Neben den Energiepreisen spielen auch Lieferengpässe, Rohstoffknappheit und eine hohe Nachfrage eine Rolle und tragen zum Anstieg der Baumaterialpreise bei. Die Erzeugerpreise für Holz und Stahl sind im Jahresdurchschnitt 2021 stärker denn je, also seit der ersten Erhebung im Jahr 1949, gestiegen. Bei Holz verteuerte sich Konstruktionsvollholz im Jahresdurchschnitt 2021 um rund 77 Prozent, Dachlatten um rund 65 Prozent und Bauholz um rund 61 Prozent. Laut Destatis verteuerte sich sogar das „Abfallprodukt“ Spanplatten, welches aus Sägespänen gepresst wird, um 23 Prozent.
Auch bei Stahl sind solche Entwicklungen zu beobachten. Im Jahresdurchschnitt 2021 waren Betonstahl in Stäben als auch Betonstahlmatten um rund 53 Prozent teurer. Gleiches lässt sich bei Metallen beobachten. Sie weisen zwar einen weniger starken Preisanstieg vor, dennoch stieg der Preis 2021 im Vergleich zum Vorjahr um rund 25 Prozent.
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Seit gut einem Jahr ist ein Gesetz in Kraft, nach welchem die Zweiteilung der Courtage beim Verkauf von Wohnimmobilien fällig wird. Das Gesetz regelt, dass die Maklerprovision bundesweit verbindlich aufgeteilt werden muss. Die Maklerkosten können demnach nur noch zur Hälfte an die andere Vertragspartei weitergegeben werden. Wer den Makler engagiert muss also mindestens 50 Prozent der anfallenden Kosten zahlen.
Für die Maklerin Karin Gruhn reichte VDIV-Ehrenpräsident Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub von der Kanzlei Bub Memminger & Partner dazu nun eine Beschwerde beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe ein. Sie möchte dadurch das sogenannte Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäusern kippen. Dazu heißt es auf der Seite des RDM Berlin-Brandenburg: „Karin Gruhn sieht in dieser neuen Form des Bestellerprinzips beim Verkauf einen unzulässigen Eingriff in ihre Berufsfreiheit. Und damit würde das Gesetz gegen Artikel 12 des Grundgesetzes verstoßen. Zudem glaubt sie, dass das Ziel des Gesetzgebers, nämlich die Kaufnebenkosten bei selbst genutzten Immobilien zu senken, nicht erreicht wird. Im Gegenteil: Weil der Verkäufer in der Praxis seinen Anteil auf den Kaufpreis draufschlagen wird, steigt die Forderung und damit auch alle davon abgeleiteten Nebenkosten – sowohl für den Makler als auch für den Notar und das Finanzamt. (…) Die Makler gehen deshalb davon aus, dass nicht nur sie, sondern auch die Käufer zu den Verlierern des Gesetzes gehören.“
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„Die Inflation und hohe Steuerlast werden für die Verbraucher zunehmend zum Problem. Es ist richtig, erste Entlastungen schnell auf den Weg zu bringen und die EEG-Umlage früher abzuschaffen als geplant. Die Ampel wird darüber in den nächsten Wochen beraten“, so der Politiker in seinem Statement.
Zum Hintergrund: Um Ökostrom zu finanzieren, wird die EEG-Umlage als staatlicher Anteil auf die Stromkosten erhoben. Diese Umlage ist im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) festgehalten. Bisher war geplant, das EEG im Jahr 2023 zu reformieren, um Verbraucher zu entlasten und die Förderung des Ökostroms von da an aus dem Bundeshaushalt zu zahlen.
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Eigentümerversammlungen fallen aufgrund der pandemischen Lage seit zwei Jahren oft aus, Beschlüsse können nicht gefasst werden, der Sanierungsstau wächst an. Dazu kommen, dass die Handwerkerpreise steigen, Angebote neu – und teurer – eingeholt werden müssen. Der Spiegel berichtet ausführlich.
„Reine Onlinevereinbarungen sind anfechtbar. Renovierungsarbeiten bleiben deshalb millionenfach liegen“, heißt es im Spiegel. Der VDIV Deutschland setzt sich für die gesetzliche Einführung von Online-Eigentümerversammlungen ein, um den Sanierungsstau aufzulösen und die Klimawende im Bestand möglich zu machen. Sollte dies nicht geschehen, „dann kann die Bundesregierung ihre Klimaziele abschreiben“, so Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland im Magazin Der Spiegel.
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Die vom Bundestag und Bundesrat im Oktober 2020 beschlossene WEG-Reform, die seit Dezember letzten Jahres gilt, bildet die Rechtsgrundlage für die Prüfungsverordnung. Demnach haben alle Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern den Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Konkret bedeutet das, dass Verwalter durch eine IHK-Prüfung nachweisen müssen, dass sie über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse zur Ausübung ihres Berufs verfügen.
Um eine bundeseinheitliche Qualität der Verwalterzertifizierung zu gewährleisten, sieht die Verordnung Regelungen hinsichtlich der Prüfungsverfahren sowie der Prüfungsgegenstände vor. Darüber hinaus sind Personen, die bereits über bestimmte Qualifikationen verfügen, von der Prüfungspflicht befreit. Ziel ist es, den Gestaltungsrahmen des Zertifizierungsverfahrens für die Industrie- und Handelskammern im Detail zu konkretisieren.
Fernablesbarkeit von Zählern
Zähler und Heizkostenverteiler, die nach Inkrafttreten der Verordnung installiert werden, müssen fernablesbar sein. Bestehende Messtechnik muss bis Ende 2026 mit einer Fernablesefunktion nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden.
Datensicherheit der Smart Meter
Datenschutz und -sicherheit nach dem Stand der Technik stellen die Voraussetzung für die fernablesbaren Verbrauchserfassungsgeräte dar. Konkret bedeutet das, dass Schutzprofile und technische Richtlinien des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) eingehalten werden müssen. Alternativ gelte dies, wenn eine Verbindung mit einem Smart-Meter-Gateway vorliege. Denn diese Kommunikationseinheit, die die Messdaten von Verbrauchszählern empfängt, speichert und wiederum für Marktakteure aufbereitet, enthält ein entsprechendes Sicherheitsmodul.
Informationspflichten für Gebäudeeigentümer
Sofern fernablesbare Zähler installiert sind, sollen Mieter nach der Neuregelung regelmäßig Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen erhalten. Ziel sei es, diese zu einem bewussten und sparsamen Umgang mit Wärmeenergie anzuregen und folglich eine Anpassung ihres Heizverhaltens zu erwirken, was wiederum in einer Reduktion von Energiekosten sowie CO2-Emissionen führen würde. Des Weiteren müssen Abrechnungen detaillierte Informationen enthalten, wie beispielsweise Angaben zum Brennstoffmix, aber auch zu den erhobenen Steuern, Abgaben und Zöllen. Überdies sei es verpflichtend, einen Vergleich des aktuellen Heizenergieverbrauchs mit dem Verbrauch des letzten Abrechnungszeitraums sowie einen Vergleich mit dem Durchschnittsendnutzer derselben Nutzerkategorie vorzulegen.
Stärkerer Wettbewerb
Zur Stärkung des Wettbewerbs müssten neu installierte Geräte mit Systemen anderer Anbieter interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein. Darüber hinaus muss bereits installierte fernablesbare Messtechnik bis Ende 2031 mit der Funktion der Smart-Meter-Gateway-Anbindbarkeit nachgerüstet oder ausgetauscht werden.
Kostentranzparenz
Der Bundesrat betonte in einer begleitenden Entschließung, dass der Einbau von fernauslesbaren Verbrauchserfassungsgeräten nicht in Mehrkosten für Verbraucher resultieren dürfe. Deshalb solle nach der oben genannten Evaluation geprüft werden, ob eine Kostendeckelung notwendig sei.
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BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.
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Die Reform sieht vor, dass künftig alle neu installierten Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein müssen. Dies bedeutet konkret, dass bereits installierte Geräte bis zum Ablauf der Frist am 31. Dezember 2026 entsprechend nachgerüstet oder ersetzt werden müssen. Die Auflage gilt bereits für alle Geräte, die seit dem 25. Oktober 2020 installiert wurden.
Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert, sind Gebäudeeigentümer künftig dazu verpflichtet, Endnutzern – also Mietern und Wohnungseigentümern – ab Inkrafttreten mindestens zweimal jährlich, ab dem 1. Januar 2022 sogar monatlich, Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen zukommen zu lassen. Darüber hinaus müssen Eigentümer einmal jährlich unabhängig von der Fernablesbarkeit der Geräte mit den Abrechnungen Informationen etwa über den Brennstoffmix sowie die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle bereitstellen. Außerdem muss ein Vergleich des aktuellen Heizenergieverbrauchs mit dem Verbrauch des letzten Abrechnungszeitraums vorgelegt werden. Dadurch soll der sparsame Umgang mit Wärmeenergie unter Endnutzern angeregt und gefördert werden.
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Dieses Recht kann nicht beschränkt oder verweigert werden. Der Eigentümer muss keinen Grund für die Belegeinsicht angeben. Das Einsichtsrecht umfasst sämtliche Dokumente, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums relevant sind, etwa Verträge, Kontoauszüge und Pläne, wobei datenschutzrechtliche Vorgaben einzuhalten sind. Erfasst sind sowohl Papierdokumente als auch digitale Dokumente. Der Anspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zur Erfüllung des Anspruchs ist der Verwalter als Organ berufen. Der Eigentümer kann auch verlangen, dass der Verwalter ihm gegen Kostenerstattung Kopien konkret benannter Belege fertigt. Das Recht zur Belegeinsicht erstreckt sich auch auf die Einzelabrechnungen von Miteigentümern. Datenschutzrechtliche Bedenken bestehen hier nicht, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft keine anonyme Gemeinschaft ist und die Einsichtnahme dem Zweck des Gemeinschaftsverhältnisses dient (OLG München 09.03.2007 – 32 Wx 177/06).
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Stellt das Sterben in der Wohnung einen Vertragsverstoß dar? Hintergrund der dazu ergangenen Urteile (zuletzt AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24.11.2020, Az. 15 C 59/20) ist selbstverständlich nicht Frage nach der Kündigung, sondern eine Frage des Schadensersatzes. Vertragsverstöße können einerseits zur Kündigung von Mietern führen, aber auch dazu, dass sie sich schadensersatzpflichtig machen. Wenn ein Mieter in seiner Wohnung verstirbt und nicht sofort entdeckt wird, können Schäden in der Wohnung entstehen. Die Frage ist: Wer haftet für diese Schäden?
In den entschiedenen Fällen hatten die Erben des Mieters die Wohnung an den Vermieter zurückgegeben. In der Wohnung war Leichengeruch wahrnehmbar bzw. Flecken auf Boden und an Wänden. Für die Beseitigung dieser Schäden ist ein hoher Kostenaufwand erforderlich. Streit zwischen Vermieter auf der einen Seite und Erben über diese Kosten auf der anderen Seite ist vorprogrammiert. Um das Ergebnis vorwegzunehmen. Die Erben haben in beiden Fällen nicht für diese Schäden gehaftet.
Grundsätzlich haften Mieter nur dann auf Schadensersatz, wenn sie einen schuldhaften Vertragsverstoß begangen haben, also den vertragsgemäßen Gebrauch überschreiten. Der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung ist „Wohnen“, also die „auf eine gewisse Dauer angelegte eigenständige Gestaltung des häuslichen Lebens einschließlich der mit der Haushaltsführung verbundenen Tätigkeiten“. Nach dieser Definition gehört Sterben nicht zum Wohnen. Dennoch sind das AG Tempelhof-Kreuzberg und das AG Schwartau sich einig. Das Sterben an sich stellt keine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar. Diese Ansicht ist auf breite Zustimmung gestoßen.
Ist dann das längere Verbleiben in der Wohnung eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs? Wohl nein. Der verstorbene Mieter handelt nicht mehr und gebraucht die Wohnung nicht mehr. Und die Erben? Auch diese gebrauchen die Wohnung nicht. Sie haben keine Kenntnis vom Tod des Mieters und daher auch keinen Willen die Wohnung zu gebrauchen oder eben nicht zu gebrauchen. Weder die Erben noch der Mieter ist verpflichtet, dafür zu sorgen, dass regelmäßig Kontakt besteht. Niemand muss sich – aus mietrechtlicher Sicht – innerhalb der Verwandtschaft ständig nach dem Befinden und Verbleib des anderen zu erkundigen (AG Schwartau, Urteil vom 5.1.2001, Az. 3 C 1214/99). In der juristischen Literatur ist nachzulesen, dass auch nichts Anderes gilt, wenn der Mieter durch einen Suizid verstirbt.
Dass ein Mieter in der Wohnung verstirbt und nicht sofort entdeckt wird, ist eine menschliche Tragödie, gehört aber zum allgemeinen Risikos des Vermieters – so hart dies auch klingt. Vermieter können in Bezug darauf keinen Schadensersatz gegenüber den Erben geltend machen.
Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
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