Vermieter, die die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr abrechnen, müssen sicherstellen, dass die Abrechnung bis zum 31. Dezember beim Mieter ankommt. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, bleibt er auf Nachforderungen sitzen. Grundsätzlich gilt: Sind Vorauszahlungen mit dem Mieter vereinbart, muss einmal jährlich abgerechnet werden.

Nach Angaben von Haus & Grund genügt es nicht, die Abrechnung rechtzeitig abzusenden. Im Zweifel muss der Vermieter den rechtzeitigen Zugang nachweisen. Wenn die Post an der verzögerten Zustellung der Abrechnung schuld ist, wird dieses dem Vermieter zugerechnet. Als verspätet zugegangen gilt eine Abrechnung beispielsweise auch, wenn sie am Stichtag nach 18 Uhr in den Briefkasten des Wohnungsmieters eingeworfen wurde. Es wird in diesem Fall davon ausgegangen, dass der Mieter dann keine Möglichkeit hat, die Abrechnung rechtzeitig zur Kenntnis zu nehmen. Da am 31. Dezember in der Regel nur am Vormittag gearbeitet wird, sollte die Abrechnung an diesem Tag bis zum Mittag in den Briefkasten eingeworfen werden –18 Uhr ist diesem Fall zu spät.

Haus & Grund rät Vermietern, die es eilig haben, einen Boten mit der Zustellung zu beauftragen. Im Streitfall muss der Bote bezeugen, wann er dem Mieter die Abrechnung übergeben oder in dessen Briefkasten eingeworfen hat.

Quelle: http://www.hausundgrund.de/presse_1072.html

Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss; unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.

 

In dem zugrunde liegenden Verfahren bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst aus zwei Einheiten im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Der Rechtsvorgänger der Klägerin baute seine Kellerräume nachträglich aus. Sie bilden seit einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit. Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert. Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss. Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von 85.000 €. Diese weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.

 

Das Amtsgericht hat die Beklagten – dem Antrag der Klägerin entsprechend – verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung durch die Wohnungseigentümer und (zu diesem Zweck) der Bildung einer Sonderumlage von rund 54.500 € zuzustimmen sowie Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung zu zahlen. Ferner hat es die Pflicht der Beklagten zum Ersatz künftiger Schäden der Klägerin festgestellt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen; es war der Ansicht, die Kostenbelastung überschreite die „Opfergrenze“ der betagten und finanzschwachen Beklagten, deren Wohneinheiten auch ohne die begehrte Sanierung nutzbar seien. Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat hat das Urteil aufgehoben.

 

Er hat entschieden, dass die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen kann. Jeder Wohnungseigentümer kann die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Anders liegt es aber dann, wenn – wie hier – die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist. Denn infolge der sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Wohnung der Klägerin unbewohnbar. Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer ist in solchen Fallkonstellationen kein Raum. Dies liefe der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider. Zudem müsste die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Die Wohnungseigentümer müssen anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie der Kellergeschosswohnung zugutekommt.

 

Im Hinblick auf die Schadensersatzansprüche hat der V. Zivilsenat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Entschieden hat er aber, dass eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt. Eine Haftung kann diejenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

 

Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14

 

AG Andernach – Urteil vom 28. November 2012 – 60 C 598/10 WEG

 

LG Koblenz – Urteil vom 16. Dezember 2013 – 2 S 74/12

 

Karlsruhe, den 17. Oktober 2014

 

Quelle: Bundesgerichtshof.de

Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. setzt sich seit seinem Bestehen für die Einführung von Mindestvoraussetzungen zur Ausübung der Verwaltertätigkeit ein. Diese Bemühungen sind nun endlich von Erfolg gekrönt. Denn wie die Bundesregierung im Rahmen eines Expertengesprächs ankündigte, wird sie wahrscheinlich bis Ende November 2014 einen Vorschlag zur Umsetzung der im Koalitionspapier festgelegten Zugangsvoraussetzungen vorlegen. Als sicher gelten die Einführung eines Sachkundenachweises und der Vermögensschadenhaftpflicht-Versicherung. Beide Forderungen sind im BVI bereits seit Jahren umgesetzt. Zusätzlich fordert der BVI zur Aufnahme in den Verband den Nachweis einer Betriebshaftpflicht- und Vertrauensschadenversicherung. Beide Versicherungspflichten wurden von dem rund 50 Experten umfassenden Gremium zwar diskutiert, ihre Einführung soll aber lediglich geprüft werden.
Die Zugangsvoraussetzungen sollen in der Gewerbeordnung festgeschrieben werden. Damit obliegt die Federführung des Projekts dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie in enger Zusammenarbeit mit dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit. Das nächste Expertengespräch wird Ende November 2014 stattfinden. Der BVI wird dann erneut zum Dialog vor Ort sein.

Klagewelle zur Vergleichsmiete erwartet

„Die Mietpreisbremse wird dem Wohnungsmarkt schaden und den bedürftigen Wohnungssuchenden nicht helfen“, so kommentiert Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann die Einigung zwischen Union und SPD auf Details zur Begrenzung von Mieterhöhungen bei neuen Mietverträgen. Gleichzeitig warnte Kornemann vor einer Klagewelle zur Vergleichsmiete.

Die Koalitionäre hätten es versäumt, die Mietpreisbremse nur dort zuzulassen, wo es mit einem qualifizierten Mietspiegel eine für jedermann rechtssichere Quelle zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt. „Wir rechnen mit bis zu 150.000 zusätzlichen Streitigkeiten pro Jahr zwischen Mietern und Vermietern“, prognostiziert Kornemann. Zudem halte er die Mietpreisbremse für einen verfassungswidrigen Angriff auf das private Eigentum. „Neueste Untersuchungen zeigen, dass die privaten Vermieter heute schon mit ihren Wohnungen meist keinen Gewinn oder gar Verluste erwirtschaften. Die Mietpreisbremse verschärft diese prekäre Lage von Millionen Vermietern“, sagte Kornemann.

 

Quelle: Pressemitteilung vom 23.09.2014 / Haus & Grund Deutschland

Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen
Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen.

Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht anders als bei Ansprüchen gemäß §1004 BGB
eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß §
823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 17. Dezember 2010 V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 f.).

BGH, Urteil vom 7. Februar 2014 – V ZR 25/13 – LG Hamburg
AG Hamburg – Wandsbek

Quelle: Bundesgerichtshof.de

Der Beklagte mietete ab dem 1. März 2010 eine Eigentumswohnung des Klägers. In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll ist vermerkt, dass dem Beklagten zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31. Mai 2010. Der Beklagte gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem der Kläger die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Beklagte den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Kläger hat den verlangten Betrag nicht gezahlt; die Schließanlage wurde bis heute nicht ausgetauscht.

Der Kläger begehrt vom Beklagten unter Abzug von dessen Mietkautionsguthaben Zahlung von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und ausgeführt, der Beklagte habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Dem Kläger sei durch die Inanspruchnahme seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden, der die Kosten der Erneuerung der Schließanlage umfasse, weil diese aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt sei. Es komme aber nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies auch nur beabsichtigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB* könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehlt es hier.

* § 249 Abs. 2 BGB

„Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen.“

Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13

AG Heidelberg – Urteil vom 31. August 2012 – 27 C 221/10

LG Heidelberg – Urteil vom 24. Juni 2013 – 5 S 52/12

 

Quelle: Bundesgerichtshof.de

Kann die Wohnung eines WEG-Verwalters ein unzumutbarer Ort für eine Wohnungseigentümerversammlung sein? Mit dieser Frage hatte sich das Amtsgericht Büdingen zu befassen und entschied, dass die Wohnung des Verwalters dann ein ungeeigneter Ort für eine Eigentümerversammlung ist, wenn zwischen dem Verwalter und einem Wohnungseigentümer erhebliche Differenzen bestehen.

Der Fall

Die Verwalterin hat eine Eigentümerversammlung für März 2012 in der Wohnung ihres Ehemanns, einem Miteigentümer der von ihr verwalteten Wohnungsanlage, einberufen; bereits im Jahr 2008 fand dort schon einmal eine Versammlung statt. Die Wohnungseigentümerin schrieb daraufhin die Verwalterin an und teilte ihr ihre Bedenken hinsichtlich des Versammlungsortes mit. Denn zwischen der Verwalterin und der Wohnungseigentümerin bestehen seit Jahren Differenzen über die Art und Weise der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nachdem die Versammlung dann trotzdem – ohne die Wohnungseigentümerin – stattfand, hat sie alle dort gefassten Beschlüsse angefochten, da für sie der Versammlungsort unzumutbar war.

Die Entscheidung

Das Gericht hat der Wohnungseigentümerin Recht gegeben und entschied, dass alle von den Wohnungseigentümern in der Versammlung getroffenen Beschlüsse ungültig sind und zwar bereits wegen der Auswahl des Versammlungsortes.

Damit nämlich allen Wohnungseigentümern die Teilnahme ermöglicht und nicht erschwert wird, muss der Ort der Eigentümerversammlung verkehrsüblich zu erreichen und den Wohnungseigentümern zumutbar sein. Jedoch war der Versammlungsort für die klagende Wohnungseigentümerin unzumutbar. Da seit längerem Differenzen zwischen ihr und der Verwalterin bestehen, hätte die Eigentümerversammlung an einem neutralen Ort stattfinden müssen und gerade nicht in der Wohnung der Verwalterin und ihres Ehemanns. Unerheblich ist, dass die Versammlung in der Vergangenheit schon einmal in dieser Wohnung stattgefunden hat. Denn die Gründe, aus den es der Wohnungseigentümerin nicht zumutbar ist, die Wohnung aufzusuchen, ergeben sich erst aus den mittlerweile bestehenden Differenzen zwischen der Wohnungseigentümerin und der Verwalterin.

(AG Büdingen, Urteil vom 07.04.2014, Az. 2 C 359/12)

Dass die Wohnnebenkosten steigen, ist nicht neu. Dass sie aktuell aber mit knapp zwei Drittel der Miete zu Buche schlagen, schon. Das nämlich zeigt der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes, nach dem Mieter durchschnittlich 2,20 Euro pro Quadratmeter im Monat für Heizung und Warmwasser aufbringen müssen. Zählt man sämtliche andere Nebenkosten, wie beispielsweise Grundsteuer, Treppenhausreinigung, Gartenpflege oder auch Kabelfernsehen hinzu, kann es laut Mieterbund sogar zu einem Wert von 3,19 Euro pro Quadratmeter und Monat kommen. In regionalen Spitzen, wie beispielsweise in Hamburg sogar zu einem Wert von 3,22 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Regionale Unterschiede bei der dritten Miete: Zwischen Ost und West gibt es mittlerweile nur noch minimale Unterschiede bei den Betriebskosten. So liegen diese in Ostdeutschland bei durchschnittlich 2,22 Euro pro Quadratmeter und Monat, im Westen liegen sie um 2 Cent höher. Die Höhe der Zusatzkosten wird hauptsächlich durch klimatische Einflüsse und starke Preisunterscheide bei Öl, Gas und Fernwärme bestimmt. Die aktuelle Erhebung des Betriebskostenspiegels hat erstmals auch hier unterschieden. Die durchschnittlichen Heizkosten lagen 2012 bei 1,16 Euro pro Quadratmeter und Monat. Wer mit Gas heizte, zahlte mit 1,13 Euro etwas weniger. Der Preis für Fernwärme ist mit 1,24 Euro gestiegen. Ebenso, wie das Heizen mit Öl. Dafür musste der Mieter sogar 1,31 Euro pro Quadratmeter und Monat aufbringen.

Vor dem Hintergrund dieser enormen Belastung kritisiert der DDIV die geplante Mietpreisbremse als falsches und einseitiges Mittel, um den Mieter zu entlasten. Sinnvoller ist es, und das belegen die aktuellen Zahlen des Mieterbundes, sich aktiv um Lösungen bei den steigenden Energiekosten zu bemühen. Hier sollte Entlastung für den Verbraucher, ganz gleich ob Mieter oder Eigentümer, geschaffen werden.

Dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes liegen die Abrechnungsdaten des Jahres 2012 zu Grunde.

 

Auch wenn der Bundesrat eine Ausnahmeregelung beschlossen hat, nach der Spiele der WM in Brasilien auf öffentlichen Plätzen und in Kneipen auch zu später Stunde noch auf Großleinwänden verfolgt werden dürfen, so gilt das nicht für den heimischen Garten oder den Balkon. Fühlen sich Anwohner von jubelnden Nachbarn, Trillerpfeifen und lauten Kommentaren belästigt, muss innerhalb der Wohnung ferngesehen werden. Auch wenn die Stimmung noch so ausgelassen ist – sobald sich Nachbarn belästig fühlen, ist das die rote Karte und die Fangemeinschaft muss in die Wohnung umziehen. Auch während der Fußballweltmeisterschaft gilt 22 Uhr als Richtwert für die Nachtruhe. Danach darf in Zimmerlautstärke zwar weiter geschaut und vielleicht sogar gefeiert werden, auf die Großleinwand im Hof sollte dann besser verzichtet werden, es sei denn, die Hausgemeinschaft hat sich einvernehmlich darauf verständigt.

Grillen auf dem Balkon?
Neben einem guten Bier gehört für viele auch die Grillwurst zur richtigen WM-Party. Doch wie sieht das auf Balkon, Terrasse oder Hinterhof aus? Grill aufgestellt und los kann es gehen? Ist das in Mietvertrag und Hausordnung untersagt, gibt es auch für die vier Wochen der WM keine Ausnahme.

Wenn keine verbindliche Regelung vorliegt, steht der Grillwurst allerdings nichts entgegen. Um Auseinandersetzungen mit Nachbarn zu vermeiden, sollte aber Rücksicht genommen und darauf geachtet werden, dass der Rauch nicht in offenstehende Fenster zieht.

Häuserfassaden in Nationalfarben?
Hat die deutsche Nationalmannschaft die Vorrunde überstanden, gibt es spätestens dann für viele kein Halten mehr: Nicht nur das Auto wird mit Fähnchen versehen, auch Balkone und Fenster bekommen ein schwarz-rot-goldenes Gewand und werden mit unterschiedlichen Fanartikeln versehen. Doch ist das immer erlaubt? Einige Mietverträge und Gemeinschaftsordnungen von Wohneigentümergemeinschaften untersagen beispielsweise das Befestigen von Plakaten – meist sind hier aber politische Meinungsäußerungen gemeint. Auch wenn das einheitliche Erscheinungsbild der Fassade grundsätzlich geregelt ist, sollte es im Rahmen eines solch populären Turniers gestattet sein, seiner persönlichen Begeisterung Ausdruck zu verleihen. Fühlt sich dadurch dennoch jemand gestört, kann hier im Zweifelsfall der Verwalter angesprochen werden, um als Mittler zu agieren.

Wir empfehlen allen, die aus der WM einen persönlichen Party-Marathon machen, sich vorab mit den Nachbarn abzusprechen. Die meisten werden sich sicherlich von der Fußball-Begeisterung anstecken lassen, und haben gegen die eine oder andere Party nichts einzuwenden oder sind sogar mit von der Partie. Sollte es dann tatsächlich zu Auseinandersetzungen kommen, ist es in jedem Fall ratsam, erst einmal das Gespräch zu suchen. Meist findet sich ein Kompromiss, mit dem alle Beteiligten gut leben und nicht zuletzt feiern können.