozent der Wohngebäude gegen Sturm versichert, doch nur rund 54 Prozent verfügen über eine Elementarschadenversicherung. Bei professionell verwalteten WEG liegt die Quote laut VDIV-Verwalter-Monitor immerhin bei 72,5 Prozent, mit deutlichen Unterschieden zwischen Nord (59,6 Prozent) und Süd (82,9 Prozent).

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Der Trend der sinkenden Energiekosten ist gestoppt. Für das Abrechnungsjahr 2024 müssen viele Mieter mit einem deutlichen Anstieg der Heizkosten rechnen – trotz geringerer Heizintensität in der Saison. Das belegen aktuelle Auswertungen des Immobiliendienstleisters Ista, der rund 900.000 Heizkostenabrechnungen analysiert hat.

Besonders betroffen sind Haushalte, die mit Fernwärme versorgt werden. Für eine Musterwohnung mit 70 Quadratmetern Fläche ergibt sich laut Ista ein durchschnittlicher Kostenanstieg von rund 27 Prozent. Statt bisher 830 Euro werden nun rund 1.055 Euro fällig. Auch Gasnutzer müssen mit einem Aufschlag von rund sieben Prozent rechnen. Lediglich bei Ölheizungen sind die Kosten rückläufig.

Ursachen sind insbesondere das Auslaufen der staatlichen Energiepreisbremsen Ende 2023 sowie die Rückkehr zur regulären Mehrwertsteuer im März 2024. Im Falle der Fernwärme wirken sich Preisänderungen zudem oft zeitverzögert aus – aufgrund langfristiger Lieferverträge.

Verwalterinnen und Verwalter müssen sich auf ein erhöhtes Informations- und Kommunikationsbedürfnis der Bewohner einstellen. Insbesondere bei deutlich gestiegenen Vorauszahlungen oder Nachforderungen steigt das Beschwerdepotenzial. Gleichzeitig rücken Transparenz und zeitnahe Verbrauchsinformationen weiter in den Fokus. Laut einer Yougov-Umfrage würden über 50 Prozent der Mieter sparsamer heizen, wenn ihnen tagesaktuelle Verbrauchsdaten zur Verfügung stünden.

Auch wenn Wärmepumpen langfristig die wirtschaftlichere Heizoption darstellen, bleibt die energetische Modernisierung vieler Bestände herausfordernd. Der Heizspiegel 2024 verweist dennoch auf Einsparpotenziale von bis zu 1.095 Euro pro Jahr – durch Effizienzmaßnahmen und Verhaltensanpassung. Die Immobilienverwaltung ist damit erneut gefordert, Brücken zwischen Mieteraufklärung, Kostenkontrolle und Modernisierungsstrategie zu schlagen.

(Siehe den Newsletter vom 18.03.2024 BGH: Corona-Vertreterversammlungen haben keine nichtigen Beschlüsse herbeigeführt | VDIV Immobilienverwalter)

Mit Urteil vom 20.09.2024 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 123/23 sprach der BGH ein Urteil, welches u.a. die beiden folgenden amtlichen Leitsätze hervorgebracht hat: 1. Der Verwalter muss, wenn ein Grundlagenbeschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG gefasst worden ist, nicht bereits in der Ladung zur Eigentümerversammlung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen und die dafür notwendigen technischen Details mitteilen. 2. Ein Wohnungseigentümer, dem die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch Beschluss gestattet ist, muss aktiv von seinem Recht auf Online-Teilnahme Gebrauch machen. Der Verwalter kann dieses Verlangen abwarten und muss die Online-Teilnahme auch dann nicht von sich aus (vorsorglich) anbieten, wenn ein Wohnungseigentümer ihm mitteilt, dass er an der Versammlung nicht physisch teilnehmen kann.

Der Fall

Es geht um eine Anfechtungsklage. Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin in einer GdWE in Bayern. In der Eigentümerversammlung vom 05.07.2021 beschlossen die Eigentümer unter TOP 8a: „Abhaltung von Hybridversammlungen: Die Wohnungseigentümer sind damit einverstanden, dass Eigentümerversammlungen im Rahmen einer Hybridversammlung abgehalten werden können für den Fall, dass Präsenzversammlungen nicht möglich sind.“ Mit Schreiben vom 10.02.2022 lud der Verwalter zu einer Versammlung am 04.03.2022 ein. Die Einladung enthielt einen Hinweis auf die wegen der COVID-Pandemie seinerzeit in Bayern geltenden „2G“-Regelungen. Die Klägerin zeigte dem Verwalter an, dass es ihr nach diesen Regelungen unmöglich sei, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, weil sie weder gegen das Coronavirus geimpft noch von einer Infektion mit dem Virus genesen sei. Sie beantragte die Absage der Versammlung. Diese fand dennoch am 04.03.2022 statt. 2 Tage zuvor – am 02.03.2022 – war die Bayerische Infektionsschutzmaßnahmeverordnung durch Ministerratsbeschluss mit Wirkung zum 04.03.2022 0:00 Uhr – also dem Versammlungstag – von „2G“ auf „3G“ gelockert worden. Die Klägerin hätte teilnehmen dürfen, was sie jedoch aus unbekannten Gründen nicht tat. Es wurden in der Versammlung mehrere Beschlüsse gefasst, die die Klägerin allesamt anfocht.

Die Entscheidung

Das Amtsgericht Fürth in erster Instanz hatte der Klage stattgegeben und war der Argumentation der Klägerin gefolgt, die eklatante Verletzung ihrer Teilnahmerechte müsse zur Nichtigkeit sämtlicher Beschlüsse führen. Das Landgericht Nürnberg-Fürth in der Berufungsinstanz folgte dem zumindest im Ergebnis (Nichtigkeit nein, Rechtswidrigkeit ja) und bejahte einen ursächlichen Ladungsmangel, da der Verwalter es ermessensfehlerhaft versäumt habe, die Klägerin aufgrund deren Mitteilung auf die Online-Teilnahmemöglichkeit gemäß Beschlusslage hinzuweisen. Da das Berufungsgericht die Revision nicht zugelassen hatte, erhob die Klägerin Nichtzulassungsbeschwerde, mit der sie Erfolg hatte.

Anders als das Landgericht verneint der BGH einen Ladungsmangel. Der BGH führt aus, dass der Hinweis auf einen in der Vergangenheit gefassten Gestattungsbeschluss, der das hybride Format freigebe, nicht zum notwendigen Inhalt der Ladung gehöre. Dem Wohnungseigentümer müsse die Beschlusslage bekannt sein. Insoweit gelte dasselbe wie für den Hinweis auf eine Vertretungsmöglichkeit, der ebenfalls nicht zum notwendigen Inhalt gehöre. GdWE und Verwalter dürften vor diesem Hintergrund erwarten, dass ein verhinderter Wohnungseigentümer zunächst im eigenen Interesse überprüfe, ob er Zeit für die Versammlung habe und über die nötige technische Ausstattung für die Online-Teilnahme verfüge. Erst wenn der Wohnungseigentümer dem Verwalter mitteile, er wolle online an der Versammlung teilnehmen, müsse der Verwalter ihm dies ermöglichen und rechtzeitig die dafür notwendigen technischen Details mitteilen.

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Bauen am Limit: 6.000 Euro pro Quadratmeter – auch auf dem Land

Was in Zeiten niedriger Zinsen lange unbemerkt blieb, entfaltet nun bei gestiegenem Zinsniveau volle Wirkung. Laut einer Studie der Arge Kiel und Regiokontext summieren sich die Baukostensteigerungen auf über 30 Prozent – bei gleichzeitigem Rückgang der Nachfrage. Viele Entwickler sehen sich außerstande, neue Projekte rentabel umzusetzen. Neubauten erreichen heute ein Preisniveau, das früher nur in urbanen Spitzenlagen denkbar war. Fast 6.000 Euro pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung sind hier Realität. Die Gründe sind vielschichtig: Neben hohen Grundstückskosten treiben infrastrukturelle Zusatzaufgaben, Umweltauflagen und technische Standards die Preise in die Höhe. Bauträger übernehmen Straßenbau, Entwässerung, soziale Infrastruktur – Aufgaben, die eigentlich der öffentlichen Hand obliegen. Hinzu kommen regulatorische Anforderungen wie Barrierefreiheit, Schallschutz, Energieeffizienz und Materialstandards.

Förderpolitik als Preistreiber

Ein zusätzlicher Faktor, der für Verzerrungen sorgt, ist die Ausgestaltung der Förderlandschaft – insbesondere im Bereich Heizung. Die Wärmepumpenförderung in Deutschland ist ein Problem. „Wir haben die dümmste Wärmepumpen-Förderung der Welt“, sagt Arge-Chef Dietmar Walberg in der „Welt“. Statt fixer Zuschüsse gibt es prozentuale Förderungen, die hohe Preise begünstigen. Hersteller und Handwerksbetriebe haben keinen Anreiz zur Kostensenkung – je teurer das System, desto höher die Förderung. Ein Vergleich mit Großbritannien zeigt, dass ein fixer Förderbetrag preisdämpfend wirken kann. Dort sorgt ein einheitlicher Zuschuss für Transparenz und Wettbewerb – in Deutschland hingegen wächst der Förderbetrag mit dem Rechnungsbetrag. Die Folge: Der Markt wird künstlich verteuert, Effizienz geht verloren.

Wärmepumpenmarkt: Stabilisierung trotz Baukrise

Trotz der widrigen Bedingungen zeigt sich die Wärmepumpenbranche stabil. Im ersten Quartal 2025 wurden laut Bundesverband Wärmepumpe (BWP) rund 62.000 Geräte verkauft – ein Plus von 35 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Wachstumstreiber sind vor allem Luftwärmepumpen, deren Absatz um 39 Prozent zulegte. Der Marktanteil der Wärmepumpe bleibt mit 27 Prozent konstant – während fossile Systeme verlieren. Die Branche blickt dennoch mit gemischten Gefühlen auf die Zukunft. Zwar wird für das Gesamtjahr ein Marktwachstum von 30 Prozent erwartet. Doch dies gelingt nur, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: verlässliche Rahmenbedingungen und sinkende Strompreise. Letzteres ist im Koalitionsvertrag vorgesehen – muss jedoch rasch umgesetzt werden, um die Wettbewerbsnachteile der strombetriebenen Wärmepumpe gegenüber dem weiterhin steuerlich begünstigten Gas zu kompensieren.

Weniger Komplexität, mehr Wirkung

Der Ruf nach Vereinfachung wird lauter. Zwar kündigt der Koalitionsvertrag eine Überarbeitung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) an, doch bleibt offen, welche Änderungen geplant sind. „Entscheidend ist nun Planungssicherheit, nicht die vollständige Rücknahme der Reform. Andernfalls droht neue Verunsicherung bei Eigentümern und Investoren“, so Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland.  Die Wärmewende kann gelingen – aber nur, wenn die Förderpolitik neu gedacht, Bauvorgaben realitätsnah angepasst und regulatorische Prozesse verschlankt werden. Technologisch ist vieles möglich, wirtschaftlich bleibt es herausfordernd.

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