Author Archives: "Dirk Predoehl"

Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 23.August 2012 wurde ein Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2011 gefasst. Die Einzelabrechnung des Klägers enthält einen Anteil an der Position „Dachsanierung“ von 2.440 € und endet mit einer Nachzahlung in Höhe von 1.434,86 €. Bezogen auf die Kostenverteilung der Dachsanierung erhob der Kläger Anfechtungsklage. Während des laufenden Anfechtungsverfahrens mahnte die anwaltlich vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft den Kläger wegen der ausstehenden Zahlung der Abrechnungsspitze, worauf der Kläger 1.434,86€ zahlte. Wegen nicht beglichener Anwaltskosten (186,23 €) sowie angefallener Zinsen auf die Abrechnungsspitze erhob die Wohnungseigentümergemeinschaft Klage, der das Amtsgericht mit Urteil vom 4.Oktober 2013 stattgab. Danach erklärte das Amtsgericht in dem Beschlussanfechtungsverfahren mit Urteil vom 27.Februar 2014 den Beschluss über die Jahresabrechnung hinsichtlich der Kostenverteilung der Position „Dachsanierung“ in den Einzelabrechnungen für ungültig.

Der Kläger verlangt von der Beklagten -soweit noch von Interesse – Zahlung von 1.684,77 € nebst Zinsen (Rückzahlung Abrechnungsspitze 1.434,86 € sowie der aufgrund des Urteils vom 4. Oktober 2013 beigetriebenen Positionen: Anwaltskosten 186,23 €, Zinsen auf Abrechnungsspitze 42,59 €, Vollstreckungskosten 21,09 €) sowie Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigungen des Urteils vom 4.Oktober 2013 und des dazugehörigen Kostenfestsetzungsbeschlusses vom 16.Dezember 2013. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung hat das Landgericht ihr stattgegeben. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt.

Das Urteil (Auszug):

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Abrechnungsspitze in Höhe von 1.434,86€.

Die Jahresabrechnung gemäß §28 Abs.3 WEG muss allgemein Vorrang genießen. Wird die Jahresabrechnung insgesamt oder teilweise für ungültig erklärt, können einzelne Wohnungseigentümer nicht die Rückzahlung der Abrechnungsspitze im Wege eines Bereicherungsausgleichs beanspruchen; vielmehr steht ihnen ein Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zu, und von den übrigen Wohnungseigentümern können sie die Beschlussfassung hierüber verlangen.

Selbst dann, wenn die Jahresabrechnung nicht nur – wie hier – teilweise, sondern insgesamt für ungültig erklärt worden ist, kann die Rückzahlung der (positiven oder negativen) Abrechnungsspitzen die interne Kostenverteilung nicht verändern. Korrigiert werden muss ggf. die Gesamtabrechnung, sodann müssen die daraus abgeleiteten unselbständigen Rechnungsposten in den Einzelabrechnungen zum Zwecke des Innenausgleichs verteilt werden, und unter Einbeziehung der (Soll-)Vorauszahlungen ergibt sich daraus die neue Berechnung der Abrechnungsspitze, die mit den auf die fehlerhaft ermittelten Abrechnungsspitzen geleisteten Zahlungen bzw. Erstattungen verrechnet werden muss.

Ein Wohnungseigentümer kann eine veränderte Abrechnung mit einem für ihn günstigeren Ergebnis nur erreichen, wenn er zuvor dafür sorgt, dass die für fehlerhaft gehaltene Abrechnung nicht bestandskräftig wird. Im vorliegenden Fall ist über das Jahr 2011 nach wie vor nicht abschließend abgerechnet worden. Folglich kann der Kläger (gestützt auf die von ihm herbeigeführte Ungültigkeitserklärung) eine neue Abrechnung über die Jahres-abrechnung 2011 und die Beschlussfassung hierüber verlangen.

Ebenso wenig hat der Kläger Anspruch auf Rückzahlung der im Wege der Vollstreckung erlangten Anwaltskosten (186,23€) und Zinsen (42,59€).

Quelle: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=V%20ZR%20178/19&nr=109116

Unter der Devise, dass Strom auch in Zukunft bezahlbar bleiben muss, setzt die EEG-Novelle an mehreren Punkten an: Die Wind- und PV-Förderkosten sollen gesenkt werden, bei der Photovoltaik soll besser auf Kostenentwicklungen eingegangen werden. Die zentrale Maßnahme soll aber die teilweise Finanzierung der viel kritisierten EEG-Umlage aus dem Bundeshaushalt sein. Dazu sollen die Einnahmen aus der CO2-Bepreisung, die für die Sektoren Wärme und Verkehr ab 2021 gilt, verwendet werden. Außerdem wird es Zuschüsse zur EEG-Finanzierung geben. Die EEG-Umlage liegt derzeit bei rund 6,7 Cent/kWh, 2021 sollen es 6,5 Cent sein, für 2022 sind 6 Cent vereinbart.

Neu sind auch die Akzeptanz-Maßnahmen der Windenergie. Bürger und Stadtkommunen sollen künftig finanziell an den Windkraft-Erträgen beteiligt werden. Windkraft-Anlagenbetreiber müssen sich vertraglich verpflichten, an die Standortgemeinde 0,2 Cent/kWh für die eingespeiste Strommenge zu zahlen.

Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. ist begeistert über die Einigung der großen Koalition auf die Einführung eines Sachkundenachweises für Immobilienverwalter. „Der Sachkundenachweis ist nicht nur eine Qualitätsversicherung, sondern dient als solche vor allem dem Verbraucherschutz. Wir sind davon überzeugt, dass der Nachweis als vertrauensbildende Maßnahme die produktive und konstruktive Zusammenarbeit von Immobilienverwaltern und Eigentümern fördern wird“, so BVI-Präsident Thomas Meier.

Mit dem Sachkundenachweis wurde die seit Jahren zentrale Forderung des BVI erfüllt. „Bereits im März sahen wir bei der WEG-Konferenz, die wir gemeinsam mit dem IVD veranstaltet haben, eine breite überparteiliche Zustimmung zu dieser Form der Qualitätssicherung. Unserer Forderung nach einem Sachkundenachweis haben wir unter anderem auch in einem Brief an die zuständigen Ministerien Nachdruck verliehen. Dass unsere intensiven Bemühungen gerade der vergangenen Monate nun endlich Früchte tragen, freut uns sehr. Endlich haben wir mit diesem in den letzten Jahren wichtigsten Anliegen der Immobilienverwaltung Gehör gefunden“, zeigt sich Meier begeistert.

Auch ein weiterer Diskussionspunkt – jener über die Kompetenzen des Verwalters – konnte geklärt werden. Dazu Thomas Meier: „Die Konkretisierung der Zuständigkeiten und Aufgaben des Immobilienverwalters ist begrüßenswert. Wir sehen den Verwalter damit ganz klar in seiner Position gestärkt, was bei der Vielzahl seiner Aufgaben auch eine dringende Notwendigkeit ist. Mit diesen Fortschritten kann das WEMoG nun auf die Zielgerade biegen.“

Große Erleichterung – gerade für die Verwaltung in Krisenzeiten
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz kommen nun nicht nur der Sachkundenachweis, sondern auch Regelungen für den Einbau von Ladepunkten für E-Mobilität, für Hochgeschwindigkeitsinternet und nicht zuletzt für die digitale Eigentümerversammlung. „Gerade für die Immobilienverwaltung in Pandemie-Zeiten stellt das WEMoG eine große Erleichterung dar“, meint Meier. „Mit dieser Einigung kann die Reform nun wahrscheinlich noch im November Inkrafttreten.“

Sebastian Scheel als designierter Stadtentwicklungssenator

Der neue Bausenator Sebastian Scheel, vormals Staatssekretär für den Bereich Wohnen und rechte Hand der zurückgetretenen Katrin Lompscher, wird den Kurs seiner Vorgängerin wohl fortführen. Er will seinen Fokus auf Wohnungsneubau in Berlin legen und damit den Mietendeckel retten.

Verfassungsbeschwerde der Initiatoren „Sechs Jahre Mietenstopp“

Am Samstag reichten die Initiatoren des Volksbegehrens „Sechs Jahre Mietenstopp“ Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe ein. Damit wollen sie erreichen, dass das Urteil des bayrischen Verfassungsgerichtshofs, wonach das Volksbegehren nicht zulässig sei, aufgehoben wird. Der bayrische Verfassungsgerichtshof hatte in seinem Urteil argumentiert, dass das Land keine Gesetzgebungskompetenz habe, sondern Mietrecht im BGB geregelt sei. (Weitere Informationen zum Urteil des bayrischen Verfassungsgerichtshof finden Sie auch unter https://bvi-verwalter.de/aktuelles/news/mietrecht-als-sache-des-bundes/.)

„Beide Entwicklungen sind nicht überraschend“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Aber sowohl das Beharren auf den Berliner Mietendeckel als auch die Initiative ‚Sechs Jahre Mietenstopp‘ sind von einem realitätsfernen Idealismus geprägt, der am Alltag der Immobilienwirtschaft vorbeiführt. Die Auswirkungen einer Regulierung wie der des Mietendeckels sind bereits jetzt – nach wenigen Monaten – deutlich zu spüren: Genossenschaften steigen aus Bauprojekten aus*, Sanierungen werden auf Eis gelegt und es kam zu einem spürbaren Einbruch an Mietwohnungen, weil sich für Eigentümer der Verkauf einer Immobilie nun mehr lohnt als die Vermietung. All das sind sehr besorgniserregende Entwicklungen als Folge eines Gesetzes, das unserer Meinung nach verfassungswidrig ist und schnellstmöglich aufgehoben werden muss.“

Quelle:
BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
Littenstr. 10
10179 Berlin
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Stichtagsregelung in Frage gestellt

Laut Zivilkammer des Berliner Landgerichts gelten die vom Staat festgelegten Obergrenzen für Mieten nicht rückwirkend seit 18. Juni 2019, sondern erst seit 23. Februar 2020 – dem Datum des Inkrafttretens des Mietendeckelgesetzes. Die Klage erfolgte von einem Vermieter, der genau am Tag der Stichtagsmiete die Miete erhöhen wollte. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. (Weitere Details dazu finden Sie auch hier.)

„Auch wenn dieses Urteil des Berliner Landgerichts nur für einen Teilbereich zum selben Schluss gekommen ist, so zeigt die Entscheidung, dass es sich beim Berliner Mietendeckel um kein durchdachtes Gesetz handelt“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Auf allen Seiten herrscht Handlungsunsicherheit. Wir hoffen darum auf die rasche Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, den Berliner Mietendeckel als verfassungswidrig zu erklären.“

Stellungnahme des Berliner Mietervereins erwartungsgemäß

Zehn Verbände und Berufsstände waren dazu aufgerufen, ihre Argumente für oder gegen den Berliner Mietendeckel einzubringen. Jene des Berliner Mietervereins zur Frage um die Verfassungsmäßigkeit brachten keine Überraschungen. Der Deckel sei eine „Schutzmaßnahme“ für die Berliner und habe das Ziel, den Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu sichern.

Der BVI sieht dies anders: „Wir halten den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig“, so Meier. „Die Probleme, die mit ihm einhergehen, sieht man bereits sehr deutlich am drastischen Einbruch des Mietangebots in Berlin, das die Wohnungssuche nochmal erschwert, sowie an den bereits stockenden Sanierungen, da aufgrund der geringeren Miete für diese dringend notwendigen Maßnahmen schlicht kein Budget mehr im Topf ist. Dafür wird am Ende jedoch der Immobilienverwalter geradestehen müssen.“

Quelle

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Der BVI begrüßt das Urteil des bayrischen Verfassungsgerichtshof: „Mit der klaren Begründung des Mietrechts als Sache des Bundes, fühlen wir uns in unserer Überzeugung bestätigt, dass der Berliner Mietendeckel verfassungswidrig ist“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Das Urteil wird unserem Einsatz für Wohnraumentlastung und Klimafreundlichkeit durch mehr Bau und Sanierung, die einhergehen mit einem Stopp des Mietendeckels, Rückenwind geben.“

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Große Erleichterung für Verwalter

Bereits seit Anfang April befindet sich auf der Website der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder der Hinweis, dass aufgrund der Corona-Krise der Zensus 2021 verschoben werden soll. Nun folgte mit der geplanten Verschiebung um ein Jahr erstmals ein konkreter Zeitrahmen. Für Immobilienverwalter ist diese Verschiebung eine große Entlastung: „Eine Zählung in diesem Umfang hätte einen großen Mehraufwand in Zeiten bedeutet, in denen die Einsatzstärke der WEG-Verwalter an anderen Stellen dringender benötigt wird“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Die Erhebungsmerkmale für die Gebäude- und Wohnungszählung sind weit umfassender als beim letzten Zensus. Immobilienverwalter müssen aber im Moment ihren Fokus auf die ‚Nachwehen‘ der Corona-Krise bzw. die Konjunkturmaßnahmen wie der Umsatzsteuerabsenkung legen. Wir sind darum sehr erleichtert.“

Problem EU-Recht

Der Zensus findet seit 2011 alle zehn Jahre EU-weit statt. Eine Verschiebung in Deutschland wirft also organisatorische und rechtliche Fragen zu einer Änderung des EU-Rechts im Hinblick auf das weitere Verfahren auf. Bislang gibt es keine offiziellen Informationen der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder zu einem neuen Stichtag.

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Überstürzte Umsetzung

Für Verwalter bedeutet die befristete Umsatzsteuerabsenkung einen erheblichen Mehraufwand. So müssen sämtliche Verträge, insbesondere bei Dauerleistungen, angepasst und Eingangsrechnungen geprüft werden. „Wir sind begeistert über die hohe Bereitschaft, Unternehmen unter die Arme zu greifen und erachten das Zweite Corona-Steuerhilfegesetz auch als absolut notwendig“, so BVI-Präsident Thomas Meier. „Bei der genauen Umsetzung der Umsatzsteuerabsenkung gab es jedoch viel zu lange keine klaren Informationen. Der riesige Mehraufwand, der nun zweimal für Immobilienverwalter entsteht – einmal jetzt und einmal am Ende des Jahres – wird noch verstärkt durch die zu kurze, praktisch nicht vorhandene Vorlaufzeit, die wir seit Bekanntwerden des Inhalts in der vergangenen Woche hatten.“

Zeitpunkt der Ausführung

Für die Anwendung des Steuersatzes ist künftig der Zeitpunkt der Ausführung eines Umsatzes entscheidend. Wenn die Leistung in der Zeit bis zum 30. Juni 2020 ausgeführt wurde oder ab dem 1. Januar 2021 ausgeführt wird, gilt der „alte“ Steuersatz von 19 bzw. 7 Prozent. Wird die Leistung im Zeitraum dazwischen durchgeführt, gilt der abgesenkte Steuersatz von 16 bzw. 5 Prozent. Zahlungseingang, Datum der Rechnungsstellung oder des Auftragseingangs, Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sowie Soll- oder Ist-Versteuerung sind hingegen nicht entscheidend.