Der Bundesgerichtshof hat am 23.3.2018 über einen Rechtsstreit entschieden, in dem mehrere Teileigentümer von dem Eigentümer einer früher als Arztpraxis genutzten Teileigentumseinheit verlangt haben, dass er es unterlässt, die Einheit zu Wohnzwecken zu nutzen.

Der Bundesgerichtshof hat am 23.3.2018 über einen Rechtsstreit entschieden, in dem mehrere Teileigentümer von dem Eigentümer einer früher als Arztpraxis genutzten Teileigentumseinheit verlangt haben, dass er es unterlässt, die Einheit zu Wohnzwecken zu nutzen.

Sachverhalt:

Die Parteien sind Mitglieder einer Teileigentümergemeinschaft. Nach der Teilungserklärung von 1989/1990 dient das aus sieben Einheiten bestehende Gebäude „zur beruflichen und gewerblichen Nutzung“. Die Einheiten dürfen „ausdrücklich beruflich oder gewerblich, insbesondere auch als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden“. Nach der Aufteilung befanden sich zunächst in sechs Einheiten Arztpraxen, die siebte diente als Apotheke. Der Beklagte ist Eigentümer einer der ursprünglichen Arztpraxen. Im Jahr 2013 wurde in unmittelbarer Nähe zu der Anlage ein großes Ärztehaus errichtet. Die Mieter des Beklagten kündigten das Mietverhältnis. Aktuell werden nur noch drei Einheiten als Arztpraxen genutzt. Die Apotheke wurde zu einem Teil an ein Büro für Tierschutzhilfe vermietet und steht im Übrigen leer. In einer der ehemaligen Arztpraxen befindet sich eine Schülernachhilfe. Der Beklagte teilte seine Einheit auf, baute sie um und vermietete beide Teile als Wohnraum..

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht ihr stattgegeben und den Beklagten verurteilt, die Nutzung seiner Einheit zu Wohnzwecken zu unterlassen. Mit der Revision, die der Bundesgerichtshof wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen hat, will der Beklagte die Abweisung der Klage erreichen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision zurückgewiesen. Er hat die Entscheidung des Landgerichts allerdings nur im Ergebnis für richtig gehalten.

Im Ausgangspunkt steht den Klägern ein Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG zu, weil die Einheit des Beklagten nach der Gemeinschaftsordnung nicht als Privatwohnung, sondern nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden darf. Zwar kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Das ist aber bei der Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken jedenfalls dann nicht anzunehmen, wenn sich die Einheit – wie hier – in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude befindet. In einem solchen Gebäude ist die Wohnnutzung bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil sie mit typischen Wohnimmissionen (wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm oder Musik) sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (etwa im Flur herumstehenden Gegenständen) einhergeht und zu anderen Zeiten – nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolgt. Die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt aber in Betracht, dass der Beklagte gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG die Änderung der Gemeinschaftsordnung dahingehend verlangen kann, dass seine Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Mit der Kodifizierung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG im Jahr 2007 hat der Gesetzgeber die Hürden an die Anpassung der Gemeinschaftsordnung bewusst etwas absenken wollen. Dass schwerwiegende Gründe im Sinne der Norm vorliegen, kommt in Betracht, wenn – wie es der Beklagte vorträgt – eine dauerhafte gewerbliche Vermietung angesichts von Lage und Ausstattung des Gebäudes nicht ernsthaft zu erwarten ist; dann würde der Beklagte an einer wirtschaftlichen Verwertung der Einheit gehindert. Mit Erfolg rügt die Revision deshalb, dass – wie von dem Beklagten beantragt – ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müsste, wenn es auf das Bestehen des Anpassungsanspruchs ankommen sollte. Vor dem Hintergrund, dass in der Nachbarschaft ein modernes Ärztehaus entstanden ist, drei der ehemaligen Arztpraxen leer stehen, die Apotheke nicht mehr als solche genutzt wird und das Amtsgericht nach Zeugenvernehmung mehrerer Makler zu der Überzeugung gelangt ist, dass eine Vermietung als Praxis oder für ähnliche Zwecke trotz längerer intensiver Bemühungen des Beklagten unabhängig von dem geforderten Mietzins nicht möglich gewesen sei, weil es keine Interessenten gegeben habe, lässt sich ohne sachverständige Begutachtung nicht ausschließen, dass schwerwiegende Gründe für das Begehren des Beklagten streiten. Darüber hinaus müsste geklärt werden, welche konkreten Nachteile den Klägern daraus erwachsen, dass die Einheit des Beklagten zu Wohnzwecken genutzt wird. Dabei könnten unter anderem die baulichen Gegebenheiten von Bedeutung sein. Bei der von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG geforderten umfassenden Interessenabwägung müsste ggf. auch in den Blick genommen werden, dass sich ein dauerhafter Leerstand für die gesamte Anlage – und damit auch für die Kläger – als nachteilig erweisen kann.

Gleichwohl hat das Berufungsgericht der Klage im Ergebnis zu Recht stattgegeben. Selbst wenn nämlich ein Anpassungsanspruch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bestehen sollte, müsste der Beklagte diesen zunächst im Wege der Klage durchsetzen. Er darf ihn nicht im Wege der Einrede gegen den Unterlassungsanspruch geltend machen. Diese Frage war bislang umstritten. Der Bundesgerichtshof hat nun geklärt, dass berechtigte Anpassungsbegehren erst in der Gemeinschaftsordnung umgesetzt werden müssen, damit klar und eindeutig ist, welche Vereinbarungen für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn man den Anpassungsanspruch im Wege der Einrede geltend machen dürfte. Dann würde die Unterlassungsklage zwar wegen des bestehenden Anpassungsanspruchs abgewiesen. Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung unterbliebe aber; es stünde auch nicht rechtskräftig fest, dass der Anpassungsanspruch besteht, weil sich die Wirkungen der Rechtskraft nicht auf Einreden erstrecken.

Ließe man eine solche Einrede zu, würden die übrigen Eigentümer außerdem durch die eigenmächtige Nutzungsänderung in die Klägerrolle gedrängt. Grundsätzlich muss aber derjenige, der gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer die Anpassung der Nutzungsregelung erreichen will, eine darauf gerichtete Klage erheben; die neue Nutzung darf er erst dann aufnehmen, wenn er ein entsprechendes rechtskräftiges Urteil zu seinen Gunsten erstritten hat. Bis dahin muss die bislang geltende Gemeinschaftsordnung beachtet werden und Nutzungen, die den darin vereinbarten Zweckbestimmungen widersprechen, müssen unterbleiben.

Urteil vom 23. März 2018 – V ZR 307/16

AG Dachau – Urteil vom 28. April 2016 – 5 C 18/15 WEG

LG München I – Urteil vom 14. Dezember 2016 – 1 S 9709/16 WEG

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

10 WEG Allgemeine Grundsätze
Abs. 2 Satz 3 Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

15 WEG Gebrauchsregelung
Abs. 3 Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 23. März 2018

 

Quelle:

BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.

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10179 Berlin

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Telefax: +49 30 308729-19
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Februar 2018 entschieden, dass ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, gegenüber dem Nachbarn verantwortlich ist, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück dabei beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts.

Sachverhalt
Die Beklagten sind die Rechtsnachfolger der ursprünglich beklagten Eheleute R., die im Laufe des Rechtsstreits verstorben sind.

Die Eheleute R. waren Eigentümer eines Wohnhauses. Am 8. Dezember 2011 führte ein Dachdecker in ihrem Auftrag am Flachdach des Hauses Reparaturarbeiten durch. Im Verlauf der mit Hilfe eines Brenners durchgeführten Heißklebearbeiten verursachte er schuldhaft die Entstehung eines Glutnestes unter den aufgeschweißten Bahnen. Am Abend bemerkten die Eheleute Flammen in dem Bereich, in dem der Dachdecker gearbeitet hatte. Der alarmierten Feuerwehr gelang es nicht, das Haus zu retten. Es brannte vollständig nieder. Durch den Brand und die Löscharbeiten wurde das an das brennende Haus unmittelbar angebaute Haus der Nachbarin erheblich beschädigt.

Das Haus der Nachbarin ist bei der Klägerin versichert. Diese hat ihr eine Entschädigung geleistet und verlangt nun (über das Vermögen des zur Zahlung von 97.801,29 € verurteilten Dachdeckers ist das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet) von den beklagten Grundstückeigentümern aus übergegangenem Recht gemäß § 86 Abs. 1 VVG Ersatz.

Bisheriger Prozessverlauf
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts sind die Beklagten nicht zum Ersatz verpflichtet. Eine Haftung aus unerlaubter Handlung scheide aus, da keine Anhaltspunkte bestünden, dass ihre Rechtsvorgänger den Dachdecker nicht sorgfältig ausgewählt hätten. Der Klägerin stehe gegen die Beklagten auch kein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu. Voraussetzung hierfür wäre, dass die damaligen Grundstückseigentümer Störer im Sinne von § 1004 Abs. 1 BGB seien. Dies sei jedoch nicht der Fall. Die Eheleute R. hätten mit der sorgfältigen Auswahl des Dachdeckers alles Erforderliche getan, um das Risiko eines Brandschadens im Zuge der Dachdeckerarbeiten auszuschließen.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Die Revision der Klägerin war erfolgreich. Der V. Zivilsenat hat das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und entschieden, dass der Klägerin gegen die Beklagten ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB i.V.m. § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG zusteht.

Ein nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch ist nach ständiger Rechtsprechung des Senats gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen. Hiervon ist auszugehen, wenn ein Brand auf ein fremdes Grundstück übergreift, da der Nachbar die Gefahr in aller Regel nicht erkennen und die Einwirkungen auf sein Grundstück daher nicht rechtzeitig abwehren kann

Weitere Voraussetzung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs ist, dass der Anspruchsgegner als Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB zu qualifizieren ist. Hierfür ist erforderlich, dass die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgeht. Ob dies der Fall ist, kann nur in wertender Betrachtung von Fall zu Fall festgestellt werden. Entscheidend ist, ob es jeweils Sachgründe gibt, dem Grundstückseigentümer oder -besitzer die Verantwortung für ein Geschehen aufzuerlegen. Dies hat der Senat in früheren Entscheidungen beispielsweise bejaht, wenn ein Haus infolge eines technischen Defekts seiner elektrischen Geräte oder Leitungen in Brand gerät oder Wasser infolge eines Rohrbruchs auf das Nachbargrundstück gelangt. Hierdurch verursachte Störungen stellen kein allgemeines Risiko dar, das sich wie etwa ein Blitzschlag – ebenso gut bei dem Haus des Nachbarn hätte verwirklichen können und dessen Auswirkungen von dem jeweils Betroffenen selbst zu tragen sind. Auch wenn konkret kein Anlass für ein vorbeugendes Tätigwerden bestanden haben mag, beruhen sie auf Umständen, auf die grundsätzlich der Grundstückseigentümer bzw. -besitzer, und nur dieser, Einfluss nehmen konnte.

Auch im vorliegenden Fall hat der Senat die Störereigenschaft bejaht. Der Annahme einer Verantwortlichkeit der Rechtsvorgänger der Beklagten steht nicht entgegen, dass der Brand auf die Handlung eines Dritten, nämlich auf die Arbeiten des von ihnen mit der Vornahme einer Dachreparatur beauftragten Handwerkers zurückzuführen ist. Mittelbarer Handlungsstörer ist auch derjenige, der die Beeinträchtigung des Nachbarn durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willensbetätigung verursacht. Für die Zurechnung des durch den Handwerker herbeigeführten gefahrträchtigen Zustands des Grundstücks kommt es nicht darauf an, ob die Rechtsvorgänger der Beklagten bei der Auswahl des Handwerkers Sorgfaltspflichten verletzt haben. Maßgeblich ist vielmehr, ob es Sachgründe gibt, die aufgetretene Störung ihrem Verantwortungsbereich zuzurechnen. Das ist der Fall. Die Rechtsvorgänger der Beklagten waren diejenigen, die die Vornahme von Dacharbeiten veranlasst haben und die aus den beauftragten Arbeiten Nutzen ziehen wollten. Dass sie den Handwerker sorgfältig ausgesucht und ihm die konkrete Ausführungsart nicht vorgeschrieben haben, ändert nichts daran, dass sie mit der Beauftragung von Dacharbeiten eine Gefahrenquelle geschaffen haben und damit der bei der Auftragsausführung verursachte Brand auf Umständen beruhte, die ihrem Einflussbereich zuzurechnen sind.

Die Sache wurde an das Oberlandesgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Dieses hat zu klären, ob der geltend gemachte Anspruch der Höhe nach berechtigt ist.

Vorinstanzen
LG Magdeburg – Urteil vom 3. Juli 2015 – 10 O 1082/13

OLG Naumburg – Urteil vom 14. Januar 2016 – 4 U 52/15

Die hier maßgeblichen Vorschriften lauten
§ 86 VVG Übergang von Ersatzansprüchen

(1) 1Steht dem Versicherungsnehmer ein Ersatzanspruch gegen einen Dritten zu, geht dieser Anspruch auf den Versicherer über, soweit der Versicherer den Schaden ersetzt. 2Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Versicherungsnehmers geltend gemacht werden.

§ 906 BGB (Zuführung unwägbarer Stoffe)

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. (…)

(2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.

§ 1004 Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. (…)

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 09. Februar 2018

BGH-Urteil vom 9. Februar 2018 – V ZR 311/16

Bauen, bauen, bauen: Um der Wohnungsnot und steigenden Mieten entgegen zu wirken, müsse deutlich mehr gebaut werden – so der Tenor von Politik und Branchenverbänden. Eine Studie von Empira kommt allerdings zu einem anderen Ergebnis: Mehr Wohnungsneubau führe zu steigenden Mieten. Entscheidend für die Mietpreisentwicklung sei vielmehr die Entwicklung des Arbeitsmarktes.

Berlin, Leipzig, Erlangen: Städte mit einem dynamischen Arbeitsmarkt und einem hohen BIP weisen überdurchschnittliche Mietpreisanstiege auf. Die hohe Kaufkraft in diesen Regionen ist demnach ein entscheidender Faktor für steigende Wohnungspreise. Mehr Neubau wirkt dieser Entwicklung allerdings nicht entgegen, weil neue Wohnungen teurer vermietet werden als Bestandsobjekte. Dies hebe auch den durchschnittlichen Mietpreis an.

Der Schweizer Investmentmanager Empira untersuchte über zehn Jahre 80 deutsche Städte mit mehr als 70.000 Einwohnern. Das Unternehmen gibt jedoch zu bedenken, dass die Ergebnisse der Studie nur Anhaltspunkte sind und eine weitere qualitative Überprüfung der Preisentwicklung erforderlich sei.

Quelle:

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
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Chance vertan: Bundesrat verabschiedet sinnfreie Verordnung
Der Bundesrat verabschiedet heute die Verordnung zur Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), mit der die Versicherungs- und Weiterbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter näher ausgestaltet wird. Im Vergleich zum Ziel des zugrundliegenden Gesetzes ist die verabschiedete Verordnung allerdings nur eine leere Hülle.

„Nachdem bereits das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler den wichtigen Sachkundenachweis ausspart, lässt nun auch die Umsetzungsverordnung große Potenziale ungenutzt”, kritisiert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Obwohl sich alle Branchenvertreter von Immobilienverwaltern, Wohnungseigentümern, Mietern und Anwälten für eine Erhöhung des Verbraucherschutzes durch eine verbesserte Sachkunde und eine qualifizierte Weiterbildungspflicht ausgesprochen haben, wurden das Gesetz und im Anschluss die Verordnung von Beginn an konsequent geschwächt und ausgehöhlt. Der Gesetzgeber hat hier eine große Chance ungenutzt verstreichen lassen für mehr Verbraucherschutz und mehr Qualifikation.”

Ab dem 1. August 2018 sind Wohnimmobilienverwalter gesetzlich verpflichtet, sich in einem Umfang von 20 Stunden in drei Jahren weiterzubilden. Der Verordnungsentwurf sah vor, dass alle drei Kalenderjahre spätestens bis zum 31. Januar des jeweiligen Folgejahres eine Erklärung gegenüber dem Gewerbeamt darüber abgegeben werden muss, dass die Weiterbildungspflicht für den Gewerbetreibenden sowie seine Objektbetreuer abgeleistet wurde. Diese Regelung wurde nun durch den Bundesrat weiter erheblich abgeschwächt (BR-Drs. 93/1/18). So ist es in Zukunft nicht erforderlich, die Erklärung über die abgeleistete Weiterbildung unaufgefordert dem Gewerbeamt zu übermitteln und Nachweise vorzulegen. Stattdessen soll dies lediglich auf Nachfrage der Behörde erfolgen. „Der Kardinalfehler des Gesetzes war der Verzicht auf den Sachkundenachweis. Denn ohne eine vorherige Ausbildung – die ein Sachkundenachweis belegen würde – erscheint eine Weiterbildungspflicht systemwidrig. Mit dem Verzicht auf die regelmäßige Erklärung über erfolgte Fortbildungen wird die Weiterbildungspflicht nun zusätzlich geschwächt. Ganz abgesehen davon, dass eine Pflicht zur Weiterbildung von weniger als sieben Stunden jährlich nicht dem Umfang der Tätigkeit eines Verwalters entspricht”, konstatiert Kaßler.

Der Spitzenverband der Immobilienverwalter weist darauf hin, dass zwar einerseits die Bundesregierung die Wohneigentumsbildung für die Bürgerinnen und Bürger erleichtern will und hierfür verschiedene Instrumente im Koalitionsvertrag wie das Baukindergeld, eine Wohnungsbauprämie, ein Bürgschaftsprogramm oder Sonderabschreibungen verankert hat. Andererseits aber wird auf wirksame Maßnahmen zum Schutz der Eigentümer und Mieter verzichtet. „Immobilienverwalter müssen über 60 Gesetze und Verordnungen befolgen, was eine gute und aktuelle Sachkenntnis voraussetzt. Derzeit müssen sich deutsche Gerichte aber jedes Jahr mit 260.000 Verfahren zum Wohnungseigentums- und Wohnraummietrecht beschäftigen, was auch auf fehlendes Fachwissen zurückzuführen ist. Zudem sorgt fehlerhafte Verwaltung jedes Jahr für Schäden in Höhe von rund 200 Millionen Euro, die sich negativ auf die Vermögensbildung und die Altersvorsorge von Millionen Bürgerinnen und Bürgern auswirken”, erläutert der DDIV-Geschäftsführer.

Die geänderte Regelung zum Nachweis der absolvierten Weiterbildung kommt den Prüfbehörden, nicht aber dem Verbraucher entgegen. In welchem Umfang die Gewerbeämter künftig die Nachweise anfordern, bleibt abzuwarten. „Es ist aber davon auszugehen, dass die Behörden allenfalls bei konkreten Verdachtsfällen aktiv werden. Zudem ist es absurd anzunehmen, dass auch mit der Möglichkeit der Selbstschulung in den Unternehmen – also der Unternehmer schult seine Angestellten – sich die Qualifikation von Immobilienverwaltern signifikant erhöhen wird”, ist sich Kaßler sicher.

„Was helfen politische Absichtserklärungen für mehr Wohneigentum als Altersvorsorge und Vermögensaufbau, wenn der Werterhalt der Immobilie nicht geschützt wird? Wie sinnvoll ist eine finanzielle Starthilfe zum Kauf für Wohneigentum, wenn der Gesetzgeber die Folgen nicht bedenkt? Im übertragenen Sinn: Was hilft die Subvention des Staates bei der Anschaffung eines Autos, wenn er keine Ansprüche an die Wartung des Fahrzeuges stellt? In einer Autowerkstatt oder bei einer Prüforganisation kann der Verbraucher sicher sein, einen Meister oder einen Sachverständigen vorzufinden. Beim Kauf einer Immobilie weiß der Verbraucher nicht, was für ein Immobilienverwalter auf ihn wartet, der sein Vermögen treuhänderisch managt – und das über viele Jahre hinweg”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler abschließend.

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Das Bundesverfassungsgericht hat die Vorschriften für die Einheitsbewertung zur Berechnung der Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft: Sie verstößt gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Bis Ende 2019 soll sich die Politik auf eine Neuregelung einigen, die bis Ende 2024 in Kraft treten soll. Die nun diskutierten Modelle haben dabei unterschiedliche Auswirkungen auf Grund- und Hausbesitzer und Mieter.
Hintergrund
Die Höhe der Grundsteuer berechnet sich aus dem Einheitswert, dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz. Die Höhe des Steuermessbetrags wird dabei teilweise von den Ländern festgelegt, der Hebesatz fällt in die Verantwortlichkeit der Kommunen. Die sog. Einheitswerte, auf denen die Berechnungen basieren, stammen aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost). Dadurch werden die erheblichen Entwicklungen der vergangenen Jahrzehnte unberücksichtigt gelassen.
Die Grundsteuer deckt rund zehn Prozent der kommunalen Steuereinnahmen – insgesamt knapp 14 Milliarden Euro. Die Steuer wird dabei im Rahmen der Nebenkosten an Mieter weitergegeben.
Die Karlsruher Richter entschieden (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12)(Az. 1 BvL11/14 u. a.), dass die aktuellen Einheitswerte die Wirklichkeit nicht mehr abbilden und die Besteuerung daher verfassungswidrig sei. Bis 2019 muss sich der Gesetzgeber für ein neues Bewertungsmodell entscheiden – derzeit werden unterschiedliche Modelle diskutiert.
Kostenwertverfahren kritisch zu bewerten
Im Bundesrat haben sich alle Bundesländer mit Ausnahme von Hamburg und Bayern für das sog. Kostenwert-Modell ausgesprochen. Dabei wird bei allen Objekten der Bodenwert mit dem Bodenrichtwert angesetzt. Bei bebauten Grundstücken wird zusätzlich der Gebäudewert mit typisierten Baukosten herangezogen. Pauschale Herstellungskosten je Quadratmeter, differenziert nach Gebäudetypen, sowie eine Alterswertminderung sollen realistische Ergebnisse liefern.
Im Auftrag der Bundesarbeitsgemeinschaft der Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in der auch der DDIV Mitglied ist, wurde der im Bundesratsantrag vorgeschlagene Kostenwertansatz von Prof. Dr. Johanna Hey geprüft. Nach ihrer Auffassung ist das Kostenwertverfahren nicht geeignet, den verfassungswidrigen Zustand zu beseitigen. Die Direktorin des Instituts für Steuerrecht an der Universität Köln kommt zu dem Ergebnis, dass der im Gesetzentwurf konzipierte Kostenwertansatz verfassungswidrig und damit als Grundlage für die Neuregelung der Bemessungsgrundlage nicht geeignet ist. Ursächlich hierfür ist, dass auch im Kostenwertmodell keine realistischen Werte zugrunde gelegt werden, da beispielsweise durchgeführte Modernisierungen an Altbauten ebenso wenig berücksichtigt werden wie z. B. heruntergekommene Bauten jüngeren Datums.
Zudem haben Berechnungen im Auftrag des Hamburger Senats ergeben, dass durch das Kostenwert-Modell eine Verzehnfachung der Grundsteuer für eine Wohnung möglich ist. Für eine 123-Quadratmeter-Wohnung im Hamburger Stadtteil Harvestehude wären statt 651 Euro jährlich 15.256 Euro Grundsteuer zu berappen. Freilich wurde dabei mit einem gleichbleibenden Hebesatz gerechnet, der einen erheblichen Einfluss auf die letztendliche Steuerlast hat.
Zukunft der Grundsteuer

Das nunmehr ergangene Urteil des Bundesverfassungsgerichts bestätigt die Einschätzung von Prof. Dr. Hey, wonach das Kostenwertverfahren ebenfalls verfassungswidrig wäre, sofern es ausschließlich die historischen Herstellungskosten berücksichtigt und keine weiteren Investitionen abbildet. Eine Flächensteuer, orientiert an der Grundstücks- und Gebäudegröße, oder eine reine Bodensteuer, begrenzt auf Bodenrichtwerte, ist allerdings im Rahmen der Anforderungen des Gerichts durchaus möglich.
Gleichzeitig muss hinterfragt werden, welcher Zweck mit der Grundsteuer verfolgt werden soll. Denn eine Steuer, die ausschließlich an den Bodenwert anknüpft, wäre zwar in der Praxis einfach zu handhaben, spiegelt für die Gemeinde allerdings nicht den Aufwand der Erschließung wider. So ist die Erschließung eines Grundstücks mit einem Einfamilienhaus weitaus günstiger als bei einer Bebauung mit einem großen Mehrfamilienhaus – bei einer reinen Bodensteuer wäre das Steueraufkommen allerdings identisch. Eine Orientierung an der Grundstücks- und Gebäudegröße verspricht hingegen eine relativ unbürokratische Umsetzung, bei der gleichzeitig der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks Rechnung getragen wird.

Bund und Länder müssen nun schnell eine verfassungsgemäße Lösung auf den Weg bringen und gleichzeitig eine unbürokratische Übergangslösung umsetzen.

Quelle:
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Die Wohnungseigentümerversammlung bzw. Eigentümerversammlung ist das oberste Willensbildungs- und Beschlussorgan der Wohnungseigentümer, die hier über die Verwaltung ihres gemeinsamen Wohneigentums entscheiden. Sie wird durch das
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Das Leben im eigenen Einfamilienhaus gestaltet sich vergleichsweise einfach: Welche Eingangstür das Haus ziert, welche Pflanzen im Garten wachsen oder welchen Anstrich das Haus hat – das alles bestimmt der Hauseigentümer selbst. Besitzer von Eigentumswohnungen müssen sich jedoch mit den Eigentümern der anderen Wohnungen über Regelungen und Maßnahmen einigen, die alle
betreffen. Da die Interessen und Probleme der verschiedenen Eigentümer erheblich differenzieren können, sollte die Chance, Einfluss zu nehmen und mitbestimmen zu können, er­griffen werden. Die Eigentümerversammlung bietet dafür die passende Gelegenheit. Sie muss mindestens einmal im Jahr von der Hausverwaltung einberufen und durchgeführt werden.

Welche Themen gehören auf die Eigentümerversammlung?
Entscheidungen über Instandhaltung und Instandsetzung am Gebäude sowie bauliche Maßnahmen, Verwaltung und Regelungen zur Hausordnung gehören zu den wichtigsten Themen der Eigentümerversammlung.

Darüber hinaus werden die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan, die in der Regel von der Hausverwaltung vorgelegt werden, beschlossen. Aus der Aufstellung der erwarteten Einnahmen und Ausgaben und der Instandhaltungsrücklage errechnet sich auch das monatliche Hausgeld, das jeder Eigentümer bezahlen muss,
da­mit die Bewirtschaftung des Eigentums gewährleistet werden kann.

Die Eigentümerversammlung kann auch zur Klärung nachbarschaftlicher Konflikte genutzt werden. Probleme lassen sich hier mit einem einfachen Beschluss zur Hausordnung relativ leicht klären. Somit können sich Zwistigkeiten zwischen Nachbarn nicht zum Dauerstreit entwickeln.

Wie und wann wird die Versammlung einberufen?
Die Hausverwaltung muss in der Regel mindestens einmal im Jahr zu einer nicht öffentlichen Eigentümerversammlung einladen. Die gesetz­liche Mindestfrist für die Einberufung beträgt zwei Wochen. Es können aber divergente Regelungen in der
Gemeinschaftsordnung beschlossen werden, beispielsweise wenn viele Eigentümer weit entfernt wohnen. Die Ladungsfrist kann in besonders dringenden Fällen auch verkürzt sein.

Der Hausverwalter muss ebenfalls eine Eigentümerversammlung ein­berufen, wenn mindestens ein Viertel der Eigentümer diese verlangt. In der Gemeinschaftsordnung können jedoch auch für diesen Punkt andere Regelungen getroffen werden.

Die Einladung zur Eigentümerversammlung erfolgt in Textform, d.h. das Dokument benötigt im Gegensatz zur Schriftform keine eigenhändige Unterschrift des Verwalters oder Einberufenden. Demnach kann die Ein­ladung auch problemlos per E-Mail verschickt werden. Die Einladung muss alle Tagesordnungspunkte mit Erläuterungen enthalten, über die ein Beschluss gefasst werden soll. So ist gewährleistet, dass alle Eigen­tümer in der Lage sind, sich auf die Versammlung vorzubereiten.

Können Eigentümer nicht persönlich an der Versammlung teilnehmen, haben sie die Möglichkeit, einen Vertreter zu schicken. Für das Stimmrecht benötigt dieser jedoch eine schriftliche Vollmacht.

Was bedeuten Stimmrecht und Beschlussfähigkeit?
Wird innerhalb einer Eigentümer­versammlung abgestimmt, gilt in der Regel das Kopfprinzip. Dieses besagt, dass jeder Eigentümer eine Stimme hat, unabhängig von der Zahl oder Größe seiner Wohnungen im Haus. Üblich sind jedoch Regelungen nach dem Wertprinzip (abhängig von der Höhe der Miteigentumsanteile) oder nach dem Objektprinzip (auf jede Wohnung entfällt eine Stimme). In beiden Fällen ist es dann möglich, dass ein einzelner Eigentümer über die Stimmenmehrheit verfügt. Teilen sich mehrere Inhaber (z.B. Eheleute, Erbengemeinschaft) eine Wohnung, so besitzen diese dennoch nur eine Stimme.

Voraussetzung für die Beschlussfähigkeit – damit gültige Beschlüsse gefasst werden können – ist, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein müssen. Ist das nicht der Fall, wird eine Ersatzversammlung einberufen, die in jedem Fall beschlussfähig ist. In der Gemeinschaftsordnung können allerdings auch immer abweichende Regelungen getroffen werden, die dann bindend sind und über den gesetzlichen Regelungen stehen. Wird keine Beschlussfähigkeit erreicht, sind die
Entscheide anfechtbar. Auf die Beschlussfähigkeit muss daher nicht nur zu Beginn der Versammlung geachtet werden. Diese kann sich im weiteren Verlauf verändern, wenn beispielsweise Eigentümer frühzeitig den Versammlungsort verlassen oder
von einzelnen Beschlüssen ausgeschlossen sind.

In der Regel werden Beschlüsse mit der Mehrheit der Stimmen gefasst, d.h. wenn mehr als die Hälfte mit „ Ja“ stimmt. Entscheidungen über bau­liche Veränderungen benötigen jedoch die gesetzlich festgelegte Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Was gehört in das Protokoll der Eigentümerversammlung?
Von der Eigentümerversammlung muss ein schriftliches Protokoll erstellt
werden, das alle Beschlüsse und Inhalte nennt:
• Ort, Tag und Zeit der Versammlung,
• Feststellung der ordnungsgemäßen Ladung,
• Anzahl der anwesenden und vertretenen Mitglieder bzw. Anteile,
• Feststellung der Beschlussfähigkeit,
• alle Tagesordnungspunkte mit kurzer Darstellung der vorgetragenen Argumente,
• Beschlussergebnis mit Zahl der Ja- und Neinstimmen und der Enthaltungen,
• Unterschrift des Verwalters, des Beiratsvorsitzenden und
eines Wohnungseigentümers.

Die Erstellung übernimmt in der Regel der Hausverwalter.

Die Wohnungseigentümer haben das Recht, das Protokoll der Eigentümerversammlung einzusehen und innerhalb eines Monats anzufechten. Der Hausverwalter ist nicht verpflichtet, den Wohnungseigentümern das Protokoll zukommen zu lassen. Eine gesetzliche Frist zur Erstellung des Protokolls gibt es nicht. Es ist jedoch üblich, dass die Wohnungseigentümer dieses spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist erhalten.

Nach Ablauf eines Monats sind alle Beschlüsse gültig, auch wenn diese eventuell fehlerhaft sind. Eine Ausnahme dieser Regelung besteht nur, wenn Beschlüsse gegen unabdingbare Bedingungen des Gesetzes verstoßen.

Das Hausgeld, eine Art Nebenkostenabrechnung für Eigentümer, enthält Betriebskosten, Aus­gaben für die Verwaltung und die Instandhaltung des Gebäudes – z.B. Kosten für Wasser, Heizung, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr, Reinigung, Hausmeister, Fahrstuhl, Schornsteinfeger oder Gärtner. Einige der Posten können auf die Mieter umgelegt werden, andere müssen vom Vermieter übernommen werden. Ein Teil des Hausgeldes fließt in die Instandhaltungsrücklage. So können etwa Reparaturen bezahlt werden, die durch die Alterung des Gebäudes entstehen.
Die Verwaltung stellt einen Wirtschaftsplan auf, der als Grundlage für das Hausgeld dient und von der Eigentümerversammlung genehmigt werden muss. Mit Hilfe eines Verteilungsschlüssels werden die Kosten auf die Eigentümer umgelegt. Hier
ist der Miteigentumsanteil (Teil am gemeinschaftlichen Eigentum) ausschlaggebend.

Am Jahresende stellt der Hausverwalter eine Abrechnung zusammen – Überschüsse werden zurückgezahlt, fehlende Beträge müssen nachgezahlt werden.

Was genau ist der BVI? Und welche Vorteile bringt uns die Mitgliedschaft?

Vertretung, Vermittlung, Vertrauen
Der BVI ist der verantwortungsvolle und ehrenhafte Verband für den professionellen Immobilienverwalter, der sich auf zwei starke Säulen stützt: 1. Transparenz, Fairness und Exzellenz sowie 2. beruflicher Zusammenhalt und gleichberechtigter, freundschaftlicher Umgang.

Ziel des BVI ist die Qualitätssicherung und die stetige Optimierung unserer Leistungen. Mit seinem Handeln sorgt der Verband überdies für mehr Werte in unserer Branche.

Öffentlichkeitsarbeit, Weiterbildung und Qualitätssicherung
Der BVI vertritt uns kompetent und konsequent in der Öffentlichkeit. Er bietet uns ein vielfältiges Angebot zur Weiterbildung und Weiterentwicklung mit zahlreichen Seminaren und Veranstaltungen.

Wir profitieren vom Erfahrungsaustausch der Mitglieder untereinander und von der Beratung durch qualifizierte Partner aus unterschiedlichen Bereichen. Darüberhinaus haben wir Zugriff auf umfangreiche Arbeitshilfen. Das Mitgliedermagazin und
die Newsrubrik sorgen dafür, dass wir immer auf dem neuesten Stand im Bereich der Immobilienverwaltung bleiben.

Mitglied im BVI zu sein, ist zum Gütesiegel der Branche geworden. Unser professionelles Auftreten und Wirken wissen auch unsere Kunden zu schätzen. Schließlich sind im Verband die Besten der Besten organisiert.

Die hohen Energiestandards treiben die Baukosten in die Höhe – so häufig der Tenor. Ein vom Bundesverband Erneuerbare Energie (BEE) in Auftrag gegebenes Gutachten kommt zu einem anderen Schluss. Demnach liegen die energiebedingten Mehrkosten bei Mehrfamilienhäusern zwischen 2,1 und 3,3 Prozent.

Die Gutachter führen aus, dass von der 36-prozentigen Baupreissteigerung seit dem Jahr 2000 tatsächlich 30 Prozentpunkte nicht auf die verschärften Vorschriften zur Energieeffizienz zurückzuführen sind. Ursachen seien vielmehr die allgemeine Preisentwicklung und die gestiegenen Grundstückspreise. Zudem zeige die Baupraxis, dass auch über die EnEV 2016 hinausgehende Energiestandards mit marktüblichen Technologien erreichbar seien. Dies führen die Experten auch auf die Förderlandschaft der KfW-Bankengruppe zurück. So fördere die KfW mehr als die Hälfte des Wohnungsneubaus als KfW-Effizienzhaus.

Fazit: EnEV muss nicht entschärft werden
Aus wirtschaftlicher Sicht gibt es demnach keine Veranlassung, die Anforderung der EnEV für Neubauten abzusenken. Einen Rückgang der Bautätigkeit auf Grund höherer energetischer Anforderungen ist laut BEE-Gutachten nicht festzustellen.

Quelle:

Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
Leipziger Platz 9
10117 Berlin

Telefon: 030 3009679-0
Fax: 030 3009679-21
E-Mail: info@ddiv.de
Web: www.ddiv.de

Gewerbeanmeldung nach §34c
Wir gehen davon aus, dass Sie als professionell tätiger Immobilienverwalter Ihr Gewerbe bereits offiziell angemeldet haben. Sollte dies in Einzelfällen nicht erfolgt sein, holen Sie dies bitte so schnell wie möglich bei Ihrem zuständigen Gewerbeamt nach.

Erlaubnispflicht
Wer noch nicht als professioneller Immobilienverwalter tätig ist, aber seine Tätigkeit aufnehmen möchte, muss ab dem 01. August 2018 einen Antrag auf Erlaubnis stellen. Gewerbetreibende, die vor dem 01. August 2018 Wohnimmobilien verwaltet haben und diese Tätigkeit nach dem 01. August 2018 weiterhin ausüben wollen, sind verpflichtet, bis zum 01. März 2019 eine Erlaubnis zu beantragen. Bei welcher Behörde die Beantragung zu erfolgen hat, ist noch nicht abschließend geklärt und kann von Stadt zu Stadt und von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein.

Zur Einholung der Erlaubnis sind folgende Nachweise zu erbringen:

SCHUFA-Auskunft
Unbedenklichkeitserklärung des Finanzamts
Polizeiliches Führungszeugnis
Nachweis Vermögensschadenversicherung
Bitte beachten Sie, dass das zur Beantragung notwendige Formular höchstwahrscheinlich erst ab dem 01. Juni 2018 oder sogar noch später zur Verfügung stehen wird. Für Immobilienverwalter, für die die Übergangsfrist bis zum 01.März 2019 gilt, ist der sofortige Gang zur zuständigen Behörde zum jetzigen Zeitpunkt also weder notwendig noch zielführend.

Der Nachweis über eine ausreichende Vermögensschadenversicherung (Mindestversicherungssumme 250.000 Euro für jeden Versicherungsfall und 500.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres) sollte nach dem vorliegenden Verordnungsentwurf (§ 15a MaBV-E) zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht älter als drei Monate sein, sonst wird eine Erlaubnis nicht erteilt.

Weiterbildungspflicht
Dokumentations- und Erklärungspflicht
Der Weiterbildungsnachweis über 20 Stunden Weiterbildung innerhalb von drei Jahren muss nach neuesten Informationen aus dem Wirtschaftsministerium nicht mehr jährlich, sondern nur alle drei Jahre erbracht werden. Für bereits tätige Immobilienverwalter also das erste Mal also zum 31. Januar 2020. Dazu wird es ebenfalls ein Formular geben, das aber noch nicht final abgestimmt ist. Aller Voraussicht nach werden auf diesem Formular folgende Daten erhoben: Vorname und Name des Gewerbetreibenden bzw. des unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten des Gewerbetreibenden, Adresse, Telefonnummer, Fax, E-Mail, Bezeichnung der Weiterbildungsmaßnahme, Datum, Umfang und Anbieter der Weiterbildung.

Von der Fortbildungsverpflichtung befreit sind diejenigen, die einen Ausbildungsabschluss als Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau oder einen Weiterbildungsabschluss als Geprüfter Immobilienfachwirt oder Geprüfte Immobilienfachwirtin erworben haben. Für sie beginnt die Pflicht zur Weiterbildung drei Jahre nach Aufnahme ihrer Tätigkeit.

Informationspflicht gegenüber Auftraggeber
Auch das ist eine neue Information: Der Weiterbildungsnachweis muss gegenüber dem Eigentümer nur auf Nachfrage erfolgen. Wenn Sie Fragen Ihrer Eigentümer zuvorkommen möchten, können Sie Ihren Weiterbildungsnachweis auch auf Ihrer Unternehmenswebseite präsentieren.

Anforderungen an den Anbieter der Weiterbildung
Die Weiterbildungsmaßnahmen des BVI sind auf jeden Fall als Weiterbildungen im Sinne des neuen Gesetzes anzusehen. Wir empfehlen Ihnen also unsere interessanten und fachlich hochwertigen Veranstaltungen zu besuchen und dort Ihre Teilnahmebescheinigungen in Empfang zu nehmen.

Die finale Fassung der Rechtsverordnung, die die praktische Ausgestaltung des Gesetzes enthalten wird, wird voraussichtlich am 21. März vorliegen. Der BVI wird Ihnen spätestens zu diesem Zeitpunkt erneut aktuelle Informationen in dieser Sache zukommen lassen.

Quelle:
BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Littenstr. 10
10179 Berlin

Telefon: +49 30 308729-17
Telefax: +49 30 308729-19
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