Zwei Drittel der privaten Immobilienkunden der Deutschen Bank verfügen der Studie zufolge über die finanziellen Kapazitäten für eine kurzfristige Nachrüstung. Die übrigen haben die notwendigen Mittel – auch bei Beanspruchung der aktuell verfügbaren Fördermittel – nicht. Nach Einschätzung der Analysten benötigen sie sowohl Informationen als auch finanzielle Unterstützung.

Die Deutsche Bank geht von folgenden geschätzten Kosten für die Komplettsanierung eines Wohngebäudes einer bestimmten Effizienzklasse auf den Energieeffizienzstandard A aus:

Energieeffizienzklasse A

Energieeffizienzklasse B                       15.000 €

Energieeffizienzklasse C                       35.000 €

Energieeffizienzklasse D                       50.000 €

Energieeffizienzklasse E                       65.000 €

Energieeffizienzklasse F                       80.000 €

Energieeffizienzklasse G                       110.000 €

Insgesamt müssten die Wohnimmobilienkunden der Deutschen Bank in heutigen Preisen rund 80 Milliarden Euro für Renovierungsarbeiten aufwenden, um ihre Eigenheime auf diesen Standard zu bringen. Das entspricht rund 50 Prozent des bestehenden Kreditportfolios für Wohnimmobilien der Bank. Ein wesentliches Ziel des Berichts ist, die gesamtwirtschaftliche Dimension der anstehenden Gebäudesanierungen deutlich zu machen.

Geplant ist danach ein zweistufiges Verfahren: Zunächst sollen Kommunen den aktuellen Wärmeverbrauch „gebäudescharf“ ermitteln und die vorhandene Wärmeinfrastruktur erfassen. Anschließend sollen sie prüfen, welche Energie-Quellen künftig für die Wärmeversorgung zur Verfügung stehen und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um diese zu nutzen. Kommunen zwischen 10.000 und 100.000 Einwohnern müssen dem Gesetzentwurf zufolge bis Ende 2028 einen Wärmeplan erstellen, Großstädte ab 100.000 Einwohnern bereits bis Ende 2026.

Haus- und Gebäudeeigentümer können von der Wärmeplanung vor Ort profitieren: Sie erfahren so, ob ihr Gebäude perspektivisch zentral über ein Wärmenetz versorgt werden kann oder ob sie sich um eine alternative eigene Heizungsanlage kümmern müssen. „Das schafft Sicherheit für Hausbesitzer und Kommunen bei der Modernisierung der Heizungssysteme“, betonte Bundesbauministerin Klara Geywitz dazu auf Twitter. In mehreren Bundesländern (Niedersachsen, Baden-Württemberg, Schleswig-Holstein) wird die kommunale Wärmeplanung bereits angewendet. Auch in Bayern werden „Kehrbuchdaten“ erhoben.

Vor allem die Frage der Datenerhebung sorgt für hitzige Debatten. Vorgesehen ist, dass die Kommunen gebäudebezogene Informationen wie den Energieverbrauch der vergangenen drei Jahre, die Art der Heizungsanlage (Öl, Gas etc.), ihre Leistung, das Jahr ihrer Inbetriebnahme sowie Angaben zu Zustand und energetischer Sanierung des Gebäudes bei den Netzbetreibern erfragen. Außerdem sollen sie Daten über bestehende oder geplante Wärme-, Strom- und Gasnetze sammeln. Die Daten werden nicht öffentlich gemacht. „Das hat schon fast eine Orwell’sche Dimension“, warnte der baupolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion Dr. Jan-Marco Luczak. „Das Ganze ist zudem als hoheitliche Aufgabe im Gesetz definiert. Das bedeutet im Klartext, dass die Daten gegebenenfalls auch mit Zwang erhoben werden können. Eine gruselige Vorstellung, dass der schwarz gekleidete Mann, der sich gewaltsam Zutritt zum Haus verschafft, nicht ein Einbrecher ist, sondern der staatlich beauftragte Schornsteinfeger.“

Der Hauptgeschäftsführer des Verbandes kommunaler Unternehmen (VKU) Ingbert Liebing begrüßte den Entwurf: „Wir brauchen die kommunalen Wärmepläne im Werkzeugkasten für die Wärmewende! So schnell wie möglich!” Auch der Deutsche Städtetag drängt darauf, das Wärmeplanungsgesetz zeitnah und möglichst parallel zum Gebäudeenergiegesetz auf den Weg zu bringen. Der Städte- und Gemeindebund fordert ebenfalls eine enge Verzahnung der beiden Gesetze.

„Immobilienverwaltungen sollten die kommunale Wärmplanung abwarten, bevor die „Heizwende“ im Gebäude vollzogen wird. Derzeit zeichnet sich zudem ab, dass zunächst nur der Neubau die Anforderungen des noch zu beschließenden Gebäudeenergiegesetzes vor 2026 umzusetzen hat.“, so VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Quelle:
Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland)
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Konkret nimmt die Behörde nach eigenen Angaben eine zweistellige Zahl an Gasversorgern und über hundert Wärmenetze unter die Lupe. Betroffen seien in beiden Bereichen jeweils rund 15 Prozent der bislang für das erste Quartal 2023 geltend gemachten Entlastungssummen. Das Bundeskartellamt hat außerdem Verfahrenseinleitungen im Bereich Strom angekündigt.

Bereits bei der Verabschiedung der Gesetze gab es Befürchtungen, dass Unternehmen die Regelungen ausnutzen und Preise über dem Marktpreis verlangen könnten. Mit den Missbrauchsverboten der Preisbremsen-Gesetze wurde die Grundlage für die nun angestoßenen Prüfungen geschaffen.

Das Bundeskartellamt hatte für die Missbrauchsaufsicht Anfang des Jahres eine neue Abteilung aufgebaut. Sie analysiert insbesondere Preisstellung, Liefermengen, Entlastungssummen und Kundenzahlen aus sämtlichen Antrags- und Meldedaten der Versorger. Als auffällig identifizierte Unternehmen werden systematisch und datengestützt befragt. Verstöße gegen die Missbrauchsverbote können mit Bußgeldern bestraft werden. Unrechtmäßig erhaltene Ausgleichszahlungen müssen die Unternehmen erstatten.

Eine drei- bis vierköpfige Familie in einem freistehenden Einfamilienhaus mit einem Jahresverbrauch von 20.000 Kilowattstunden musste laut den Daten des Vergleichsportals Verivox für die Heizmonate September bis April durchschnittlich 2.436 Euro für Gas zahlen. Ohne die staatlichen Hilfen (Wegfall des Dezember-Abschlags und seit Januar gültige Gaspreisbremse) wären Gaskosten in Höhe von 3.027 Euro entstanden. Für Heizöl betrugen die Kosten im Musterhaushalt in der abgelaufenen Saison 2.042 Euro. „Auch die staatlichen Entlastungsmaßnahmen konnten nicht verhindern, dass dieser Winter so teuer war wie nie“, sagt Thorsten Storck, Energieexperte bei Verivox. Er wies zugleich darauf hin, dass sich die Lage an den Beschaffungsmärkten deutlich entspannt hat. Viele Versorger geben die gesunkenen Einkaufspreise an die Kunden weiter. Den Analysen des Vergleichsportals zufolge sanken die Kosten für 20.000 Kilowattstunden Gas im Musterhaushalt von 4.107 Euro im Oktober 2022 auf 2.439 Euro im April 2023. Für 20 Hektoliter Heizöl mussten Verbraucher im Oktober 2022 noch 3.008 Euro, im April 2023 nur noch 1.936 Euro.

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Bei den beteiligten Behörden können Bauherren und Architekten künftig Unterlagen digital hochladen. Gleichzeitig können die unterschiedlichen beteiligten Ämter elektronisch auf die Akte zugreifen, Unterlagen prüfen, die Genehmigungsschritte abarbeiten und schließlich eine Genehmigung mit elektronischem Siegel erteilen. Ziel des digitalen Verfahrens ist, Zeit und Geld zu sparen.

Bereits 2017 wurde der digitale Bauantrag als Teil des Onlinezugangsgesetztes (OZG) beschlossen. Der Bund hatte das Land Mecklenburg-Vorpommern mit der Entwicklung einer digitalen Lösung beauftragt, die dann von den übrigen Ländern kostenfrei übernommen werden kann. Das Pilotprojekt „digitale Baugenehmigung“ wurde im Mai 2019 im Landkreis Nordwestmecklenburg gestartet. Seit Januar 2021 werden Bauanträge dort vollständig digital bearbeitet.

Die Länder Bayern, Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen und Thüringen haben parallel eigene Lösungen entwickelt. „Das bedeutet, es existieren von Beginn an unterschiedliche Plattformen, auf denen Bauherren, Bauunternehmen und Architekten ihre Unterlagen hochladen. „Besser wäre es gewesen, die Länder hätten sich auf ein einheitliches Format verständigt“, kritisiert Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbandes Deutsches Baugewerbe (ZDB).

Eine drei- bis vierköpfige Familie in einem freistehenden Einfamilienhaus mit einem Jahresverbrauch von 20.000 Kilowattstunden musste laut den Daten des Vergleichsportals Verivox für die Heizmonate September bis April durchschnittlich 2.436 Euro für Gas zahlen. Ohne die staatlichen Hilfen (Wegfall des Dezember-Abschlags und seit Januar gültige Gaspreisbremse) wären Gaskosten in Höhe von 3.027 Euro entstanden. Für Heizöl betrugen die Kosten im Musterhaushalt in der abgelaufenen Saison 2.042 Euro. „Auch die staatlichen Entlastungsmaßnahmen konnten nicht verhindern, dass dieser Winter so teuer war wie nie“, sagt Thorsten Storck, Energieexperte bei Verivox. Er wies zugleich darauf hin, dass sich die Lage an den Beschaffungsmärkten deutlich entspannt hat. Viele Versorger geben die gesunkenen Einkaufspreise an die Kunden weiter. Den Analysen des Vergleichsportals zufolge sanken die Kosten für 20.000 Kilowattstunden Gas im Musterhaushalt von 4.107 Euro im Oktober 2022 auf 2.439 Euro im April 2023. Für 20 Hektoliter Heizöl mussten Verbraucher im Oktober 2022 noch 3.008 Euro, im April 2023 nur noch 1.936 Euro.

Die Maßnahmen des EnEfG ergänzen bereits bestehende Fachgesetze, wie z. B. das Gebäudeenergiegesetz, aber auch Förderprogramme und ökonomische Anreize zur Senkung des Energieverbrauchs und sind damit die Basis für die Erreichung der Ziele für 2030, 2040 und 2045. Konkret beinhaltet das Gesetz diese Regelungen:

• Das EnEfG legt Ziele für die Senkung des Primär- und Endenergieverbrauchs in Deutschland für 2030 fest: eine Reduzierung von mehr als 550TWh soll erreicht werden.
• Bund und Länder werden ab 2024 zur Umsetzung der EU-Vorgaben verpflichtet.
• Außerdem sollen Bund und Länder jährlich zwei Prozent Gesamt-Endenergieeinsparung erreichen. Dazu werden Energie- und Umweltmanagementsysteme eingeführt.
• Auch Unternehmen mit einem hohen Energieverbrauch (> 15 GWh/Jahr) müssen künftig Energie- oder Umweltmanagementsysteme einführen und wirtschaftliche Energieeffizienzmaßnahmen in konkreten Plänen erfassen und veröffentlichen.
• Neue Rechenzentren sollen verstärkt Strom aus erneuerbaren Energien nutzen und werden zur Einhaltung von Energiestandards bei Luftkühlung und Abwärmenutzung verpflichtet.
• Insgesamt soll Abwärme erstens vermieden und zweitens dort, wo sie unvermeidbar ist, besser genutzt werden.

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Diesen Entschluss haben die Verbände nun gefällt: Die Klagen gegen das Grundsteuermodell werden kommen. Das 73-seitige Rechtsgutachten von Prof. Dr. Gregor Kirchhof, Inhaber des Lehrstuhls für Öffentliches Recht, Finanzrecht und Steuerrecht an der Universität Augsburg, erhebt fünf wesentliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit. Auf dieser Basis streben BdSt-Präsident Reiner Holznagel und Haus & Grund-Präsident Dr. Kai H. Warnecke sechs Musterprozesse in Berlin, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen und Nordrhein-Westfalen (hier zwei Prozesse) an.

Die Bundesländer, in denen das Gesetz zur Anwendung kommt, können bis 2025 eigene Grundsteuersysteme entwickeln und das Bundes- durch Landesgesetze nach dem Vorbild von Bayern, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen ersetzen.

Der Fall

Die Mieter einer Wohnung führten gegen ihren Vermieter eine Klage auf Auskunft und Rückzahlung überhöhter Miete. Der Mietvertrag enthielt eine Vereinbarung zur Indexmieterhöhung. Da sich die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befand, war eine Mietpreisbremse per Rechtsverordnung festgelegt. Der Vertreter der Mieter behauptete, die vereinbarte Mieterhöhung verstoße gegen die Mietpreisbremse und sei damit unwirksam. Er machte Rückzahlungsansprüche geltend.

Die Entscheidung

Das zuständige Amtsgericht Berlin-Mitte bejahte zwar die Ansprüche des Mieters dahingehend, dass die gezahlte Miete im konkreten Fall überhöht gewesen sei. Das Gericht stellte allerdings klar, dass auch bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse eine später erklärte Erhöhung der Indexmiete wirksam sei. Denn die Vorgaben der Mietpreisbremse gelten nur für die bei Mietbeginn geltende Miethöhe. Laut § 557a Abs. 4 BGB sei ausdrücklich vorgesehen, dass die §§ 556d bis 556g BGB nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden seien. Da die Miete beim Einzug der Mieter im Rahmen der Bedingungen zur Mietpreisbremse gelegen habe, darf die Indexmiete die Vergleichsmiete im Laufe der Jahre auch übersteigen.

Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 2. November 2022, Az. 123 C 77/2