DDIV fordert zeitnahe Umsetzung des Gesetzgebungsverfahrens zur Einführung von Zulassungsvoraussetzungen für Immobilienverwalter
Eine Umfrage des DDIV unter 400 Unternehmen ergab, dass Wohnungseigentümern jährlich finanzielle Schäden von bis zu 25 Millionen Euro entstehen. Zurückzuführen ist dies oft auf eine unprofessionelle und fehlerhafte Immobilienverwaltung. Weitere 55 Millionen Euro kostet die Aufarbeitung von mangelhaften WEG-Unterlagen bei Übernahme durch eine neue Verwaltung. In 94 Prozent aller Fälle kam es dabei bereits zu Schadensersatzforderungen und in 16 Prozent sogar zu Strafanzeigen gegen die Vorverwaltung. Der DDIV fordert daher im Vorfeld einer öffentlichen Anhörung im Deutschen Bundestag am 29. März einen raschen Abschluss des laufenden Gesetzgebungsverfahrens.

Die treuhänderische Immobilienverwaltung soll Vermögen sichern und erhalten. Oft handelt es sich dabei um die Altersvorsorge von Millionen Wohnungseigentümern. In zunehmendem Maß haben sich dabei in den letzten Jahren die Anforderungen an die Tätigkeit des WEG- und Mietverwalters signifikant erhöht. Neben juristischen, technischen und finanziellen Kenntnissen müssen Immobilienverwalter weit über 60 Gesetze und Verordnungen in der Praxis beachten, welche durch den Gesetzgeber fortlaufend novelliert werden. Bisher gibt es für die Tätigkeit des Verwalters keine Mindestanforderungen, was zunehmend dazu führt, dass gesetzgeberische Vorgaben nicht vollumfänglich umgesetzt werden – zum Nachteil von Eigentümern und Mietern. Die Bundesregierung hat daher im vergangenen Jahr einen Gesetzentwurf vorgelegt, um Grundqualifikationen für die Verwalterbranche festzulegen und den Verbraucherschutz zu erhöhen.

Schadenhöhe und Ursachen
In der politischen Diskussion wird dabei immer wieder die Frage gestellt, wie hoch der Schaden für den Verbraucher durch unprofessionelle Verwaltungen sein kann. Der DDIV hat daher im Vorfeld einer öffentlichen Anhörung im Deutschen Bundestag am 29. März zum Gesetzgebungsverfahren als berufener Sachverständiger eine Umfrage unter 400 Verwaltungen durchgeführt, um belastbare Daten vorzulegen. Die Ergebnisse sind alarmierend! Nahezu 80 Millionen Euro müssen Eigentümer und Verwalter jährlich zusätzlich aufbringen, um fehlende Sachkunde und Missmanagement auszugleichen.

Immer häufiger finden dabei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nur schwer eine professionelle Verwaltung. Weit über 80 Prozent der befragten 400 Unternehmen bewerben sich nicht aktiv bei Wohnungseigentümergemeinschaften. Mehr als 50 Prozent der Verwaltungen reagieren zudem nicht auf Anfragen von Eigentümergemeinschaften und verweigern sich einem Auswahlverfahren. Die Gründe dafür sind vielschichtig. Knapp 74 Prozent lehnen WEG ab, da sie ein zu hohes Konfliktpotential sehen; 66 Prozent erachten die WEG mitunter als zu klein und über 63 Prozent können nicht auskömmlich mit der angebotenen Vergütung wirtschaften.

Knapp 34 Prozent der Unternehmen lehnen WEGs wegen unqualifizierten Vorverwaltungen ab. Wenn es zur Übernahme einer WEG trotz unqualifizierter Vorverwaltung kam, stellten die Unternehmen fest, dass die häufigsten Fehlerquellen eine unkorrekte Buchführung (76 Prozent), ein Instandhaltungs-und Sanierungsstau (75 Prozent), nicht umgesetzte Beschlüsse der Eigentümer (68 Prozent) und die Nichteinhaltung von gesetzlichen Auflagen (57 Prozent) waren. Auch wurde oft eine fehlerhafte Beschlussfassung (52 Prozent), fehlende Abrechnungen (48 Prozent) und Mängel bei der Beschlusssammlung (35 Prozent) identifiziert.

Die Aufbereitung fehlerhafter Unterlagen nach einer WEG-Übernahme beanspruchte durchschnittlich 51 Arbeitsstunden. Dabei erhielten nur 30 Prozent der Verwaltungen diesen Mehraufwand vergütet, welcher sich auf 55 Millionen Euro jährlich summiert.

Schadenersatzforderungen und Strafanzeigen
Bei Übernahme einer Eigentümergemeinschaft setzte in der Vergangenheit jede zweite Verwaltung bereits einen außergerichtlichen Schadensersatz gegen den Vorverwalter durch. 43 Prozent strengten zudem einen gerichtlichen Schadenersatz an. 16 Prozent der Unternehmen stellten mindestens schon einmal eine Strafanzeige gegen den Vorverwalter wegen unsachgemäßer Immobilienverwaltung. Zum Erfolg führten die Maßnahmen insgesamt bei rund 44 Prozent der Befragten.

Die befragten Unternehmen gaben aber auch selbstkritisch an, dass sie sich selbst mindestens einmal mit Forderungen nach außergerichtlichem Schadensersatz (37 Prozent), gerichtlichem Schadensersatz (33 Prozent) und Strafanzeigen (12 Prozent) konfrontiert sahen.

„Die Ergebnisse zeigen, dass der Gesetzgeber handeln muss. Die Regel- und Gesetzesdichte ist enorm hoch. Technische Fortentwicklungen und neue Handlungsfelder wie Digitalisierung, E-Mobilität und Energiewende stellen unsere Branche in immer kürzeren Intervallen vor neue Herausforderungen. Ohne ein Mindestmaß an Qualifikation und Weiterbildung für den Immobilienverwalter setzt die Bundesregierung die Altersvorsorge von Millionen Wohnungseigentümern weiter auf’s Spiel″, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Quelle:
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)
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Es ergänzt die allgemeinen Regelungen des Werkvertragsrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch um spezifische Regelungen des Bauvertragsrechts – unter anderem mit einem eigenen neuen Verbraucherbauvertrag. So soll der private Bauherr gegenüber dem Auftragnehmer Änderungswünsche zur Bauausführung einseitig anordnen können. Außerdem regelt das Gesetz das Kündigungs- und Widerrufsrecht klarer.

Gewährleistung bei mangelhaftem Baumaterial
Weiterer Bestandteil ist die Anpassung des Kaufvertragsrechts an die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs. Dabei geht es um die Gewährleistung bei mangelhaftem Baumaterial. In diesem Fall ist nach bisher geltendem Recht der ausführende Handwerker verpflichtet, das mangelhafte Material wieder auszubauen und durch fehlerfreies zu ersetzen. Der Handwerker kann gegenüber dem Händler, von dem er das mangelhafte Material bezogen hat, nur dessen Ersatz verlangen. Auf den Kosten für den Aus- und Wiedereinbau bleibt er sitzen. Dies soll mit dem Gesetz zugunsten des Handwerkers geändert werden, heißt es in der Gesetzesbegründung.

Verkündung und Inkrafttreten
Das Gesetz wird nun über die Bundesregierung dem Bundespräsidenten zur Verkündung vorgelegt. Es soll im Wesentlichen zum 1. Januar 2018 in Kraft treten.

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BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
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Das Bundesbauministerium, das Bundesinnenministerium und die KfW weiten die Förderung für Wohneigentümer und Mieter, die die eigenen vier Wände gegen Einbrüche sichern wollen, aus. Seit dem 21. März werden auch kleinere Sicherungsmaßnahmen gefördert: Ein Zuschuss kann dann bereits ab einer Investition in Höhe von 500 EUR bei der KfW beantragt werden, bislang lag die Mindestinvestitionssumme bei 2.000 EUR. Die Höhe des Zuschusses liegt bei 10% der investierten Mittel und beträgt künftig folglich mindestens 50 EUR. Wie bisher sind bei entsprechend aufwendigen Einbruchschutzmaßnahmen bis zu 1.500 EUR KfW-Zuschuss möglich.

Im vergangenen Jahr hat die KfW mehr als 40.000 Förderzuschüsse für Einbruchschutz ausgereicht, mittels derer in rund 50.000 Wohneinheiten verschiedene einbruchhemmende Maßnahmen realisiert wurden. Seit 1.4.2016 können nicht nur Zuschüsse, sondern auch Förderkredite mit günstigen Zinssätzen für Investitionen in den Einbruchschutz beantragt werden. Hauptsächlich wurden einbruchhemmende Haus- und Wohnungstüren sowie Nachrüstsysteme für Fenster eingebaut. Seit November 2016 können private Bauherren und Mieter online ihren Förderantrag bei der KfW stellen und erhalten in wenigen Augenblicken ihre Förderzusage.

Informationen zu den Fördermöglichkeiten sind auf den Internetseiten: www.kfw.de/zuschussportal oder unter www.kfw.de/einbruchschutz

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Die Zivilkammer 67 des Landgerichts hat mit einem am 9. März 2017 verkündeten Urteil in zweiter Instanz entschieden, dass die in einem Mietvertrag verwendete Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ unwirksam sei, sofern sich aus dem Mietvertrag kein Anhalt dafür ergebe, dass dem Mieter dafür ein entsprechender (finanzieller) Ausgleich gewährt werde.
Die Parteien des Rechtsstreits hatten im Jahr 2001 einen Mietvertrag geschlossen, den sie im Jahr 2015 einvernehmlich beendeten. Der beklagte Mieter gab die Wohnung unrenoviert an die klagende Vermieterin zurück. Diese begehrte mit ihrer Klage u.a. Schadensersatz in Höhe von ca. 3.700,00 EUR für unterlassene Schönheitsreparaturen.
Bereits in erster Instanz vor dem Amtsgericht Wedding hatte die Vermieterin mit ihrer Klage keinen Erfolg. Das Landgericht wies nun die Berufung der Vermieterin zurück. Die Kammer ließ offen, ob die angemietete Wohnung zu Vertragsbeginn tatsächlich unrenoviert oder – dem Vortrag der Vermieterin entsprechend – renoviert war. Selbst wenn man davon ausgehe, dass der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung erhalten habe, sei die Formularklausel, durch die die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, uneingeschränkt auf den Mieter abgewälzt werde, unwirksam.
Nach dem Gesetz sei die kundenfeindlichste Auslegung zu wählen. Die Klausel könne so verstanden werden, dass ein Mieter, der während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nicht ausführe, obwohl diese fällig seien, deshalb gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Gewährleistung wie zum Beispiel Minderung habe. Nach den gesetzlichen Regelungen sei dies unwirksam, da zwingend untersagt sei, zum Nachteil des Mieters Abweichendes zu vereinbaren.
Dieser Wertung stehe nicht entgegen, dass der Gesetzgeber in engen Grenzen es für zulässig erachtet habe, die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Denn diese Grenzen seien nicht näher definiert worden und ein entsprechender Wille des Gesetzgebers sei auch nicht in den gesetzlichen Regelungen zum Ausdruck gekommen.
Zudem benachteilige die Klausel den Mieter unangemessen, sofern der Vermieter ihm für die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen keinen angemessenen Ausgleich gewähre. Dies sei vorliegend der Fall. Ein solcher Ausgleich müsse klar und deutlich vereinbart sein. Aus dem Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages könne jedoch kein solcher Rückschluss gezogen werden.
Die Kammer hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, soweit es um die Kosten wegen der unterlassenen Schönheitsreparaturen geht.

Amtsgericht Wedding, Urteil vom 17. November 2016, Aktenzeichen 17 C 568/15
Landgericht Berlin, Urteil vom 9. März 2017, Aktenzeichen 67 S 7/17

Die Deutschen sind eine Nation von Mietern. Nur 45 Prozent wohnen in den eigenen vier Wänden – im Vergleich der OECD-Staaten liegt Deutschland damit auf dem vorletzten Platz. Eine besonders hohe Eigentumsquote gibt es dagegen in der Slowakei und in Litauen. In diesen Ländern leben 90 Prozent der Bevölkerung im Wohneigentum.

Mit 60 Prozent ist der Anteil der deutschen Eigentümer im Saarland am höchsten. In Berlin können dagegen nur rund 14 Prozent eine Wohnung oder ein Haus ihr Eigen nennen. Trotz steigender Mieten und des weiterhin anhaltenden Immobilienbooms – insbesondere in Städten – und der nach wie vor günstigen Finanzierungskonditionen stagniert die Wohneigentumsquote in Deutschland seit mehr als zehn Jahren. In anderen europäischen Staaten liegt diese Quote oftmals bei weit mehr als 60 Prozent.

Übrigens: nur die Schweizer mieten noch mehr: nur rund 40 Prozent unserer Nachbarn leben in den eigenen vier Wänden.

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Die niedersächsische NBank finanziert mit einem Landesbürgschaftsprogramm energetische und altersgerechte Sanierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und eröffnet Eigentümergemeinschaften somit überhaupt erst den WEG zu umfangreichen Modernisierungen.

Für die rund 677.000 WEG in Niedersachsen war es bisher schwierig, einen Kredit für Sanierungen oder Umbauarbeiten zu erhalten. Viele Kreditinstitute lehnen Eigentümergemeinschaften oft ab, da der Aufwand für die Besicherung des Darlehens und auch das Kreditausfallrisiko als zu hoch eingeschätzt werden. Die Folge: notwendige Sanierungsmaßnahmen blieben auf der Strecke und das Bundesland kämpft mit einem erheblichen Sanierungsstau in WEG.

Bürgschaft wird vom Verwalter beantragt
Die Bürgschaft der Landesbank wird vom Immobilienverwalter gemeinsam mit dem Kreditinstitut direkt bei der NBank beantragt. Das Land übernimmt bis zu 80 Prozent des Darlehensbetrages. Maximal erhältlich sind 25.000 Euro je Wohneinheit. Eine dingliche Absicherung im Grundbuch ist nicht erforderlich. Wichtig: die Antragsstellung muss spätestens vor Abschluss der Sanierungsarbeiten erfolgen.

Alle Informationen zum Bürgschaftsprogramm sind auf den » Webseiten der Landesbank abrufbar…

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Das Gebäudeenergiegesetz ist erst einmal vom Tisch. Der Entwurf wurde auf Drängen der CDU/CSU-Bundestagsfraktion nicht in der gestrigen Kabinettssitzung, wie ursprünglich vorgesehen, verabschiedet. Die Unionsfraktion kritisiert u. a. den geplanten Niedrigstenergiestandard Effizienzhaus 55 für Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand, der mit den Geboten der Wirtschaftlichkeit nicht vereinbar sei und dem Ziel, verlässliche Rahmenbedingungen für bezahlbares Bauen und Wohnen zu gewährleisten, widerspreche. Eigentlich sollte das Gesetz noch im Februar verabschiedet werden und im Januar 2018 in Kraft treten.

Der Gesetzentwurf aus dem Bundeswirtschafts- und Bundesumweltministerin sah u. a. vor, das Energieeinsparrecht für Gebäude mit der Zusammenlegung von EnEG, EEWärmeG und EnEV zu vereinheitlichen. Darüber hinaus sollte die Berechnung der Primärenergiefaktoren unter Berücksichtigung der Klimawirkung einzelner Energieträger sowie deren Beitrag zu einer nachhaltigen Energieversorgung weiterentwickelt werden. Der Ausstellung von Energieausweisen sollte in Zukunft eine Vor-Ort-Begehung, mindestens jedoch die Analyse geeigneter Bildaufnahmen vorausgehen.

Immobilienwirtschaft will nachbessern
Bereits im Vorfeld wurde Kritik laut. So erachtet die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), in der auch der DDIV vertreten ist, insbesondere die Festlegung des Energieeffizienzhausstandards 55 für neu zu errichtende Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand für nicht zielführend. „Diese strikte Verschärfung kann zu einer Verteuerung der Herstellungskosten führen und sollte sehr gründlich in Bezug auf die Wirtschaftlichkeit geprüft werden. Der Gebäudesektor ist zwingend auf praxisnahe Berechnungen und realistische Amortisationszeiten angewiesen”, so Andreas Ibel, Vorsitzender der BID. Demgegenüber begrüßt das Bündnis den Verzicht auf eine Verschärfung des Neubaustandards für Wohngebäude. Das Verbändebündnis rät in seiner Stellungnahme dazu, den bisherigen EnEV 2016-Standard beizubehalten und außerdem frühzeitig auch Eigentümer- und Nutzerperspektiven über die wohnungs- und immobilienwirtschaftlichen Verbände in die Weiterentwicklung des GEG einfließen zu lassen.

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Die an den Vermieter zu zahlende Entschädigung richtet sich vielmehr nach der aktuellen Marktmiete. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 17/16).

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Dessen Höhe ergibt sich aus dem an jeden Beschäftigten ausgezahlten Entgelt des abgelaufenen Kalenderjahres. Die VBG erhebt einen Mindestbeitrag, der in den Jahren 2011 und 2012 bei 50 Euro und in den Jahren 2013 bis 2015 bei 48 Euro lag. Dies wurde in der Vergangenheit vom VBG-Vorstand festgelegt.

Diese gängige Praxis der gesetzlichen Unfallversicherungen hat das Bundessozialgericht mit Urteil vom 4. Dezember 2014 (Az. B 2U 11 /13 R) für unzulässig erklärt: Wenn ein Mindestbeitrag erhoben werden soll, ist dessen Höhe nicht vom Vorstand sondern von der Vertreterversammlung in der Beitragssatzung zu regeln. Die VBG hat mittlerweile für die Jahre ab 2014 die Höhe des Mindestbeitrags durch Satzung geregelt. Auf Grund der Verjährungsfristen sind Rückerstattungsansprüche für die Zeit vor 2012 nicht mehr zu erheben. Das heißt für Verwalter: Die Beitragsbescheide der Jahre 2012 und 2013 sind dahingehend zu überprüfen, ob der Mindestbeitrag erhoben wurde. In diesen Fällen kann bei der VBG die Erstattung der Differenz zwischen den Mindestbeiträgen und den rechnerischen Beiträgen beantragt werden.

Den Urteilstext zu BSG Az. B2 U11/13 R vom 4. Dezember 2014 finden Sie unter: http://juris.bundessozialgericht.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bsg&Art=en&nr=13752

uf längere Sicht lebt es sich günstiger in den eigenen vier Wänden. Dies bestätigt eine aktuelle Analyse des Forschungsinstituts empirica und der LBS Reserach. Auch wenn die Anfangsbelastung der „Neueigentümer” anfänglich höher ist als die Wohnkosten von Mieterhaushalten, konstatieren die Forscher: Eigentum schlägt Miete.

Ist die Immobilie erst einmal schuldenfrei müssen Wohneigentümer demnach nur noch etwa jeden sechsten Euro fürs Wohnen aufbringen, Mieter fast jeden dritten. Während Mieterhaushalte mit steigenden Mieten konfrontiert sind, sinken die Ausgaben der Wohneigentümer insbesondere durch die regelmäßige Kredittilgung stetig.

Kostenvorteile von Mietern schmelzen dahin
Dies verdeutlichen auch die Zahlen der Untersuchung: unter 40-Jährige geben durchschnittlich 619 Euro monatlich für die Miete aus. Eigentümer gleichen Alters müssen tiefer in die Tasche greifen und rund 729 Euro im Monat „berappen”. Hat man das Rentenalter erreicht, wendet sich das Blatt jedoch. So beträgt die Miete der über 64-Jährigen im Schnitt 688 Euro – etwa ein Drittel des verfügbaren Einkommens im Ruhestand. Die Wohnkosten eines Eigentümers belaufen sich dann auf nur noch 499 Euro monatlich. Sind die eigenen vier Wände schuldenfrei, reduzieren sich die Ausgabe auf 386 Euro. Kostenvorteil: Eigentümer!

Mehr Geld im Alter
Eigentümer profitieren zudem von einem „Mehr” an Wohnqualität und verfügen u. a. über größere Wohnflächen und eine bessere Ausstattung. Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, muss sich zudem keine Gedanken um steigende Mieten oder gar Verdrängung aus dem Kiez machen, so die Forscher. Der entscheidende Vorteil der schuldenfreien Eigentümer ist jedoch die sog. „Liquiditätsrente”. Ihnen stehen über 300 Euro im Monat mehr für Ausgaben zur Verfügung als Rentnern, die zur Miete wohnen.

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