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BGH: Ansprüche des Mieters auf Schadensersatz nach Auszug

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 09.12. in zwei Verfahren entschieden, dass ein Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, die zum Zwecke des Eigentumserwerbs angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter ersetzt verlangen kann.

Verfahren VIII ZR 238/18:

Der Kläger war Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Ihm wurde zum 31. August 2012 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Das Amtsgericht gab der nachfolgenden Räumungsklage statt. Während des laufenden Berufungsverfahrens erwarb der Kläger unter Einschaltung eines Maklers eine Eigentumswohnung in Berlin. Hierfür stellte ihm der Makler eine Provision in Höhe von 29.543,42 € in Rechnung. In der Berufungsinstanz schlossen die Parteien einen Räumungsvergleich, worin sich der Kläger zum Auszug bis Ende Februar 2016 verpflichtete.

Die Beklagte realisierte den in der Kündigung behaupteten Eigenbedarf nach Auszug des Klägers nicht. Mit der Behauptung, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht gewesen, nimmt der Kläger die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch. In der Revisionsinstanz streiten die Parteien aufgrund der vom Senat zugelassenen Revision darüber, ob dem Kläger die für den Erwerb der Eigentumswohnung aufgewendeten Maklerkosten in Höhe von 29.543,42 € zustehen.

Zur Begründung hat das einen solchen Anspruch (anders als das Amtsgericht) bejahende Landgericht ausgeführt, der Kläger könne von der Beklagten wegen Verletzung der nachvertraglichen Treuepflicht (§ 280 Abs. 1 BGB) auch die für den Ersatzwohnungskauf angefallenen Maklerkosten verlangen. Denn die Beklagte sei nicht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, sondern darüber hinaus bis zum Ablauf der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist verpflichtet gewesen, den Kläger über den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs zu informieren.

Zu dem hiernach erstattungsfähigen Schaden zählten auch die für die Vermittlung der Eigentumswohnung angefallenen Maklerkosten. Es könne keinen Unterschied machen, ob sich der Kläger dafür entscheide – wie hier – Eigentum zu erwerben oder (nochmals) eine Wohnung anzumieten.

Verfahren VIII ZR 371/18:

In diesem Verfahren begehrt der Mieter ebenfalls den Ersatz von Kündigungsfolgeschäden. Nachdem das Mietverhältnis der Parteien durch diverse Streitigkeiten bereits belastet war, kündigte der beklagte Mieter Anfang August 2013 das Mietverhältnis fristlos, unter anderem deshalb, weil der Vermieter beziehungsweise ein von diesem beauftragter Handwerker den Balkon der Mietwohnung ohne Einverständnis betreten habe. Unter Einschaltung eines Maklers erwarb der Beklagte am 24. August 2013 in der Nähe seiner von der bisherigen Mietwohnung 250 km entfernten Arbeitsstelle ein Einfamilienhaus, das im Dezember 2013 bezugsfertig wurde. Am 30. September 2013 räumte der Beklagte die Mietwohnung und bezog eine Zwischenunterkunft.

Mit seiner Widerklage nimmt der Beklagte den Kläger auf Schadensersatz in Anspruch. Er macht unter anderem die Maklerkosten für den Hauserwerb (13.030,50 €), die Umzugskosten, die Kosten der Übergangsunterkunft sowie die Kosten für den Umbau und Wiedereinbau seiner Einbauküche geltend. Die Widerklage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, zwar komme grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch des Beklagten aus § 280 Abs. 1 BGB in Betracht, weil der Mieter aufgrund des pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen sei.

Zwar könnten Zweifel daran bestehen, ob die Kündigung überhaupt kausal auf die Pflichtverletzung zurückzuführen sie. Dies könne jedoch dahinstehen, weil die geltend gemachten Schäden jedenfalls nicht ersatzfähig seien. Es seien nur solche Schäden zurechenbar, die bei Anmietung einer Ersatzwohnung in der Nähe der bisherigen angefallen wären. Vorliegend habe der Beklagten jedoch Eigentum erworben und dies unter Verlagerung seines Lebensmittelpunktes. Es handele sich daher weder um vergleichbaren noch um angemessenen Ersatzwohnraum. Vielmehr habe der Beklagte anlässlich der Kündigung seine Lebensumstände so verändert, dass die in der Folge getätigten Aufwendungen nicht mehr zurechenbar auf die Pflichtverletzung des Klägers zurückzuführen seien.

Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen entschieden, dass die Maklerkosten, welche die jeweiligen Mieter zwecks Erwerbs einer Eigentumswohnung beziehungsweise eines Hauses zu Eigentum aufgewandt haben, keinen erstattungsfähigen Schaden darstellen.

Im Verfahren VIII ZR 371/18 hat das Berufungsgericht eine den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigende Pflichtverletzung rechtsfehlerfrei bejaht.

Im Verfahren VIII ZR 238/18 hingegen ist bereits eine Pflichtverletzung der Vermieterin nicht rechtsfehlerfrei festgestellt. Zwar handelt ein Vermieter pflichtwidrig und ist dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine Kündigung des Mietvertrags schuldhaft auf einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) stützt oder er den Mieter nicht über einen späteren Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs informiert. Diese Hinweispflicht besteht jedoch nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist und nicht – wie vom Berufungsgericht angenommen – bis zum Ablauf der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist.

Ob hiernach der Vermieterin eine Pflichtverletzung vorzuwerfen ist, konnte im Ergebnis offenbleiben. Denn die Schadensersatzpflicht des pflichtwidrig handelnden Vermieters umfasst nicht die Maklerkosten, die einem Mieter entstehen, der von der Anmietung einer neuen Wohnung absieht und stattdessen Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt.

Zwar stellt der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung beziehungsweise einem Hausanwesen vorliegend noch eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine (unterstellte) Pflichtverletzung des Vermieters dar. Denn es lag nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge, dass die Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nahmen, ihre Wohnbedürfnisse künftig nicht in angemieteten, sondern eigenen Räumlichkeiten zu befriedigen und zu dessen Erwerb einen Makler einschalten.

Jedoch sind die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst. Denn eine vertragliche Haftung – hier der jeweiligen Vermieter – besteht nur für diejenigen äquivalenten und adäquaten Schadensfolgen, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht übernommen wurde. Der Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen, was bezüglich der Maklerkosten nicht der Fall ist.

Denn die Mieter haben mithilfe des Maklers nicht lediglich ihren Besitzverlust (an der bisherigen Wohnung) ausgeglichen, sondern im Vergleich zu ihrer bisherigen Stellung eine hiervon zu unterscheidende (Rechts-)Stellung als Eigentümer eingenommen. Der (bisherige) Mieter unterliegt als (späterer) Eigentümer hinsichtlich der Wohnungsnutzung keinen vertraglichen Bindungen mehr. Sein Besitzrecht an der Wohnung ist nicht mehr wie zuvor ein abgeleitetes, sondern ein ihm originär zustehendes Recht, das ihm grundsätzlich eine uneingeschränkte und eigenverantwortliche Nutzungs- und Verfügungsbefugnis (§ 903 BGB) gibt.

Zudem ist dieses (Nutzungs-)Recht nicht zeitlich begrenzt. Demgegenüber gehört es zum Wesen des Mietvertrags, dass dem Mieter (lediglich) ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zusteht. Diese zeitliche Begrenzung ist auch zu berücksichtigen, wenn es um die Bestimmung der Ersatzfähigkeit von Schäden des Mieters in Fällen wie den vorliegenden geht. Durch den Abschluss des Mietvertrags hatte der Mieter sein Interesse an der Erlangung eines zeitlich begrenzten Gebrauchsrechts gezeigt. Erwirbt er eine Wohnung beziehungsweise ein Hausanwesen zu Eigentum verfolgt er bezüglich der Deckung seines Wohnbedarfs andere Interessen als bisher.

Im Verfahren VIII ZR 371/18 hat der Bundesgerichtshof das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit geprüft werden kann, ob dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz der weiter geltend gemachten Kündigungsfolgeschäden in Form der Umzugskosten, der Mehrkosten für die Übergangsunterkunft sowie der Kosten für den Aus- und Umbau der Einbauküche zusteht.

Im Gegensatz zu den Maklerkosten für den Eigentumserwerb stehen diese Schäden noch in dem gebotenen inneren Zusammenhang zur Vertragspflichtverletzung des Vermieters. Der Umstand, dass der Mieter sich entschließt, seinen künftigen Wohnbedarf nicht mehr mittels der Anmietung von Räumlichkeiten zu decken, sondern Eigentum zu erwerben, hat bezüglich dieser Schadenspositionen, die anders als die Maklerkosten, bereits in dem durch die Pflichtverletzung des Vermieters herbeigeführten Wohnungsverlust angelegt sind, keinen Einfluss auf die grundsätzliche Erstattungsfähigkeit. Sofern daher die Pflichtverletzung für die Kündigung kausal geworden ist (was das Berufungsgericht bisher offengelassen hat), kann die grundsätzliche Ersatzfähigkeit der Kosten für den Umzug und eine Übergangsunterkunft nicht verneint werden.

Im Verfahren 238/18 hat der Senat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Entscheidung des Amtsgerichts wiederhergestellt, das die Klage wegen der für den Kauf einer Eigentumswohnung aufgewendeten Maklerkosten abgewiesen hatte.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshof vom 09.12.2020 unter: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2020/2020158.html

Bundesregierung mit Gesetzentwurf zur Baulandmobilisierung

Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf zur Baulandmobilisierung vorgelegt. Kernelemente sind die schnellere Aktivierung von Bauland und mehr bezahlbarer Wohnraum. Vorkaufsrechte von Kommunen sollen gestärkt und Umwandlungen unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden.

Laut hib – heute im Bundestag haben die Koalitionäre vor allem um einen Passus im Gesetzentwurf gerungen, der das Umwandlungsverbot ausweitet. Nun heißt es, die bisherigen Instrumente reichten nicht aus. Künftig solle gelten, dass Umwandlungen in bestimmten Gebieten unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Diese Genehmigungen erteilen in der Regel Gemeinden. Ziel sei es, ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten. Die Rechtsverordnung ist den Angaben zufolge bis Ende 2025 befristet. Es sind Ausnahmen vorgesehen.

Quelle:
BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
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Unsicherheit bei Mietminderung wegen Corona-Schließung

Das Urteil des Landgerichts München vom 22. September 2020 (Az. 3 O 4495/20), das eine Mietminderung aufgrund einer Pandemie-bedingten Ladenschließung rechtfertigt, löste große Unsicherheit für Vermieter und Mieter von Gewerbeimmobilien aus – zumal eine Vielzahl an Gerichten anders entschieden hat. Der ZIA und der HDE haben nun einen Verhaltenskodex für Mieter und Vermieter von Gewerbeimmobilien erstellt, die auch der BVI ausdrücklich empfiehlt.

Laut Landgericht München dürfen Mieter von gewerblichen Immobilien ihre Miete mindern, wenn sie ihren Laden aufgrund behördlicher Corona-Anordnungen schließen müssen oder nur eingeschränkt betreiben können. Die Corona-bedingten Schließungen stellten einen Mietmangel dar, der je nach Beeinträchtigung aufgrund der Schließung eine unterschiedliche „Staffelung“ der Mietminderung bewirke. So wurden 80 Prozent Mietminderung für April 2020 für angemessen erklärt, während es für den Juni 2020 „nur“ 15 Prozent Mietminderung waren.

 

Vermietern drohen beträchtliche Einbußen

„Dieses Urteil stellt ein großes Risiko für die Vermieter von gewerblichen Immobilien dar, da sie sich nun einerseits vermehrt auf Mietzahlungen ihrer Mieter unter Vorbehalt einstellen müssen und es andererseits vielleicht sogar rückwirkend Forderungen nach Mietminderungen für die Zeit des ersten Lockdowns geben wird“, so Thomas Meier, Präsident des BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. „Die Ausgaben des Vermieters bleiben in der Regel jedoch gleich, egal ob es zu Pandemie-bedingten Schließungen kommt oder nicht. Dem Vermieter fehlen bei einer Mietminderung also dringend benötigte Einnahmen.“

 

Behördliche Ladenschließung kein Mietmangel

Das Urteil des Landgerichts München stellte für die Immobilienwirtschaft eine Überraschung dar. In vergleichbaren Fällen fielen die Entscheidungen bislang zu Gunsten der Vermieter aus. So entschied das Landgericht Frankfurt am Main (Urteil vom 5. Oktober 2020, Az. 2-15 O 23/20), dass die behördliche Ladenschließung weder einen Mietmangel noch eine Störung der Geschäftsgrundlage darstelle. Auch das Landgericht Heidelberg (Urteil vom 30. Juli 2020, Az. XII ZR 297/97) entschied, dass kein Mietmangel vorliege, solange die gemietete oder gepachtete Fläche grundsätzlich weiter uneingeschränkt genutzt werden könne.

 

Verhaltenskodex zur Vorbeugung von Rechtsstreitigkeiten

Aus diesen unterschiedlichen Urteilen heraus resultiert eine große Rechtsunsicherheit für Mieter und Vermieter von gewerblichen Immobilien. Um dieser und langen Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen, empfiehlt der BVI den von ZIA und HDE gemeinsam verfassten Verhaltenskodex für Mieter und Vermieter, dessen Kernelement vor allem die offene und frühzeitige Kommunikation miteinander ist. Im Kodex wird das beiderseitige Interesse, Rechtsunsicherheiten einvernehmlich und außergerichtlich zu beseitigen, betont und ein fairer und partnerschaftlicher Umgang auf Augenhöhe für eine ausgewogene Lastenteilung angestrebt.

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Öffentliche Anhörung zum EEG 2021

aut Plan der Bundesregierung soll das EEG 2021 am 1. Januar 2021 in Kraft treten. Nachdem der Bundesrat bereits umfassende Änderungen am Gesetzentwurf gefordert hat, war auch der Tenor bei der öffentlichen Anhörung des Ausschusses für Wirtschaft und Energie des Deutschen Bundestages am 18. November 2020, dass es noch großen Nachbesserungsbedarf gäbe. Der BVI fasst die wichtigsten Punkte aus immobilienwirtschaftlicher Sicht zusammen.

Das EEG 2021 verfolgt das Ziel, den gesamten Strom in Deutschland vor dem Jahr 2050 treibhausgasneutral zu stellen, wofür der stärkere Einsatz von erneuerbaren Energien notwendig ist. Das Ziel gilt nicht nur für den erzeugten, sondern auch für den in Deutschland verbrauchten Strom.

 

Verdoppelung der Photovoltaikleistungen

Unter der Devise, dass Strom gerade vor dem Hintergrund der angestrebten stärkeren Elektrifizierung bezahlbar sein muss, setzt die EEG-Novelle an mehreren Punkten an: Die Mehreinnahmen des Bundes aus der künftigen nationalen CO2-Bepreisung sollen zur Senkung der EEG-Umlage verwendet werden.

Verbände fordern, dass diese Einnahmen zumindest zur Hälfte wieder in energetische Maßnahmen im Gebäudesektor zurückfließen sollten. Außerdem sollen die Wind- und PV-Förderkosten reduziert und bei der Photovoltaik besser auf Kostenentwicklungen eingegangen werden. Ziel ist die Verdoppelung der Photovoltaikleistungen auf 100 GW im Jahr 2030. Laut Gesetzentwurf sind jedoch nur marginale Verbesserungen im Zusammenhang mit Mieterstrom geplant. Sie werden für die geplante Verdoppelung nicht ausreichen.

 

Problempunkt Mieterstrom

Mit der geplanten EEG-Novelle bleiben große Hemmnisse beim Mieterstrom bestehen. Einerseits liegen diese in der weiterhin bestehenden steuerlichen Benachteiligung. Andererseits geht die Senkung der EEG-Umlage nicht weit genug: Ab einem Verbrauch von über 20 kWp wird weiterhin eine EEG-Umlage auf solaren Eigenverbrauch verlangt, was laut EED-Richtlinie der EU erst ab 30 kWp geschehen sollte. Mit der Ausweitung der Smart-Meter-Pflicht werden zudem neue Hürden für die Installation kleiner PV-Anlagen geschaffen.

Bei der öffentlichen Anhörung des Ausschusses für Wirtschaft und Energie des Deutschen Bundestages am 18. November 2020 gab es breiten Konsens bei den Sachverständigen, dass das EEG 2021 in der aktuellen Form nicht weit genug gehe und eine wie von der Bundesregierung geplante Zielerreichung der Treibhausgasneutralität damit unrealistisch sei. Kerstin Andreae, Vorsitzende der BDEW-Hauptgeschäftsführung, brachte es in ihrem Statement auf den Punkt: „Wir müssen die Energiewende auf die Dächer bekommen.“

Quelle:

BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
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Zensus 2022 im Mai ist beschlossen

Am 5. November hat der Bundestag dem „Entwurf eines Gesetzes zur Verschiebung des Zensus in das Jahr 2022 und zur Änderung des Aufenthaltsgesetzes“ der Bundesregierung mehrheitlich zugestimmt. Der eigentlich für Mai 2021 geplante EU-weite Zensus wird damit erst im Mai 2022 stattfinden, die erforderlichen Datenzuführungen dem neuen Stichtag – 15. Mai 2022 – angepasst.

Als einen Grund für die Verschiebung führt die Bundesregierung den Personalmangel in den Statistischen Landesämtern an, pandemiebedingt hätten eigentlich mit den Zensusvorbereitungen befasste Kräfte die Gesundheitsämter unterstützen müssen.

Zudem seien die Erhebungsmerkmale für die Gebäude- und Wohnungszählung nach § 10 ZensG 2021 weit umfassender als beim Zensus 2011. Der VDIV Deutschland hatte sich schon seit Längerem nachdrücklich für einen späteren Termin eingesetzt, weil die notwendigen Vorbereitungen vor dem Hintergrund der Pandemie nicht zu treffen waren.

Die alle zehn Jahre durchgeführten Volks- und Wohnungszählungen setzen Vorgaben der Europäischen Union um. Alle EU-Mitgliedstaaten müssen der EU-Kommission regelmäßig statistische Daten über ihre Bevölkerung und Wohnungssituation übermitteln.

 

Quelle:

Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
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Hin und her beim Umwandlungsverbot: Kommt es nun doch?

Die umstrittene Passage zu Beschränkungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist wieder im Spiel beim Baulandmobilisierungsgesetz. Erst kürzlich war sie nach Protesten der CDU aus dem Entwurf zur BauGB-Novelle ersatzlos gestrichen worden. Der neue Entwurf mit der wieder aufgenommenen Umwandlungsbeschränkung soll nun in der kommenden Woche von der Bundesregierung beschlossen werden.

Die SPD hatte sich gegen die Streichung ausgesprochen, ebenso wie Mieterverbände. Koalitionsinterne Schlichtungsversuche haben nun anscheinend zu einer erneuten Kehrtwende geführt. Daniel Föst, bau- und wohnungspolitischer Sprecher der FDP, kritisiert, „dieser inhaltslose Schlingerkurs ist symptomatisch für die Große Koalition. Es werden keine Lösungen gesucht, sondern es wird ideologischer Kuhhandel betrieben.“ Wer Mieter schützen wolle, müsse Wohnungen bauen und Wohneigentum ermöglichen.

Ursprünglich sollte im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetzes ein § 250 im Baugesetzbuch (BauGB) eingefügt werden, der einen Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen beinhalten sollte (» der VDIV berichtete). Danach sollte für zunächst fünf Jahre in angespannten Wohnungsmärkten die Aufteilung einer Immobilie in Eigentumswohnungen von einer sehr weit gefassten generellen Genehmigung der zuständigen Kommune abhängig gemacht werden. Das Vorhaben war in der Immobilienwirtschaft zum Teil scharf kritisiert worden. Auch regierungsintern war die „Umwandlungsbremse” umstritten. Jan-Marco Luczak, rechtspolitischer Sprecher der CDU/CSU-Fraktion, hatte sich gegen das Verbot stark gemacht, schließlich sei das Bilden von Wohneigentum dringend erforderlich und werde von der Bundesregierung mit dem Baukindergeld unterstützt. Zudem seien Mieter durch Milieuschutzverordnungen und gesetzlich verankerte Vorkaufsrechte ausreichend gegen Vertreibung geschützt.

Der neue Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz soll nach derzeitiger Planung am kommenden Mittwoch vom Kabinett verabschiedet werden. Danach muss der Bundestag zustimmen.

Quelle:

Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
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Anspruch auf Einbau von privaten E-Ladesäulen und mehr Fördermittel

Mit der Verabschiedung des Wohnungseigentumsgesetzes ist auch der Weg für den vermehrten Einbau privater Ladesäulen für Elektroautos geebnet: Wohnungseigentümer und auch Mieter haben künftig einen Anspruch darauf, in der Tiefgarage oder auf dem Grundstück des Hauses eine Ladesäule zu installieren. Der Bund fördert den Kauf und die Errichtung von Ladestationen im nicht öffentlich zugänglichen Bereich von Wohngebäuden ab November mit einem Zuschuss.

Mit dem Förderprogramm des Bundesministeriums für Verkehr und digitale Infrastruktur BMVI und der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) werden der Erwerb und die Errichtung einer fabrikneuen, nicht öffentlich zugänglichen Ladestation inklusive des elektrischen Anschlusses (Netzanschluss) sowie damit verbundene notwendige Nebenarbeiten an Stellplätzen von bestehenden Wohngebäuden in Deutschland gefördert. Der Zuschuss beträgt pauschal 900 Euro pro Ladepunkt.

Voraussetzung für die Förderung ist, dass der Strom zu 100 Prozent aus erneuerbaren Energien kommt – zum Beispiel direkt aus der eigenen Photovoltaik-Anlage oder über den Energieversorger. Außerdem muss die Ladestation über eine Normalladeleistung von elf Kilowatt verfügen. Sie muss intelligent und mit Blick auf die Netzdienlichkeit steuerbar sein.

Antragsberechtigt sind Privatpersonen, Wohneigentümergemeinschaften, Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften und Bauträger. Die Förderung muss vor Beginn des Vorhabens im KfW-Zuschussportal beantragt werden und wird nach Abschluss der Maßnahmen gegen Vorlage der von den durchführenden Fachbetrieben erstellten Rechnungen ausgezahlt.

Quelle:

Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
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BGH: Kein Anspruch auf Rückzahlung von Abrechnungsspitze nach unwirksamer Jahresabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Rückzahlung der Abrechnungsspitze einzelnen Wohnungseigentümern nicht zusteht, wenn die Jahresabrechnung ganz oder teilweise für ungültig erklärt wurde. Die einzelnen Wohnungseigentümer können die Erstellung einer korrigierten Abrechnung verlangen.

 

Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 23.August 2012 wurde ein Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2011 gefasst. Die Einzelabrechnung des Klägers enthält einen Anteil an der Position „Dachsanierung“ von 2.440 € und endet mit einer Nachzahlung in Höhe von 1.434,86 €. Bezogen auf die Kostenverteilung der Dachsanierung erhob der Kläger Anfechtungsklage. Während des laufenden Anfechtungsverfahrens mahnte die anwaltlich vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft den Kläger wegen der ausstehenden Zahlung der Abrechnungsspitze, worauf der Kläger 1.434,86€ zahlte. Wegen nicht beglichener Anwaltskosten (186,23 €) sowie angefallener Zinsen auf die Abrechnungsspitze erhob die Wohnungseigentümergemeinschaft Klage, der das Amtsgericht mit Urteil vom 4.Oktober 2013 stattgab. Danach erklärte das Amtsgericht in dem Beschlussanfechtungsverfahren mit Urteil vom 27.Februar 2014 den Beschluss über die Jahresabrechnung hinsichtlich der Kostenverteilung der Position „Dachsanierung“ in den Einzelabrechnungen für ungültig.

Der Kläger verlangt von der Beklagten -soweit noch von Interesse – Zahlung von 1.684,77 € nebst Zinsen (Rückzahlung Abrechnungsspitze 1.434,86 € sowie der aufgrund des Urteils vom 4. Oktober 2013 beigetriebenen Positionen: Anwaltskosten 186,23 €, Zinsen auf Abrechnungsspitze 42,59 €, Vollstreckungskosten 21,09 €) sowie Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigungen des Urteils vom 4.Oktober 2013 und des dazugehörigen Kostenfestsetzungsbeschlusses vom 16.Dezember 2013. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung hat das Landgericht ihr stattgegeben. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt.

 

Das Urteil (Auszug):

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Abrechnungsspitze in Höhe von 1.434,86€.

Die Jahresabrechnung gemäß §28 Abs.3 WEG muss allgemein Vorrang genießen. Wird die Jahresabrechnung insgesamt oder teilweise für ungültig erklärt, können einzelne Wohnungseigentümer nicht die Rückzahlung der Abrechnungsspitze im Wege eines Bereicherungsausgleichs beanspruchen; vielmehr steht ihnen ein Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zu, und von den übrigen Wohnungseigentümern können sie die Beschlussfassung hierüber verlangen.

Selbst dann, wenn die Jahresabrechnung nicht nur – wie hier – teilweise, sondern insgesamt für ungültig erklärt worden ist, kann die Rückzahlung der (positiven oder negativen) Abrechnungsspitzen die interne Kostenverteilung nicht verändern. Korrigiert werden muss ggf. die Gesamtabrechnung, sodann müssen die daraus abgeleiteten unselbständigen Rechnungsposten in den Einzelabrechnungen zum Zwecke des Innenausgleichs verteilt werden, und unter Einbeziehung der (Soll-)Vorauszahlungen ergibt sich daraus die neue Berechnung der Abrechnungsspitze, die mit den auf die fehlerhaft ermittelten Abrechnungsspitzen geleisteten Zahlungen bzw. Erstattungen verrechnet werden muss.

Ein Wohnungseigentümer kann eine veränderte Abrechnung mit einem für ihn günstigeren Ergebnis nur erreichen, wenn er zuvor dafür sorgt, dass die für fehlerhaft gehaltene Abrechnung nicht bestandskräftig wird. Im vorliegenden Fall ist über das Jahr 2011 nach wie vor nicht abschließend abgerechnet worden. Folglich kann der Kläger (gestützt auf die von ihm herbeigeführte Ungültigkeitserklärung) eine neue Abrechnung über die Jahres-abrechnung 2011 und die Beschlussfassung hierüber verlangen.

Ebenso wenig hat der Kläger Anspruch auf Rückzahlung der im Wege der Vollstreckung erlangten Anwaltskosten (186,23€) und Zinsen (42,59€).

 

Quelle: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=V%20ZR%20178/19&nr=109116

Erneuerbare-Energien-Gesetzesnovelle tritt 2021 in Kraft

Am 23. September wurde die EEG-Novelle im Bundeskabinett abgesegnet. Der BVI befürwortet das Ziel den gesamten Strom in Deutschland vor dem Jahr 2050 treibhausgasneutral zu stellen. Das Ziel gilt nicht nur für den erzeugten, sondern auch für den in Deutschland verbrauchten Strom. Das EEG 2021 soll am 1. Januar in Kraft treten.

Unter der Devise, dass Strom auch in Zukunft bezahlbar bleiben muss, setzt die EEG-Novelle an mehreren Punkten an: Die Wind- und PV-Förderkosten sollen gesenkt werden, bei der Photovoltaik soll besser auf Kostenentwicklungen eingegangen werden. Die zentrale Maßnahme soll aber die teilweise Finanzierung der viel kritisierten EEG-Umlage aus dem Bundeshaushalt sein. Dazu sollen die Einnahmen aus der CO2-Bepreisung, die für die Sektoren Wärme und Verkehr ab 2021 gilt, verwendet werden. Außerdem wird es Zuschüsse zur EEG-Finanzierung geben. Die EEG-Umlage liegt derzeit bei rund 6,7 Cent/kWh, 2021 sollen es 6,5 Cent sein, für 2022 sind 6 Cent vereinbart.

Neu sind auch die Akzeptanz-Maßnahmen der Windenergie. Bürger und Stadtkommunen sollen künftig finanziell an den Windkraft-Erträgen beteiligt werden. Windkraft-Anlagenbetreiber müssen sich vertraglich verpflichten, an die Standortgemeinde 0,2 Cent/kWh für die eingespeiste Strommenge zu zahlen.

Quelle:
BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Littenstr. 10
10179 Berlin
Telefon: +49 30 308729-17
Telefax: +49 30 308729-19
E-Mail: service@bvi-verwalter.de
Web: www.bvi-verwalter.de

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